每當大選之前，「居住正義」議題總是成為公民團體、學界、專家、弱勢團體、執政黨、反對黨、政治人物……各方勢力議論與角力的焦點。但什麼才是真正的「居住正義」？如何達到「居住正義」的完美目標？實現「居住正義」，真令人相當期待，但也令人相當失望，因為「居住正義」的實現，往往是選前的一場遊戲，也是選後就消失的一場夢。
筆者此時先不對「居住正義」下任何定義，因為現階段幾乎所有的輿論都把降低房價與居住正義劃成等號，以致執政黨在飽受各方壓力下，就把打擊房價做為解決居住正義民怨的萬靈丹，令人質疑房價下跌就是達到「居住正義」的完美目標嗎？
筆者認為居住正義是否完美實現，取決於政府的住宅政策，而住宅政策為何失靈，應該先解決居住正義的五大核心問題，並提出有效治本的解決方案：
【核心問題一】打房非常頻繁，房價為何仍然居高不下？
近兩年政策打房可謂歷史上最頻繁的一次，但各部會亂箭齊發，為什麼房價居高不下？主要的關鍵因素就是：「打炒房不如打炒地」。
政府一方面頻打房，一方面頻標售土地，把地價炒高，不打炒地只打炒房，就只是打假球，既治不了標，更治不了本。
高房價來自高地價與高成本，政府大舉標售公有土地，地價屢創新高，顯然就是帶頭炒地原兇，也就是高房價政府應該負起最大責任，不應把炒房問題甩鍋給業者或投資客。
〔解決方案一〕要解決房市炒作的不正義，先解決土地炒作間題：針對住宅政策，政府能做的首要工作就是：「盤點國有閒置土地，大幅規劃社宅用地」，在此之前先「暫停國有土地標售」，並徹底全面清查土地違法行為，剷除「工不工、商不商、農不農」等土地違紀使用惡行。
【核心問題二】年輕人為何買不起房？
有點收入與儲蓄能力的年輕人為何仍買不起房的原因有三：
1.薪資成長率跟不上房價漲幅。
2.社會住宅比例偏低。
3.政府縱容低總價成屋市場被投資客與包租公炒作壟斷。
〔解決方案二〕要解決年輕人買不起房的根本要務有二：
2.非空屋移轉，不得減免多房房東之囤房稅，避免低總價市場被壟斷。
【核心問題三】年輕人為何租不起房？租金補貼為何無效？
年輕人租不起房的痛點高過於買不起房的民怨，現今租賃市場亂象有二：
1.租賃資訊不透明，租賃黑市永遠無法根除。
2.租賃黑市不除，再多租金補貼，等於間接落入房東口袋。
〔解決方案三〕要年輕人租得起房，先要提出兩大政策全面整頓敗壞的租賃市場：
1.「租賃全面實價登錄」，使得租賃市場的資訊全面透明化。
2.「租賃契約全面公證」，根除租賃黑市，並降低租屋糾紛。
【核心問題四】房地合一稅1.0、2.0，加重囤房稅打房政策為何失靈？稅制打房就真能實現居住正義嗎？
房產稅制須要健全，這是無庸置疑，但用稅制打房漲時助漲，跌時助跌，只會有反效果。
〔解決方案四〕房產稅制健全須要三大稅制革新：
1.持有稅全面革新之「簡化」政策：「房屋稅與地價稅」合一實價課稅，單一實價乘不同稅率，稅基全面簡化。
2.持有稅全面革新之「合理」政策：稅基提高，稅率適度降低，調整幅度合理化。
3.持有稅全面革新之「公平」政策：自住輕稅、持有越久稅率越輕、多房稅率逐戶遞增(取代囤房稅)，稅制公平化。
【核心問題五】「社會住宅政策」為何失靈？
社宅政績數量各說各話，但民眾很清楚的是感受不到社宅帶來的效益，主要原因有二：
1.八年興辦12萬戶社宅的完工數太少，實質受惠者有限。
2.8萬戶「空屋移轉社宅」政見根本無法實現，包租代管數量只是內政部花敬群次長「移花接木」出來的偽政績。
〔解決方案五〕建議社宅目標的訂定應朝向四大方向前進：
1.社宅興建朝5%佔比目標，方法手段如下：
(1)精：盤點國有閒置土地、校舍、國營事業閒置土地，精算出5%社宅用地存量。
(2)簡：政府除公布八年社宅目標，應就四年進度列出每年執行目標的KPI(量化指標)，每年檢討實質進度，並簡化社宅所有達標的流程。
(3)速：政府提供土地，結合民間資金，快速興建只租不售社宅，由民間代建代管，並規範一定的投資報酬率，達到雙贏目標。
2.在社宅未達2.5%時暫停國有土地包括使用權標售。(數據或規範可調整)
3.包租代管獎勵房東與免囤房稅政策重新檢討：除非空屋移轉社宅，否則不得減免多房房東之囤房稅與綜所稅獎勵措施，政府應同時輔導包租代管業者針對公有閒置房舍進行整修、改建……成為只租不售的社宅。
4.推動社宅青銀共居：擴大申請條件，照顧退休低收入弱勢老人達到青銀共居的多重效益。
