台灣房市進入年底最後兩個月，雖然有總統大選干擾，但在新青安優惠房貸及剛性買盤助力下，可望維持平盤走勢。
距離2024年初的總統大選，只剩兩個月的衝刺期，但除民進黨、國民黨及民眾黨所推派的總統參選人，分別由賴清德、侯友宜及柯文哲披掛上陣外，尋求連署的郭台銘還在積極運作。但登記截止後，究竟會有哪幾組總統候選人「對峙」，是藍白整合後，與綠的對峙？還是三強鼎立？或是四組候選人競逐的熱鬧場面，都有待觀察。
總統大選干擾房市
過去每到總統大選的「前半年」，台灣房市都會處於「驚弓鳥」的局面，深受選舉的干擾，建商推案能避其鋒就避，不少建商會選在總統大選結果底定後再做圖謀。
而這次的選舉，明面上是總統大選，但除了參選人多外，還聞不到選戰的煙硝味，主要是選民各擁其主，各黨都有各黨基本盤，能左右選戰結果的還是中間選民，以至於選戰對台灣房市的影響雖存在，但其實，房市最怕的還是政府各項打炒房的政策。
政府近幾年高舉「居住正義」大旗，陸續推出了信用管制、房地合一稅2.0、《平均地權條例》修法等多項鍘刀，抑制房市過熱現象，但在各項利空反應「鈍化」後，似有利空出盡之際，內政部又針對一些囤房大戶拋出「空屋稅」，大幅提高課徵稅率，就是希望把「空房」逼出來，轉做出租，為「包租代管」政策增加出租案數的成績。
空屋稅若上路 租金恐遭轉嫁
空屋稅一旦上路，對房市的殺傷力如何？大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，首當其衝會是租屋市場，因為房東所要繳的稅及貸款利息的增加最容易轉嫁到租金上。
至於房價能否快速鬆動，則看稅率調整是否對建商的待售成屋造成不得不降價求售的壓力，因為建商若整批新案降價，對區域房價的拉動效果大，而投資客零星的拋售在市場上掀起的作用不明顯，除非還有其他重大事件影響，出現集體拋售行為，否則殺傷力有限。
而在各項打炒房政策衝擊下，原本房市成交量出現明顯萎縮，但沒想到政府的新青安房貸政策於八月上路後，反而讓建商有新著力點，大打「挺新青安政策」，加大首購產品的推出，藉以刺激買氣。
10月成交量各都增減互見
根據六大都會區分別公布今年十月「建物買賣移轉棟數」，交易量合計為21,028棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，由於房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，因此十月建物買賣移轉棟數主要是反映九月至十月初的市況，十月六都建物買賣移轉棟數月減0.3%(表一)。
其中，各都會區增減互見，台北市、桃園市與台中市均較九月量縮，台北市量縮11.8%，桃園市月減14.8%，台中市減少16.6%，而台南市月增38.1%表現最佳，新北市月增12.3%，高雄市成長6.8%。
陳金萍進一步指出，目前看來，九月中古屋交易市況穩定，較七、八月買氣小幅成長，但反映在十月建物買賣移轉棟數上，卻呈現增減互見，顯示新屋大量交屋與否影響交易量表現。
整體而言，十月六都建物買賣移轉棟數量微縮0.3%，顯示在政經局勢沒有明顯變化，而平均地權條例上路後，政策衝擊淡化的狀況下，房市回歸正常供需，自住、長期置產需求穩定。
另進一步觀察今年一至十月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為189,193棟，較去年同期減少7.5%，仍是自108年來最低交易紀錄，創五年新低，不過，減幅已縮小至個位數。
此外，住商機構統計旗下成交狀況後發現，十月份交易量與九月相比略增6%，但比去年同期增加18.9%，區域表現上多數優於去年，表現也比上月亮眼。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，八月份新青安房貸上膛後，買氣開始直線加溫，到了九月仍有大幅量增，唯值得留意的是，十月份買氣增幅較弱，除了九月交易量高之外，推估為屋主對價格堅持度提高，買方開始觀望所致。
新青安優貸持續助威
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中則表示，六大都會區十月交易量能較去年同期成長，首先是時序離年底的傳統購屋旺季愈來愈近，民眾看屋漸趨踴躍。
迎接旺季的氣氛，在南二都與新北市的相對平價區段尤其明顯，也讓台南、高雄與新北繳出年月雙增的好成績，其中台南的2,704棟，不僅是近二十八個月的單月新高，更是十月同期的史上最大量，新北市也寫下近十八個月的單月新高。
旺季報到，再加上新青安優貸持續助威，讓剛性買盤的進場態度更為積極，為市場買氣注入活水，且去年同期因處於升息循環，買氣相對保守，也讓都會區的年增表現，在比較基期偏低的情況下，連續兩個月出現一成以上的年增幅，也讓今年前十個月的累積買賣移轉棟數來到約19萬棟，量縮幅度持續收斂，與去年同期相比，年減幅已壓縮到一成以下，因此全年全台守住29萬棟的機會愈來愈濃厚(表二)。
郎美囡指出，過往選舉多會影響買氣，加上各方對第四季經濟態度保守，第四季買氣力圖穩中有進，此外，今年突發以巴戰爭，影響全球經濟動態，難免讓投資方偏向觀望，全台年度交易量不容易有大好表現。
全年挑戰30萬棟
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據六都最新公告十月移轉棟數表現，六都十月移轉棟數為2.1萬棟，年增23%且較上月持平，是今年以來連四個月年增率轉正成長，趨勢已經明顯止跌回穩，以此推估，今年有機會挑戰30萬棟。
曾敬德表示，去年下半年市況相當低迷，買賣移轉棟數的數量低落，統計下半年六都買賣移轉棟數已經連續四個月年增，當前房市雖然投資需求退場，但整體自用客數量穩定且購屋意願高，總統大選對於房市也無顯著干擾，未來幾個月仍有機會呈現移轉年增表現。
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，去年十月在各種房市黑天鵝的衝擊下，房市買氣快速降溫，由此拉低了建物買賣移轉棟數的基期。
而現在，即將踏入年底傳統房市旺季，又有「新青安2.0」的神助攻，帶動自住買盤大量進場，進而使得目前市場買氣呈現小幅升溫的趨勢。研判這波買氣會一直延續到總統大選結束之前，今年全年建物買賣移轉棟數有機會向30萬棟靠近。
黃勝暉進一步表示，目前台灣房市已經逐漸回歸供需基本面，房價漲幅與前幾年相比有明顯收斂，房市也正在朝向更加穩健的方向發展。對於有自住需求的購屋民眾來說，只要把握選對價格、選對地段、選對標的三大原則，任何時候都是最好的進場時機。但對於打算短線進出的投資客群來說，鑒於明年仍有不小的升息壓力，再加上地緣政治風險從旁干擾，建議投資族群在入場前還是要做足功課，謹慎評估。
此外，台經院在十月二十五日所發布的景氣調查中，有關不動產項目的調查為，儘管各地新屋交屋潮陸續出現，加上新青年安心成家優惠貸款方案上路後，不少原本就有購屋計畫的民眾加速決策速度，使房市買氣穩步回升，不過，短期內房市與 2022年的高點仍有差距。
台經院提醒，須留意總統大選在即，政經情勢將顯得動盪，加上房市政策面調整頻傳，例如，囤房稅2.0、內政部對於預售動支款將針對銀行抵押債權、預售款運用及價金動用等進一步規範，甚至虛坪改革等，顯然政策調整尚有不確定性，因此，未來半年房市景氣仍審慎視之。
住展風向球綠燈連十一綠
而《平均地權條例》五子法上路後，對預售市場的影響為何？代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年十月分數45.5分，較九月(46.5分)減少一分，對應燈號依然為綠燈，是「連十一綠」。
住展雜誌企研室經理成采錡表示，由於九月新建案供給量處於相對高水位，十月預售屋推案量及新成屋戶數的對應分數皆有下滑，不過觀察代表市況的來客組數、成交組數分數，十月北台灣整體新建案市場人氣、買氣表現穩定，並以有指標案強銷中的新北、桃園重劃區，市場較熱絡，整體來看，供給稍減但買氣穩定下，選前北台灣新建案市場穩步前行。
成采錡表示，進入第四季，北台灣各區市況的溫差越來越大，在市場較冷清的區域，部分業者將推案計畫、銷售資源移到明年選後，當前則低調銷售已進場建案，使接待中心就像是冷氣進入「節能模式」，僅保持低頻運轉。
至於市況溫熱區，如新北三重、林口，及桃園龜山、中壢等，因市場持續有自住及置產買盤支撐，業者按原定計畫推出指標案，並祭出「介紹賞屋贈禮」等活動衝人氣。
買氣方面，近期以搭配有早鳥優惠的指標新案，銷售表現最佳，一是建案剛推出，對消費者而言有新鮮感，二是規劃有小坪數產品，入手門檻較低，三是早鳥價格優惠，能達到縮短消費者觀望期的效果，三條件讓建案穩定去化。
▲預售市場有《平均地權條例》五子法的緊箍咒，但卻有「新青年優惠房貸」的神助攻。 圖/顏瓊真攝影
國泰房地產指數Q3價穩量縮
此外，根據2023年第三季國泰房地產指數調查指出，相較上一季與去年同季皆為「價穩量縮」。第三季開價維持穩定，議價率中幅擴大，成交價維持穩定；推案金額小幅減少，銷售率中幅減少，成交戶數大幅減少。
由於全球經貿成長力道仍緩，國內經濟成長不如預期，央行下修今年全年經濟成長率為1.46%，並維持政策利率不變；建築貸款與購置住宅貸款餘額成長持續走緩，房市信用管制則未再調整。
隨「健全房地產市場方案」措施陸續推出，行政院會九月二十一日通過房屋稅條例部分條文修正草案(俗稱囤房稅2.0)，目前立法院進行審議中，預期效果將持續發酵。
進一步觀察各地區表現，相較去年同季，成交價部分，除新北、台中上漲外，其餘地區成交價呈穩定或下跌；成交量部分，各地區明顯減少。從四季移動趨勢觀察，與2013、2014年波段高點相比，各地區本波成交價均超過前次波段高點，唯漲勢有趨緩現象(表三)。
成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區因房價基期低，成交量表現較佳，唯近期均有下降趨勢。
第二季為了搶在預售屋換約轉售限制政策上路前及避開選舉干擾，推案量大增，房市偏熱。第三季在受到總統大選干擾下，推案量減少，因市場變數仍多影響消費者購屋信心，並進而影響成交表現。
不過，由於房價下修有限，低總價小宅成市場主流，考慮購屋者負擔能力，政府推出新青安貸款，期望能照顧到民眾自住購屋需求，對於整體房市的影響須持續觀察。綜合第三季房市為「價穩量縮」，與第二季房市「價漲量穩」比較，第三季房市表現偏弱，呈現修正緩跌格局。
七都Q3表現互異
至於各地區市場表現，在「國泰台北市房地產指數」方面，第三季房價漲多回檔，回到一年前起漲點，由於新建案每坪均價仍在百萬以上，以精品小宅總價控制個案銷售率較佳。整體而言，相較上一季價量俱跌，房市表現衰退；相較去年同季價穩量縮，房市表現偏弱。
「國泰新北市房地產指數」方面，由於市中心素地逐漸稀缺，推案地點轉往林口、泰山、五股、淡水等相對低基期區域，致房價迅速攀高，部分個案單價創新高，致買氣走弱。整體而言，相較上一季與去年同季皆為價漲量縮，價量背離，房市表現待觀察。
「國泰桃園市房地產指數」方面，主要推案地點仍為機捷沿線重劃區如A7重劃區、青埔特區、山鼻重劃區，因供給仍處高水位，第三季保守推案，推案金額年減五成多為各都最高。房價相對低優勢吸引雙北外溢買盤湧入，使桃園市人口顯著成長，也帶動區域房市熱絡。整體而言，相較上一季價漲量穩，房市表現偏熱；與去年同季相比價量俱跌，房市表現衰退。
「國泰新竹縣市房地產指數」方面，新竹過去受惠科園題材房價狂飆，第三季在缺乏指標案支撐下漲勢熄火，推案地點由高鐵、縣治等精華地段外溢到南寮、香山等地區，第三季開價、成交價下跌；建商推案以中小坪數產品為主，致推案戶數季增三成。整體而言，相較上一季價跌量穩，房市表現偏冷；相較去年同季價量俱跌，房市表現衰退。
「國泰台中市房地產指數」方面，在建設及產業的雙重題材支撐下，台中市人口持續穩定成長。928檔期台中烏日區、西屯區就有三個百億大案進場，總推案金額達千億，年增一成多，為七都唯一推案金額逆勢成長區域，視個案表現，品牌建商推案及自住產品銷售表現較佳，整體銷售率維持穩定。整體而言，相較上一季價量俱穩，房市表現相對穩定；相較去年同季價漲量縮，房市表現待觀察。
「國泰台南市房地產指數」方面，台南房市受惠南科產業鏈及交通建設利多，房價漲幅驚人，因供給仍處高檔且缺乏新的利多議題，建商推案步調趨緩。整體而言，相較上一季與去年同季價量俱跌，房市表現衰退，長期趨勢仍待觀察。
「國泰高雄市房地產指數」方面，過去台積電設廠效應讓高雄房價基期提升，房價維持高檔，買盤追價意願不足，議價率超過一成，為七都中相對較高，成交量急速下滑。整體而言，相較上一季與去年同季皆為價量俱跌，房市表現衰退。
年底有升息隱憂
而展望未來，郎美囡指出，政府已從交易稅「房地合一所得稅」以及持有稅「房屋稅」著手，並修改「平均地權條例」來抑制預售屋及法人在住宅市場的炒房問題，從2016年房地合一稅初版上路到現在不過七年時間，已有多面向重大改制，對市場已有相當程度的影響。
若細部討論在不動產持有稅及遺產稅的稅基價值與市價還有落差，許多學者認為有改正空間，但若修正將衝擊自住、自用的廣大族群，勢必是震撼彈。
此外，美國FED日前釋出，不排除再升息的可能，而央行也針對通膨問題，不排除在年底有升息動作，一旦再升息，都不利購屋者的動力。
郎美囡指出，五大銀行今年九月平均房貸利率為2.08%，若貸款一千萬、三十年期，並以本息均攤的方式還款，每個月房貸還款金額為37,363元，若升息半碼，推算利率上升為2.205%，每月還款金額增加632元，但若升息一碼，利率來到2.33%，每月還款金額增加1,271元，對薪資不高的上班族來說壓力不小(表四)。
今年以「量微縮，價緩漲」收尾
另根據台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測，本次研究結果顯示，第二季台灣房屋市場景氣燈號為黃藍燈，景氣指標分數39.74，意味房市已逐漸脫離低迷狀態，第三季景氣指標分數為46.62，燈號轉綠，代表房市在第三季回穩(附圖)。
預測第四季景氣指標分數為46.52，2024年第一季與第二季景氣指標分數分別為45.81與44.10，雖仍有波動，但皆位於景氣穩定的綠燈區域，顯示在「剛需撐盤，內需溫和」的格局下，房市發展保持穩健步調。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，今年上、下半年的房市，可說是截然不同的兩樣情，上半年市場受打炒房政策影響，交易量急遽縮減，但第三季新青安優貸政策上路，為房市催出首購買屋潮，也讓下半年的交易量「轉縮為增」，價格亦獲得支撐，因此全年房市可望以「量微縮，價緩漲」收尾。
