年輕人「等房」風氣日興，但繼承房地後若馬上出售，小心踩雷，高額房地合一稅等著你。不過，財政部最新解釋函，大大減輕要繳的房地合一稅了。
在高房價年代，很多薪水不高的年輕人，買不起房，乾脆等著繼承長輩的房產，但雖然可「等房」，若將來要賣掉繼承來的房子，等在前面的「房地合一稅」可是很痛的「禮物」啊！
繼承房地再轉售 小心踩雷
而如果該房子是屬於繼承再繼承的「再轉繼承」，又或是連續多次繼承的物件，則原本是屬於綜合所得稅舊制的房屋交易所得稅，因為連續繼承的情況，反而變成新制的「房地合一稅」，那要繳的稅可是非常高，繳起來會讓繼承者「痛」到有感。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，房地合一稅於民國105年上路以來，許多的過戶案件，都莫名其妙被課重稅，尤其是那些「繼承」案件之出售，稍不小心就會「踩雷」。
鄭文在表示，根據《所得稅法》第14條之4第1項(也就是房地合一稅)規定，課稅所得，若是「出價所得」，則房屋土地交易所得=交易時成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付的費用。
但若是繼承或受贈取得時，房屋土地交易所得=交易時成交價額-繼承或受贈時之房屋評定現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值-繼承或受贈時之公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值-因取得、改良及移轉而支付之費用。
而現行《遺產及贈與稅法》第10條第3項規定「土地以公告土地現值，房屋以評定標準價格為準」作為計徵遺產稅之「時價」，這固然有利於繼承人在繳納遺產稅時，遺產稅總額較低，卻不利於繼承人將來「出售」該繼承財產要繳的房地合一稅。
要當孝子 荷包就要失血
他說，如果長輩(被繼承人)的不動產登記是在105年以前取得，繼承發生後，法定繼承人日後出售不動產，可以主張以「舊制」申報房屋交易所得稅，免除房地合一稅的困擾。但如果是在105年以後取得，當繼承發生後，繼承人出售不動產，就必須受到「新制」的規範，課徵房地合一稅。
他說，目前的房地合一稅制，以第一次繼承再出售做為新舊制的分水嶺，當第二次繼承發生時，就以新制房地合一稅做認定。
問題來了，假設父親在民國86年承買一間公寓三樓，108年2月間往生，遺有配偶及子女兩人，孝順的一對子女為了讓母親頤養天年，就毅然決然把這間公寓繼承登記給媽媽，讓媽媽沒有後顧之憂。
那知道計畫趕不上變化，媽媽因為傷心欲絕，同年八月份，媽媽撒手人寰，也往生了。
於是，這個公寓就順理成章地由這兩位姊弟繼承，各自取得二分之一所有權，但有一天，姊弟不想再爬樓梯了，於110年買了一間電梯大樓，順便賣掉舊公寓，但問題來了，該公寓108年8月取得，111年4月份出售，持有期間在二至五年內，房地合一稅以35%計算，「售價」以市價計算，「取得成本」以公告現值計算，姊弟倆應繳的房地合一稅約143萬元。
這是多麼痛的「領悟」啊，如果當初不要一片孝心，把公寓登記給媽媽，直接由姐弟各取得1/2產權，即便是後來出售，以舊制的房地比計算房屋交易所得稅，大約只要繳3萬元，一差就差了140萬元。
這一步錯導致步步錯，錯誤的「繼承」規劃，讓很多繼承案件的繼承人「很無奈」，鄭文在說，難道要讓子女去跟老媽媽說，「怕你也早走，屆時，賣房的房地合一稅很高，所以讓我們先來繼承嗎？」
鄭文在說，很多子女不想揹上「不孝子」罵名，被其他親戚誤解是在咒老媽死，即便知道這種連續繼承案件，在105年以後要繳的房地合一稅很高，也只能「摸摸鼻子」，屆時再損失荷包算了。
新解釋函救了連續繼承案件
不過，上述的問題，在財政部於112年11月2日所發布的「台財稅字第11204619060號」解釋函，就「持有期間」的認定，有了稍微放寬，這一解釋函，讓不少再轉繼承或是連續繼承的人，荷包失血程度大大地改善了。
該解釋函內文為：
一、個人交易105年1月1日以後繼承或受遺贈取得之房屋、土地（以下簡稱房地），依所得稅法第14條之4第4項規定，計算同條第3項各款持有期間及同法第4條之5第1項第1款第1目及第2目期間時，如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。但經稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之。
二、前點所稱連續繼承或受遺贈取得之房地，指該房地連續發生2次以上（含當次）繼承或受遺贈而移轉所有權之情形。
三、第1點個人計算所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目期間時，得併計之期間，以同點規定各次被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用之期間為限。
毅誠地政士事務所所長江漢聲地政士分析指出，根據《房地合一稅2.0》最關鍵的規定在於「持有期間」及課稅的級距，若是在一至二年內，課稅級距為45%，三至五年為35%，五至十年為20%，十年以上為15%。
但若是自住的房子，則依據《所得稅法》第四條之五第一項：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限。
主要是個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
二、交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
三、個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
取得到出售時間點 關係大著呢！
江漢聲表示，就「台財稅字第11204619060號」解釋函的第一項來看，主要是全面放寬不管自住或非自住的房地，只要是房地合一稅上路的105年1月1日之後繼承或受遺贈的房地，屬於「連續」性的繼承，或「連續」性的遺贈，其「持有期間」就可合併。
而該解釋函公布前後的境遇差多少呢？江漢聲舉圖一為例來解析，如果甲是在99年5月以買賣取得房地，於108年3月過世，由乙繼承取得，沒想到乙在110年1月過世，由丙繼承取得，之後，丙在112年11月出售。
若依解釋函前的規定，在第一次乙繼承時，因甲是舊制時間取得，故乙繼承後，若在之後出售時得選用舊制。
但當第二次再轉繼承由丙繼承，時間已在110年，也就是房地合一稅105年上路之後，若丙後來在112年出售，則丙「持有期間」就只能從108年3月算到112年11月，合計只有四年八個月，課稅級距就是35%。
但有新解釋函之後，因從甲到丙，屬於「連續」繼承，可以加總甲乙持有期間，也就是從99年5月至112年11月丙出售時合計共十三年多，其稅率為15%。
繼承加遺贈的加總持有期間 稅少了！
接著再探討有繼承及遺贈，且都是在105年以後才發生呢？江漢聲舉圖二的例子來說，甲於105年3月以買賣取得房地，之後於108年3月過世，由乙繼承取得，而很不幸的，乙於111年3月過世，由丙繼承取得，沒想到，丙突然生病，自感時日不多，就轉而立下遺囑，要將其繼承取得的房地，日後遺贈給丁，而丙於112年8月過世後，由丁受遺贈取得房地，丁再於112年11月出售。
若是沒有新的解釋函，則丁取得時間僅能加總丙持有期間，也就是自111年3月至112年11月共一年多時間，稅率為45%。
但在新的解釋函之後，發生「連續繼承」+「遺贈」，丁可以加總計算持有期間，亦即自第一次取得+連續繼承的期間，也就是自105年3月至112年11月，合計七年多，稅率為20%。
江漢聲另就解釋函第三項的規定指出，財政部是針對「自住、設籍、滿六年」，可以就出售獲利淨額先扣400萬元，其餘再以10%稅率來計算，但要符合規定，一定是要「無出租、供營業或執行業務使用」。
四階段的省稅方程式
舉例來說，若是甲乙丙是連續繼承的情況，但在乙繼承持有期間，房子曾出租過，之後，收回自住，後來由丙繼承，則因為自住期間曾中斷過，則當丙繼承後出售，其持有自住期間計算就不能加總至甲持有期間了。
江漢聲另指出，有關繼承後出售要繳的房地合一稅，迄今共有四階段演化，他舉例，出售價格為市價1000萬元，尚有貸款餘額750萬元，繼承時的房地公告現值為500萬元，繼承後立即出售稅為45%(表一)。
根據表一資料，在第一階段「房地合一稅」上路時，因屬於「繼承」取得後的出售，「持有成本」為公告現值，因此，其要繳的房地合一稅就要225萬元。
另財政部在109年7月有函釋，當繼承的房地還有「被繼承人原有的房貸餘額750萬元」時，可以房貸餘額為「取得成本」，這時，屬於第二階段要繳的房地合一稅為112.5萬元。
接下來，財政部針對一些繼承有房貸的房地，因繼承人無力償還房貸，不得不賣掉房地時，可符合「非自願出售」情況，適用的稅率為20%，此時要繳的房地合一稅是50萬元。
而在112年11月函釋，第四階段調整持有期間計算方式後，假設其連續繼承合計持有十年以上，則稅率為15%，則要繳的房地合一稅為37.5萬元。
尚待討論空間
江漢聲談到，房地合一稅的實施，主要是要懲罰短期炒作者，但因為「繼承」或「再轉繼承」等案件的發生，時間不可控，法定繼承人繼承房地後的出售行為，並非「買賣取得再短期出售獲利」的炒作行為，因此，才有各界的反彈聲音四起，以致後來才有各種解釋函的頒布，進而讓繼承案件轉售的房地合一稅獲得漸次的減輕。
不過，即使財政部112年11月的「台財稅字第11204619060號」解釋函有稍微解決民眾若連續繼承後出售房地的問題，但實務上仍存有一些有待討論的空間，舉例來說，若是老公買的房地，於105年後贈與給老婆，之後老婆過世了，若是老公又繼承回來，那這前後的持有期間可以「加總」嗎？
江漢聲另舉例說，老公甲買的房地，於105年後死亡，老婆乙先主張「夫妻剩餘財產請求權」取得該房地，因登記原因是「夫妻剩餘財產請求權」，就不是「繼承」，之後，老婆過世了，房地由子女繼承後，沒多久做出售，則會產生「時間斷點」，子女「持有期間」就不能追溯至甲買賣取得時間了，而這部分，因房子是同一間，該不該有通融適用？新的解釋函並沒有說明。
而民眾為何要了解上述的諸多規定呢？主要是台灣每年繼承及贈與的案件非常多，得多了解一些法令規定，大家的「荷包」才不會大失血。
繼承「等房」案件逐年升高
大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，房地合一稅上路後，以實價課稅，但取得方式若為繼承或贈與，則取得的成本房屋以房屋評定現值、土地以公告土地現值作為申報依據，其與市價有極大落差，取得價值低，會導致高額的房地合一稅產生。
但觀察歷年繼承及贈與移轉棟數仍在高水位，尤其今(112)年前三季繼承移轉棟數已經高於2019年以前、歷年全年度的繼承移轉棟數，今年很有可能再創全年新紀錄(表二、表三)。
此外，贈與移轉高可能與夫妻間贈與相對頻繁有關，因每人每年有244萬元的贈與免稅額，透過夫妻間互贈，再逐年移轉給下一代的方式可以省下不少稅額，另一部分是央行的不動產選擇性信用管制，限制六都及新竹縣市第二戶購屋貸款最高成數上限七成，且沒有寬限期，都增加夫妻贈與的需求。
至於繼承移轉逐年攀升，有幾個關鍵因素，首先，少子化的關係，被繼承人在生前分配財產的必要降低，留著給後代繼承，其次，土地交易須課土地增值稅，而稅基公告土地現值連年調漲，若屋主或地主持有相當多年，出售的土增稅非常可觀，可能至上百萬，但繼承免徵土地增值稅，降低所有權人生前做移轉的意願，再者，近幾年房價高漲，年輕族群購屋不易，「等房」風逐漸形成。
