房市景氣在2022年下半年出現轉折，各地交易量大都呈現萎縮，惟價格漲跌不明顯且不一致，例如新竹地區預售房價仍有創新高至每坪83萬元者，也正因此而令業者更加擔心央行理監事會是否會再度升息，並且進一步限縮房貸；尤其是在平均地權條例修法五項子法即將於7月1日實施之際，不僅相關業者備極關心，投資客莫不為手中存貨如何處理傷透腦筋，雖然6月15日央行理監事會決定不升息，並且第五次選擇性信用管制措施只新增自然人特定地區第二戶購屋貸款最高成數七成之規定，新增加地區只有新竹縣與新竹市，惟此際正值交屋逐漸進入高峰期，所有業者莫不密切關注第五次選擇性信用管制措施之後座力有多強！
▲圖2：平均地權條例部分條文修正預期效益，資料來源：內政部地政司
平均地權條例修法於112年2月8日公布，修法主要目的在於落實居住正義，健全不動產交易秩序，兼以遏抑投機炒作，以資保障自住需求購屋權益。
至於平均地權條例修法之五大重點與相關條文，分別列述如下：
1.限制預售屋、新建成屋換約轉售：平均地權條例第47-4條、第81-3條
2.重罰不動產炒作行為：平均地權條例第47-5條、第79-1條、第81-3條
3.建立檢舉獎金制度：平均地權條例第81-4條
4.私法人取得住宅用房屋許可制：平均地權條例第79-1條
5.預售屋解約要申報登錄：平均地權條例第47-3、第81-2條
當前大家對於景氣是否確實朝下行趨勢發展都備極關心，以下謹就最重要的 四大因素分別彙整相關數據，以供參考：
一、土地交易是否再創新高？─金融業避免遭業者流動性風險波及
現階段一般建商大都以出清存貨為優先考量，而不再高價搶購囤積土地，以免增加利息負擔與餘屋滯銷風險，更何況現階段各貸款銀行都密切監視各地建案之開價與實際成交價之差距、議價率、銷售率，以及工程進度是否順利進行，以免遭建商之流動性風險波及。
根據戴德梁行之統計數據，在2018年台商大量回流之前，土地交易即逐漸呈現熱絡景況，2017年交易金額1,239億元，較2016年增加39%，2018年1,779億元，較2017年增加44%，2019年3,141億元，較2018年更大幅增加77%，2020年3,050億元，較2019年減少3%，及至2021年，交易金額再降至2,943億元，較2020年減少4%，至於2022年則再降至1,718億元，較2021年大幅減少42%(詳請參閱表一、圖三)，由此顯見景氣起伏過程土地交易已有逐漸趨緩情況。
▲圖3：2016-2022年全國土地交易金額對照圖 單位：億元，資料來源：彙整自戴德梁行
其次，如再由2016Q1-2023Q1土地交易金額加以觀察，2021Q1已較2020Q1大幅下降42%，2023Q1再驟減69%(詳請參閱表二)，由此亦可充分了解當前整體市場景氣衰退對土地交易之影響程度。
二、推案量是否大幅縮減？─議價率與銷售率就是最佳檢驗指標
根據住展雜誌統計數據，2016年北台灣推案量8,132.59億元，當時銷售率僅28.8%，2018年11,120億元、銷售率45.77%，2020年推案量急遽增加至12,754億元，銷售率再度攀升至58.36%，2021年推案量11,929億元，銷售率再攀升至60.14%新高點，2022年推案量再增加至1.3兆元，惟銷售率驟降至45.40%，市場景氣減緩漸趨明顯。
其次，根據住展雜誌數據，北台灣2023年520檔期新成屋、預售屋預估推案量約1,477.6億元，較去年同期增加約258.2億元，年增幅約21.17%(詳請參閱表三)，惟如與2018-2020年各年度相較，差距還是很大，至於後續發展則可由議價率與銷售率一一加以檢視。
三、買賣移轉呈緩降趨勢─買賣移轉數據是觀察景氣最重要的指標
在預期房市景氣趨緩情況下，購屋者之觀望態度必然隨之愈來愈明顯，而內政部所公布之買賣移轉數據就是最佳的參考指標(詳請參閱表四)。按2017年買賣移轉26.61萬棟、2018年27.80萬棟、2019年30.03萬棟、2020年32.66萬棟，2021年最高點34.82萬棟，2022年則下降至31.81萬棟，很明顯的已出現景氣轉折趨勢。
此外，在央行3月15日再祭出第五次選擇性信用管制措施，加以2016年實施之房地合一稅，其後又為遏抑投機炒作而進行聯合稽查，緊接著平均地權條例修法五項子法即將自7月1日實施，可以想見的是，今後房市景氣必然會面臨二至三年的嚴苛考驗！
四、2017-2022年建照與使照差距高達29.48萬棟─市場供需直接衝擊景氣走勢
依內政部公布數據，2017-2022年建造執照數量高達873,414棟、使用執照595,093棟，兩者差距高達278,321棟，如再加上2023年1-4月差距16,463棟，總數高達294,784棟(詳請參閱表四、圖四)，由此一數據所衍生的超額供給問題必然會在各地建案陸續完工之後嚴重衝擊市場景氣，其中尤以價格超漲與超量推案地區影響最大！此一問題將會在未來二、三年大量建造執照陸續完工進入大量交屋階段，整體市場景氣將會逐漸呈現大量建案保留戶、地主戶與投資客釋出的新成屋競價求售下逐漸顯露疲態！
由以上之分析可知，現階段在央行五次打炒房措施、財政部房地合一稅2.0、內政部與各地方政府聯合稽查，再加上平均地權條例修法五項子法付諸實施，不僅遏抑投機炒作效果將會逐漸顯現，整體房市朝軟著陸方向發展亦乃必然趨勢！
現階段經由土地交易、推案量、買賣移轉數量、建造執照與使用執照差距等四大指標之檢視，將會清楚了解超額供給地區率先降價之發展趨勢！
▲圖4：2017-2022年全國建造執照與使用執照數量對照圖 單位：棟，資料來源：內政部統計處
