解碼房市＞張金鶚擁3間房 出書打破房市神話

在房地產界素有「空頭總司令」之稱的政大地政系教授張金鶚，竟出版《張金鶚的房產七堂課》一書，教人「買房養老」，難道他「轉空為多」了嗎？

笑起來有酒窩的張金鶚，對「空頭總司令」一詞不太喜歡，他反駁說，2003年SARS過後，是他率先發表房地產復甦跡象的各項數據，那2年他大受建商歡迎，「這算不算多頭？」張金鶚無奈地表示，「做學術，數字就是要求真，身為一個長期專注房地產研究者，絕不會自設所謂的『空頭立場』，當然更不會預設配合業者的『多頭立場』。」

但正當2007年底，房市仍處高點時，他一席「房地產將泡沫化」的言論，卻大刺建商的耳朵，沒多久，一張未署名的恐嚇信寄到他的辦公室，引起社會譁然，連家人都為他擔心。事隔多年，他說：「當時壓力很大，說不害怕是騙人的，但本著學術良知，有一分數據說一分話。」不改他說真話的特質。

他的真話，總是礙著「一些人」，不少建商及房屋代銷公司私下只要談到他，總有一種「咬牙切齒」的莫名恨意，語氣酸不溜丟地說：「民眾若聽他的話賣房，萬一房價漲上來，他要賠嗎？」

如今，高舉著打破5大房產神話的《張金鶚的房產七堂課》，恐怕又會讓一些人恨得牙癢癢的，而首次公開自己從租屋族、首購族到換屋族，不論是中古屋、預售屋，或商辦都買過，目前擁有3間房的張金鶚，在公開房產的七堂課後，不知建商私下會不會又說：「你看，他看空房市，自己卻有3間房！」

即便如此，本著「公道自在人心」的張金鶚，選擇赤裸裸地公開2、30年的房市操作術，他說：「每個人都想有個家，但錯誤的購屋決策，影響可能是一輩子的事。」而如何避免做出買錯屋的決定呢？他希望每位購屋者都有一把「心中之尺」，衡量買房是為了居住的消費需求？或是為了投資？

他的7堂課分別是：第1課─破解5大房地產神話；第2課─購屋前一定要知道的6件事；第3課─租屋與買屋的教戰守則；第4課─何時才是買屋的好時機？第5課─如何選、如何買到好房子？第6課─選擇合理的房價，以及第7課─是否該賣屋？是否該換屋？可說是將租屋或買屋好，以及買屋應注意事項都包羅在內，將之歸類為一套工具書也行，但他其實最想傳達的是「活在當下」，買房應為居住需求，等行有餘力再談投資，揹房貸也較不累。

在第1堂課，他首先要破解的是：「有土真的斯有財嗎？」、「不景氣可以投資房地產嗎？」、「高通膨或低利率時，租房子不如買房子？」、「只注意『區位』就可以了嗎？」及「買在捷運線上是對的嗎？」等5大房地產神話。

其中針對一些財經名嘴、作家斬釘截鐵地說：「寧可買『好區位』的爛房子，也不要買『爛區位』的好房子！」他獨排眾議說，買房子需要考慮的因素很多，而區位只是其中一個，購屋者常誤將「投資區位(為求增值，即使房價貴也買)」當成「消費區位(因居住而買)」，一窩蜂搶進「投資區位」，造成房地產泡沫，如果把買房子當消費，應當重視「現在的區位」，如果把買房子當投資，應當重視「未來的區位」，但購屋者常將兩者混為一談，如果大多數人購屋是為了居住需求的消費，那麼就應該是：「寧可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子！」

「逐捷運而居」幾乎成為市面上買房不變的定律，但張金鶚卻不這麼想。他希望想購買捷運共構房子的人先問自己兩個問題：「你與家人真的常常搭捷運嗎？」以及「住得離捷運愈近，生活品質就愈好嗎？」

他說，因為在政大教書，捷運對他來說，並不是最方便的，所以他目前持有的3間房子，都在學校周邊，5分鐘車程可及；不過，他強調，這是最適合他個人的最好選擇，對一些利用捷運做為上下班交通工具者，仍以捷運為最方便。但他的看法又要讓一些參與捷運聯合開發的建商跳腳，因為他說，捷運共構的房子房價太貴，再者不夠安靜，不如買在臨近捷運站「第一巷」的房子。

此外，軍隊最大的禁忌，在於「不知為何而戰、為誰而戰」，消費者最大的禁忌，則在於不知為何而買、為誰而買，甚至不知道自己到底買了什麼？因此，張金鶚認為，在購屋前一定要知道以下6件事：

1. 購屋前，先認識自己屬於何種購屋者，才能知道為何而買、為誰而買。大多數人購屋的目的，主要是為了消費(70％)，次要是為了投資(30％)，應首重居住品質，而非買賣獲利。
2. 購買房地產應認清房地產的組成元素包括哪些？除房屋、土地及產權外，還包括住宅單元、社區設施及鄰里大小環境，以及住戶鄰里關係及社區管理維護等軟體服務。
3. 認識自己後，接著要認識房地產的特質，才知道自己買了什麼。買房子與買股票不同，房地產的特質，包括不可移動性、異質性、不可分割性、昂貴性、長久性等。
4. 購屋不是宿命，而是可替換的選擇；不管消費或投資、品質或價格、區位或產品、活在當下或期待未來，都是購屋者的選擇，沒有絕對答案。
5. 購屋者要建立自己的「心中之尺」，而不要被「市場之尺」所左右。
6. 房屋消費者可分5大類，分別為：租屋族、首購族、換屋族、短期投資客、長期投資客(房東)，不同類型的消費者有不同購買策略。

但租屋好，還是購屋好呢？他建議以下列4項做衡量：
1. 收入是否足夠：購屋者每月所負擔的房貸，占月收入的1/3以下最為理想，最多也不要超過月收入的1/2，否則，將造成嚴重的負擔，形成「過度消費」，讓購屋者淪為幫銀行打工的「屋奴」，還不如租屋。
2. 工作、婚姻是否穩定：工作、婚姻愈穩定者，愈適合買房。
3. 是否符合家庭成員的生涯規劃：購屋不是一個人的事，而是全家的事，所以必須符合全家人的生涯規劃。
4. 購屋的時機點是否恰當。
購屋者想練就判斷購屋時機是好或壞的眼力，可從以下4件事開始著手：
1-認識房地產景氣循環的歷史，方能鑑往知來。
2-除了解房地產價格，更要注意政大台灣房地產研究中心的「國泰房地產指數」、「台灣住宅需求動向調查」、「台灣房地產景氣動向調查」，當成判斷房地產景氣走向的3大指標訊號。
3-正確看待房地產的消息面。
4-認識房地產市場的基本面，包括供、需、價、量與次市場。

購屋的進場時機，最重要是確認自己的購屋需求，主觀上有意願，客觀上有能力，然後建立好「心中之尺」，並認識好「市場之尺」；最後掌握總體經濟環境，房地產景氣循環，以及最關鍵的區域市場基本面。當上述因素都釐清，才適合進場購屋。

張金鶚說，「千屋在口，不如一屋在手。」即使購屋者作足了購屋前的一切準備，如果不真正進入房地產市場選屋、看屋，永遠都無法買到合適的房子。想買房的人，閱讀房地產專業雜誌就可獲知新成屋、預售屋的房價；登錄房仲業者的網站也可快速掌握中古屋的價格；欲購買預售屋、新成屋者，可進入「政大台灣房地產研究中心」網站，參考「國泰房地產指數」，至於購買中古屋者，則可參考各房屋仲介資訊，即可了解房價的走向，以及趨勢。

然而，影響房價漲跌的因素，除了房地產市場景氣，還有其他非房地產因素，包括總體經濟好壞、區域市場供需變化、新建與計畫中的公共建設，及銀行利率等4大因素。

而不管是為求居住而消費，或為了未來增值而進場，要判斷房價未來趨勢，首先應掌握各地區房地產市場的歷年房價軌跡，即所謂的房價指數趨勢，釐清目前房價到底位於相對低點或相對高點，其趨勢是向上、持平或向下，然後綜合考量總體經濟、區域市場供需(尤其是就業機會)、相關公共建設及銀行利率等變化，當然對未來短期(2~3年)、中期(3~5年)或長期(5~10年以上)，不同時間點的預期也應有所釐清。

一生住過20多間房子，目前擁有3間房子的張金鶚最後表示，人生不僅要有「生涯規劃」，最好還要做「屋涯規劃」，才能「買房養老」。

在政大地政系上課時，他常要學生將租屋經驗依編年史方式列舉，檢視自己未來的房屋喜好與需求，而就購屋者來說，他也希望能思考以下4件事：
1. 對你而言，好的生活品質(好居住)的關鍵條件為何？哪些外在因素最容易產生變化，讓你想換屋？
2. 你的人生、經濟狀況，遭遇哪些情境，應該考慮換屋？
3. 賣房子有哪幾種方法？要注意哪些事項？對不同房屋消費者，如換屋族、短期投資族、長期投資族，最適合什麼方法？
4. 生涯規劃與屋涯規劃有無衝突？發生衝突時，應該怎麼辦？

他說，在台灣，「養兒防老」已成過去式，愈來愈多老年人不敢奢望子女奉養，只要孩子不成為「啃老族」，就已謝天謝地；而在20世紀的80年代，美國便已提出「以房養老」概念，到2001年時正式施行，申請件數約為1萬件，2006年為6萬件，到2008年更成長至11萬件。

張金鶚表示，透過「以房養老」的方式可以使老年人「在宅老化」，並安享有尊嚴的老年生活，值得列為「屋涯規劃」與「生涯規劃」的重點參考。未來以房養老可能包括「逆向抵押貸款」、「售後租回」以及「捐贈(信託)社會照護」等3種方式，房屋擁有者可及早規劃因應。

張金鶚指出，台灣房地產自有率高達80％以上，意思是有80％以上的房子被家戶所擁有，而非80％的家戶擁有房地產。
在台灣的家戶中，約25％是無殼鍋牛，約75％是有屋階級，其中約50％擁有1戶，約25％擁有2戶或以上的房子。

張金鶚對房地產不只是學術教學研究心得，在他50年的人生經驗中，從小到大跟著父母搬遷，及國外唸書、回台就業，總共住過20多間房子，本身在消費及實務上累積一些經驗。

張金鶚從1987年回台在臨沂街租屋開始，1988年購買了木柵秀明路的第一棟房屋(15年中古屋)，在1982~1992年的這10年間，與幾位大學建築系好同學合夥，各湊20~30萬元，在中和、永和及東湖，投資3間房屋(有預售屋、新成屋)，另在忠孝東路SOGO附近投資辦公套房等，都小有獲利。

1992年購買第2間房屋(預售屋)自住至今，1999年購買第3間房屋(在第2間房屋樓上)提供爸媽一起住，目前則在找「飯店式管理」的新住家。

換言之，他個人經歷過5種房屋消費者類型，絕非「一些人」私下批評他所發表的調查數據是無「基」之談。

回顧台灣近40年來的房地產歷史，將會發現房地產的景氣循環，是大漲小回、擴短縮長。也就是說，房地產價格飆漲時又快又急，但下滑的速度卻相當緩慢，代表著房地產欣欣向榮的時刻(擴張期)十分短暫，不景氣的時間(收縮期)卻相當冗長。

張金鶚套用股市術語，房地產的景氣反轉，並非「V型反轉」，而是「U型反轉」，甚至接近「L型反轉」。

他說，台灣房地產價格第一次大漲，是在1973、1974年世界爆發第一次石油危機時，當時房價飆漲將近50％，但石油及物價也上漲近50％。

1979~1980年，石油危機再度爆發，房價又應聲竄升，不過上漲幅度較石油及物價上漲還高，約為20~30％之間。之後，房價維持平穩了將近7年，直到1987年，政府決定實施「公共設施保留地徵收」政策，因此產生大量貨幣供給額，房地產價格短期內更飆漲2~3倍；此後，買房子變成了台灣人沉重的負擔。到了1989年，由於許多人無力負擔高房價，台灣因此爆發了大規模的「無殼蝸牛運動」，引發普羅百姓共鳴。

1989年後，房價漲勢就此停歇，並進行10多年的緩慢下滑，2003年SARS肆虐全台時，房價更是直直落，直至第3季，才止跌回升，走了4年的多頭市場。根據學界的看法，在2007年第2季時榮景結束，開始轉向空頭市場；不過，房地產相關業者都宣稱，到了2008年第2季，多頭市場才算結束。