筆者三度徒步環島的觀察，從近五年六都行政區人口數成長率，可發現各區人口淨成長皆具有三大優勢：交通建設、低基期蛋白區及新興工業區。這三大因素對商圈發展直接受益，帶動就業人口與新移居人口流入，因此從近五年人口淨流入成長率排名，可直接斷定未來行政區發展的強度與潛力，茲就人口淨流入最具潛力前十大行政區分析如下：
1.新北市林口區：新市鎮開發成熟、桃機帶動發展
新市鎮近年發展快速，在桃機帶動下，近年人口大量移入。目前新市鎮尚待開發完成，總投資額高達240億元以上，由三井、東森、三立聯合開發的影視城二期的國際媒體園區招商案，持續完工中，此區位於新北與桃園交界，近年因交通帶動商圈發展進而吸引人口淨流入，徹底擺脫過去被喻為林三淡鬼城的汙名。
2.新竹縣竹北市：高科技重鎮，全台人均收入最高
竹北市近年人口快速成長，且為全台平均所得最高的行政區，主因像是新竹科學園區、台元科技園區、台大生醫園區，原有產業持續擴廠，由於近年商圈完全成熟，竹科人紛紛在此區購屋甚至囤屋，包括生技業、醫師族群，而竹科購屋族群具備高收入、高生育率的特性，也帶來持續的自住與換屋需求，讓竹北市雖非六都，卻是六都之外最具都會發展特性的城市。
3.新北市淡水區：新市鎮開發帶動、淡江大橋興建利多推升房市
淡海新市鎮過去雖因餘屋很多、空屋率高，隨著各項建設如輕軌、淡江大橋、淡北道路等，有助於改善最令人詬病的交通問題，且近年開幕的美麗新廣場也提供居民購物、娛樂需求，生活機能日趨完善，讓淡水與新市鎮的移入人口增加。
淡水因淡江大橋連結八里新市鎮，成為未來的新北雙星，而淡北道路更將解決長期交通問題要害，加上平均房價基期較低，平價的親水住宅區將一舉翻身。
4.高雄市仁武區：高科技Ｓ廊帶、基期低房價親民
房價親民是仁武區的特色，仁武產業園區是推動區域發展的重大試金石。仁武產業園區自2022年11月正式動工第一期統包工程，預估將可創造242億年產值、提供6300個就業機會，總面積74公頃的仁武產業園區有利帶動高雄產業升級轉型，已有多家廠商進駐，包括電子、航太、智慧物流、精密機械等大廠，仁武同時也是高雄Ｓ工業走廊連結小港區發展的重要端點。
5.桃園市中壢區：青埔高鐵連結航空城計畫，發展潛力十足
從桃機捷運A14、A17、A18、A19，再連結捷運綠線貫穿大園、蘆竹、桃園、八德銜接三鶯線，交通四通八達，使得青埔高鐵特區與沿線重劃區商圈發展迅速，成為桃園建設發展的核心，人口淨流入為全台之冠，未來成長空間頗大，是北台灣房市最具發展潛力的都會。
6.桃園市龜山區：緊鄰新北，桃機與綠線捷運帶動人口淨流入
龜山區被山脈分隔為上、下龜山，上龜山靠近新北市林口區，都市機能正在發展中；下龜山則是鄰近桃園市，為舊市鎮中心，都市機能發展成熟，為人口主要聚集地。由於機場捷運的規畫與帶動，人口磁吸效果更是明顯，區內A7重劃區是去年桃園推案領頭羊。
7.高雄市橋頭區：新興工業區重鎮，房價漲幅居高雄之冠
橋頭工業區因政府大力加持，推動大型工業區計畫，帶來大量就業機會，與人口紅利移入、建設推動加持，吸引買家持續進駐設籍。橋頭受惠新台17線動工建設即將完工，而且房價基期低，將成為首購族青睞的主要區域。
8.台南市善化區：台積電帶動高科技人才進駐
自從台積電在台南科學園區擴廠後，善化地區土地價格幾乎翻倍，在設廠效應與就業人口紅利帶動下，過去一年中，人口數已正式突破五萬人。善化與新市皆受惠南科效應，而善化高級透天住宅更吸引高科技購屋族群，產生群聚效應，成為近年台南最受矚目的房市熱區。
9.新北市八里區：淡江大橋開通利多推升基期低的房價
八里因面積狹長，人口不多，過去屬新北市邊陲地帶，近年因淡江大橋興建引起首購族矚目，預計2024年完工後，應可發揮水岸住宅特性，加上左岸公園、自行車步道、十三行遺址等觀光優勢，房價基期降低，也是進可攻退可守的首購標的。
10.台中市北屯區：連結中科捷運要站，加上重劃區吸睛
台中市人口最多的北屯區正式突破29萬大關，分析原因，在公共建設帶動下，捷運綠線通車、鐵路高架，尤其是鄰近北屯的水湳經貿園區開發等重大建設，民間企業紛進駐，包括COSTCO二店、巨蛋、環球購物中心陸續設點，均成為民眾移居北屯的強烈誘因。
同時，中科后里園區往南發展到豐原連接北屯重劃區，吸引不少就業新移民，目前北屯最熱的區域包括廍子及11期，廍子以親民房價，未來仍能吸引首購或退休族群。
(本文部分內容摘自李同榮新書《房市超狂大預測～“邪惡的第七循環”降臨》)
