台北市Ａ辦租金行情在今年仍屬於緩升走勢，但未來五年因新供給增加而可能豬羊變色，而今年上半年交易市場雖因新光一號REITs清算而保住漲幅，但下半年並不樂觀。
受到供不應求的影響，台北市Ａ辦空置率偏低，租金行情也緩步上漲，但仲量聯行發現，租金成長連續五季呈收斂，成長動能明顯減弱，加上未來五年，北市將有超過五十萬坪的Ａ辦新供給釋出(圖一)，去化情形將是觀察重點。
▲圖1：台北市Ａ辦未來新供給將大量釋出 資料提供：仲量聯行
Ａ級辦公大樓供貨仍吃緊
仲量聯行副總經理游淑芬指出，第二季台北市Ａ辦的空置率與上季持平維持在2.7%，平均租金來到新台幣2,985元，較去年同期成長了1.3%。整體而言，目前台北市的Ａ辦空置率維持在3%以內的盤整區間，部分第一季的空置空間已有新租戶接手，顯示出優質空間一旦釋出，市場仍然反應熱絡。
游淑芬表示，由於空置吃緊，第二季仍處於房東強勢的市場，租金成長推力依舊源自於信義區之頂辦租賃案。而台北市商辦平均租金為新台幣2,985元，雖較去年同期成長了1.3%，但目前因台灣總體經濟面的不確定因素仍在，企業更加謹慎，對空間配置的速度減緩，使租金成長幅度趨緩。
戴德梁行估價及顧問服務部暨研究部協理李易璇也談到，第二季台北市Ａ級辦公大樓的平均空置率為4.4%，與上季相比，微幅上升0.4個百分點，整體而言，Ａ級辦公大樓空置率仍然保持相當低的水平。
由於市場短期內供給仍屬不足，Ａ級辦公大樓租金仍有上漲空間，本季租金較上季微幅上漲0.6%，全市平均租金每月每坪新台幣2,665元，以信義區每月每坪新台幣3,320元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。預期下半年在富邦A25及皇翔台汽北站等Ａ級辦公大樓陸續完工後，可緩解供貨短絀狀態，使市場供需逐漸恢復平衡。
根據高力國際最新「2023年第二季台北市商辦市場調查」，目前台北市辦公室市場總供給量總計有102萬8899坪，空置面積約61,469 坪，平均空置率約5.97%，平均租金單價來到每月每坪約2,462元。
高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民指出，從分區分級表現來看，由於上半年新落成的大樓尚未完全進駐，第二季空置率與上季相較僅微幅變動，需等到承租戶及自用戶進駐之後，才會有較明顯的變化，平均租金則持續維持緩漲格局，單季平均漲幅0.26%。
值得注意的是，第二季七大商圈平均租金都已突破每月每坪2,000元門檻，最高為信義區每月每坪3,161元，進駐成本最低的西區商圈平均租金也已來到每月每坪2,014元，陳頌民認為，近幾年西區門戶改善有成，且眾多開發案持續進行中，都有助於提升整體區域風貌與區域租金潛力。
陳頌民另談到，上半年的內湖與南港租賃市場產業需求也維持穩定，內科第二季並無新增供給，空置率為4.41%，平均租金為每月每坪1,262元。而南港市場則因有世康台北生技產業大樓釋出，使得空置率由去年底的3.66%上升至第二季的9.27%，平均租金為每月每坪1,699元，半年漲幅達3.09%。
商辦轉折點 2026年起十萬坪供給
但商辦供不應求的情況，卻走到轉折點，陳頌民預測未來五年新增供給釋出時程，曲線將呈現勾型發展，2023年有72,268坪、2024年有30,369坪、2025年有54,045坪、2026年有133,062坪、2027年有104,413坪，五年加總約有39.4萬坪，且明顯集中在2026-2027年，兩個年度共計貢獻六成。
陳頌民說明，市場在經歷今年逾7.2萬坪的新增供給後，由於部分新增供給開發時程延宕至2026年以後，反而能舒緩2024與2025兩個年度的供給壓力，先讓市場緩步去化。
不過待2026年起連續兩年迎來單年度逾十萬坪的新增供給，也是台北市辦公室市場還未經歷過的陣仗，也考驗著房東，如何從大樓軟硬體、設施設備、管理服務、招租策略等多面向著手來贏得客戶的青睞，才是在大量供給下的成功關鍵所在。
針對下半年度的租賃市場展望，陳頌民表示，待承租戶與自用戶搬遷完成後，預估年度淨去化量可達3.2萬坪，租金可望維持緩漲至每月每坪2,480元，年增率約2.05%。
但他也提醒，企業租戶對於辦公空間需求因為疫情、產業型態、人口結構而有所改變，再加上許多跨國公司因全球景氣影響資本支出計畫，租賃決策被迫延後或暫時取消，勢必影響搬遷動能，因此預期下半年度空置率仍將緩步上升。
仲量聯行董事總經理侯文信指出，未來五年有將近50萬坪的大量商辦新供給釋出，其中南港占2023-2027年總供給量的58%，屆時，南港將占台北市Ａ辦三成的量體，成為台北Ａ辦供給量最大的區域。
侯文信指出，近幾年優質Ａ辦供給吃緊，而市場上需求仍在，使得空置率連續十七季處於3%內徘徊，但因租金成長連續五季收斂成長動能減弱，雖然未來五年新增供給，讓市場上的客戶可以挑選更優質的辦公空間，但一下子供給太多，對租賃行情的走勢，尤其是商辦房東會形成一大壓力，他認為，屆時能否滿足租戶對於軟硬體設備及ESG需求，將成去化情況之關鍵。
上半年商辦交易靠新光一號撐場
至於商用不動產的交易情況，侯文信表示，拜第二季有新光一號REITs標售案全數標脫，刺激了交易動能，一掃第一季低迷的市況，總投資額達新台幣470億元，較去年同期成長161%，季增率更是達到了267%，創下近十年來全台第二季交易額新高的佳績。更值得一提的是，2023年上半年度總交易額達598億元，超越了2022上半年度交易量總合。
第二季商用不動產交易呈現南溫北熱的現象，85%交易集中於北部區域。又因新光１號中五個標的坐落於台北市，使台北市交易額占2023年Q2之62%，為第二季商用不動產的交易熱區(圖二)。
▲圖2：2023年北部區域為商用不動產交易熱點 資料提供：仲量聯行
侯文信談到，交易類型方面，本季交易產品多元，主要交易組成涵蓋了以投資為主要目的之辦公室、出租型公寓，抑或是企業自用為主之工業廠房或廠辦。其中，最大宗交易類別為辦公室，標的集中台北市的精華地段，交易額總計達新台幣近140億元，並且占本季整體交易額30%。
其次，大宗交易類型為廠辦及廠房等工業地產類別，合計交易額亦達新台幣138億元，共計占本季全台交易額30%，與1Q23相比，本季工業不動產投資額，季增率達30%，其中超過75%的工業地產買方為科技業者，顯示科技業擴廠需求仍尚未被滿足。截至目前上半年交易量已逼近2022全年交易額，說明工業地產需求依舊強勁。
不同於以往，商用不動產主要買方為金融壽險業，本季主要買方產業組成多元。受到最低收益率提高至2.845%影響，不動產可購置標的受限，2Q23金融壽險業出手較保守，總投資額只占本季交易額8%(圖三)。
▲圖3：2023年商用不動產買方產業 資料提供：仲量聯行
本季最大買家為不動產開發商，專注於購置具改建潛力標的，投資額達新台幣142億元，占交易額30%。其次為自用需求為主的科技業，投資額達新台幣105億元，占交易額22%，其中又以半導體相關產業，最為積極購入工業型地產。
下半年低迷態勢仍威脅潛伏
戴德梁行則認為，第二季度的投資市場交易金額為522億元，相較去年同期增長88.9%，是近五年單季第二大量，順勢回補第一季度的衰退，結算上半年累積金額已達去年同期水準。
李易璇談到，第二季主要交易來自新光一號REITs清算標售之六棟收益型大樓，因皆附帶穩定租金收益，吸引投資型買家進場，六棟大樓交易金額合計約307億元，約佔整季交易額約60%。若扣除新光一號標售物件，第二季商用不動產成交量則僅剩215億元，表現並不亮眼，且多為自用購入廠房及廠辦為主。
新光一號REITs清算順利標脫，足見投資市場資金仍豐沛，精華投資物件仍受青睞。然投資報酬率偏低，且不復見以往商用不動產投資主力壽險業進場，買家態度保守明顯，著實反映在標售的低投標數與低溢價率上。
展望下半年，資本市場將維持審時度勢的保守態度，買方將回防精華區位的低風險產品，估計商用不動產之年度交易量將顯著減少。新光一號清算撐起本季投資市場，但下半年低迷態勢仍威脅潛伏。
商用不動產瀰漫不確定氛圍
根據第一太平戴維斯統計，第二季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)為496億元，季增率達到211%，年增率58%，合計今年上半年大型商用不動產交易總額為655億元，比去年同期減少16%。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠談到，受到《平均地權條例》子法於七月一日上路以及貸款利率來到近期高點，2023年的不動產市場充滿不確定氛圍，然而在第二季登場的新光一號不動產投資信託基金公開標售案全數標脫的挹注下，交易反而走出前一季的低迷氣氛。
黃瑞楠表示，商用不動產從第二季交易量反彈且多宗大型交易案都順利標脫觀察，買氣相對穩定，考量營造成本高漲推升新建案價格，及保值性等因素下，核心區的不動產依然可以吸引特定的自用企業與投資人出手，帶動辦公室與工業廠辦價格持穩且緩步成長。
工業不動產方面，這波景氣反彈集中在特定的AI受惠產業，整體訂單能見度普遍偏低，工業土地價格漲幅將回歸理性，而自用廠商偏好可立即進駐使用的現有廠房，以降低營建成本波動造成的建廠成本不可控性。
保險業方面，雖然上半年的購置動能低落，本季央行停止升息，未進一步抬高不動產最低投報率門檻，為保險業的不動產投資帶來正面消息，預期將在全台持續尋找投報率3%以上的整棟投資型物件。
今年上半年前五大商用不動產交易中，四筆為新光一號REITS的公開標售資產，最大筆為新光天母傑仕堡大樓，由鼎固置業以116.8億元購入，也是繼去年中國人壽以120.5億元購置台中七期豐邑市政核心大樓後，再次出現單筆百億元的交易案。第二高是位於中山北路的新光中山大樓，由金地遠實業以72億元購入，換算辦公室每坪單價108萬元。第三高則是崇越科技以53.5億元購入內湖科學園區整棟預售廠辦大樓，將作為自用辦公空間。
▲揮別前一季市場觀望氣氛，第二季商用不動產市場交易止跌回穩。 資料提供：信義全球資產
百億元資金流向商辦、廠辦產品
信義全球資產公司公布第二季商用市場報告指出，揮別前一季市場觀望氣氛，第二季商用不動產市場交易止跌回穩，交易規模突破四百億元，上市櫃法人以購置辦公室最為積極，超過百億元資金流向商辦、廠辦類產品，並且區域集中於雙北。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，今年首季受到國際金融局勢動盪、升息因素干擾，市場保守觀望氣息濃，交易額僅141億元。第二季起利空因素淡化、市場撥雲見日，交易件數、金額均有回穩，上市櫃法人重點布局辦公室，單是五月份辦公室交易量就有123億元，創下近九個月以來的新高紀錄。
信義全球資產統計，第二季上市櫃法人購置商用不動產交易額為439億元，季增211%，其中鼎固置業以116.8億元得標新光一號REITs新光天母傑仕堡大樓，是今年截至目前為止首宗百億元級別的交易案(圖四)。
▲圖4：上市櫃法人商用不動產Q2交易規模 資料提供：信義全球資產
關注辦公市場交易情形，辦公、廠辦交易額就貢獻了180億元，佔季交易約41%，為第二季商用市場最大贏家，分析辦公室買方結構，金融業及投資機構以58%佔比居冠，其次為科技業佔22%，其他產業佔20%，顯見辦公室因具穩定收益及未來增值性，在高通膨時代成為投資人資產配置的首選產品。
此外，剖析交易區域發現，第二季辦公室交易集中在雙北市，且各有千秋。北市精華商圈、臨捷運站的商辦產品具稀缺性，吸引購買力強的企業入手，買方除了當下自用或出租，也看好未來開發改建的效益。
新北市則聚焦廠辦交易，由於目前市場上新廠辦供給有限、去化穩定，連帶預售案也十分熱絡，例如國揚實業位於三重中興段的廠辦案，本季預售交易金額總計達到約35億元，買方有伊雲谷數位科技、和潤企業、世代永富投資。
林建勛進一步分析下半年商用不動產趨勢，雖然央行終止連續升息，但國際通膨壓力仍在，加上央行祭出第五波房市管制、《平均地權條例》子法即將上路，仍需謹慎面對市場變化，但不用過分悲觀。
他說，隨著疫後內需景氣復甦，交易量務求穩健發展，商用市場自用動能仍強，加上國際淨零碳排趨勢，符合ESG的綠建築、智慧建築的辦公、廠辦大樓對買方更具誘因，預估在辦公室舊換新需求帶動下，下半年辦公市場買氣續旺，買方主要鎖定屋齡新、帶有綠建築等ESG題材的辦公大樓，但價格是否穩定？則是影響市場交易量的變因。
