大家都以為2023年台灣商用不動產市場在各種利空下恐「急降溫」，卻因有傳產及科技業的自用買盤進場而展現韌性，展望2024年發展，商仲學者看法都轉為樂觀。
去(2023)年商用不動產表現，上半年在外界看淡聲中，因新光一號REITs標售一空，創造307億元交易量而撐場，年底又有基泰忠孝大樓百億大案成交，使得全年交易仍交出1300多億元的成績單，但土地市場的交易因壽險業及建商縮手，反而量縮厲害。不過，展望2024年的商用不動產，各家商仲的看法都偏向正面，尤其買盤可望歸隊而勢有可為。
據世邦魏理仕研究部統計，2023年全台大型土地及商用不動產成交金額總計新台幣2,629億元，較上年下滑25%。分析衰退主因，主要係土地市場大幅降溫，本土建商受到貸款限制、房市震盪等利空因素影響，購地力道明顯減弱，而近年工業土地價格漲幅大，亦影響製造業廠商購買意願，導致2023年全台土地買賣金額僅新台幣1,283億元，年減40%，寫下六年來最低成交量。
不過，商用不動產市場因投資活動持穩，2023年成交總額共計新台幣1,346億元，微幅年增1%，主要係受惠於新光一號資產處分案順利標脫，以及國內企業自用需求維持穩健。觀察去年商用不動產交易，非地產企業購買金額佔總成交量62%，合計斥資新台幣833億元，其中自用需求即貢獻新台幣682億元。
另依據高力國際發布的2023年商用不動產及土地投資市場調查，市場依舊呈現兩樣情。企業自用剛性需求支撐商用不動產買氣，拉抬去年總交易額至1,370億元，年增幅約3%。不過土地市場的買氣則因各項管制措施未解禁，交易額持續萎縮，全年僅1,291億元，為2018年以來近六年最低。
商用不動產市場展現韌性
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究部資深協理丁玟甄指出，去年台灣雖有出口不振以及高利率環境下，經濟表現呈現外冷內熱的局面，預估2023年經濟成長率1.42%，寫下十四年來新低，但台灣商用不動產市場展現韌性。
根據統計，2023年大型商用不動產交易金額達1393億元，僅比去年小幅減少4%，最大的功臣是，總額達307億元的新光一號REITs成功標售下，使得商用不動市場在第二季起率先打破升息陰霾(如附圖)。
信義全球資產公司則統計2023年上市櫃法人商用不動產全年交易量為1,342億元，較前年量縮約24%，總經理林三智表示，去年市場利空訊息交雜，在連續升息、地緣政治、中美角力等影響下，投資人對購置大型商用不動產態度都更謹慎，雖然交易收縮，但商用不動產展現穩健、抵抗通膨的特性，精華不動產不缺買方追價購入，價格呈緩漲走勢。
企業掃樓 整棟打包
據信義全球資產公司統計，去年上市櫃法人在台北市購置商用不動產總交易額為596億元，成交金額推升至近十年來新高，觀察各類產品交易佔比，辦公室佔64%、旅館佔20%、商場店面佔16%。
林三智表示，去年市場熱門交易產品為辦公類產品，預期辦公室小換大、舊換新買氣會延續至明年，具改建效益的老商辦、新加入的優質辦公大樓，將成為推動市場交易的雙引擎。
此外，去年共出現四棟全棟辦公室交易，其中兩棟在內科商圈，為崇越科技、輔信科技布局預售廠辦，另兩棟出現在北車站前商圈，為自然人購入基泰忠孝大樓、陳啟川先生文教基金會包下和泰產險大樓。
高力國際研究部董事梁儀盈指出，電子業及科技業可以說是去年最積極的買家，總計出手393億元買進商用不動產，主要也都是為了因應未來的業務成長及組織擴編，而提早布局購置自用大樓及廠房，包括鴻運科技購置土城元宇宙AI園區與崇越科技購買內科廠辦等重要交易。
進一步彙整近四年商用不動產交易熱區，台北市連續四年的交易額都突破500億元，也是交易金額最高的熱區，第二名則分別由桃園市、新北市與台中市等具有成熟產業聚落的三都輪替，梁儀盈認為，核心區域資產保值性強，有好物件釋出就會有買方出手，因此2023年光台北市的交易額便高達706億元，占整體總交易額約52%。
而2023年前十大指標商用不動產交易，有六筆屬於整棟交易，有二筆是預售廠辦交易，其中交易金額最高為李姓自然人以125億元買進基泰忠孝大樓，再來則是鼎固置業以116.8億元買下新光天母傑仕堡，第三名為鴻運科技出手75.5億元買下中工元宇宙AI園區部分廠辦，高力國際指出，前五大交易案的單筆交易金額超過50億元。
丁玟甄也談到，辦公室與廠辦是去年交易大宗，其中，辦公室連續兩年位居榜首，年度交易金額達365億元，占比達26%，而前十大商用不動產交易案中，知名交易包括總價125億元的基泰忠孝大樓、新光一號REITs所持有的中山大樓、新光台證金融大樓與新光國際商業大樓等(表一)。
從購置目的來看，投資比重將近七成，專業投資機構以及個人投資人取代保險業者，積極布局台北市的辦公市場，並特別偏愛傳統核心地區，產權相對單純且土地含金量高的辦公大樓。
買盤主力來自傳產、科技業
林三智另分析，去年辦公市場主力為傳產、科技業等自用型買盤，隨著北市主要辦公商圈租金攀升，企業積極尋找具氣派門面、大坪數或帶有ESG認證的辦公大樓，小換大、舊換新、租轉買的動機增強，讓交易從現貨一路旺到預售。此外，也看到有資金實力雄厚的企業主，投資商業土地自建總部大樓，除了營運考量外，也是看中辦公室資產未來的增值爆發力。
丁玟甄指出，在5G、AI應用的帶動下，台灣產業優勢推升科技業需求，全年購置金額達到433億元，規模比去年成長170%，尤其是辦公與研發空間的升級所帶動的廠辦買氣最為旺盛，包括鴻海集團斥資75億元購入土城中工AI雲智慧廠辦，崇越科技以53.5億元購置內科預售廠辦大樓等指標案件。
進一步觀察可以發現，科技業在產業群聚以及人才穩定性的前提下，偏好在原本區域找尋新完工或即將完工的廠辦大樓，也顯示企業深耕台灣以及產業前景的信心。
建商則是商用不動產市場的第二大買方，總金額267億元，主要交易來自於鼎固置業以117億元購置新光天母傑仕堡大樓、亞昕購置新竹福泰商務飯店(22.8億元)以及立志開發投資新光信義華廈商場(20億元)。
壽險業有緊箍咒 被迫淡出
不過，壽險資金反而在不動產最低投報率2.845%的緊箍咒下，找不到好標的下手而縮手，丁玟甄指出，保險業從去年下半年起淡出不動產市場，全年投入在商用不動產與土地市場金額分別為18億元與53億元，寫下歷年新低水準。
各家之中以國泰人壽相對積極，持續買入桃園中壢與台中烏日土地，擴大商用不動產開發布局。另外，台新人壽與全球人壽則小試身手購入新竹台元廠辦，作為收益性不動產，但與過往的單筆投資規模相比仍明顯縮小。
保險業雖在2.845%的限制之下，投資動能受限，但產業輪動快速，除了投報率門檻外，保險業更著重在標的保值性、租約穩定性、未來招租難易度、租金成長力道等面向。
戴德梁行指出，2023年商用不動產市場受全球升息潮流影響下，交易熱度萎縮，壽險投資幾乎退場，取而代之的是本土企業以自用為目的，購置總部或研發中心成為重要買盤，適時填補壽險所讓出的缺額(表二)。
好的物件 預售先搶先贏
而在台北辦公產品獲得買盤青睞，林三智觀察交易屋齡發現，有35%的交易量來自於三十年以上屋齡所貢獻，有21%則是來自於興建中的預售商辦、廠辦，顯示屋齡無論新、舊，皆是去年買方鎖定的投資目標。
林三智分析，台北市區商辦大樓雖然屋齡普遍在二十年以上，但位處精華地段具增值潛力，未來更有改建效益，是吸引買方出手購置的關鍵。
除了市區老商辦交易暢旺，預售辦公同樣也相當火熱，企業購置預售辦公室，雖然無法立即使用，卻也有許多優點，包括建築格局可依產業需求量身打造，未來也有機會享大樓冠名權，增加企業識別度。
丁玟甄也談到，工業廠辦買氣維持強勁，是工業不動產類型之中，交易量唯一正成長的類別。而值得關注的是，將近半數的交易集中在新北市預售或新完工廠辦，特別是三重、新莊、中和與土城區，顯示新北市的捷運路網逐步成形、工業立體化政策以及產業群聚的特性，吸引廠商持續擴大與升級營運空間。
土地交易守住千億
而就土地市場方面，2023全年土地交易量為新台幣1,129億元，是繼2016年實施房地合一稅以來之次低紀錄，相較於2022年量縮高達新台幣589億元。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2023年初延續2022年央行按季升息趨勢，且受國際政經局勢持續動盪、原物料及工資雙漲等影響，導致2023上半年合計土地交易量竟低於過去五年單季平均交易量。
過了2023年第一季，央行不再升息，營造工程物價指數漲幅亦趨緩，歷經第二季的觀望後，開發商從下半年起投資信心才開始回穩。2023年前三季對於年度土地交易要守住千億大關難度極高的預測，結算到年底終究是驚喜突破了。
楊長達指出，2023年度量縮最明顯的土地類型是工業土地。2019~2021年度的工業土地交易量皆超過500億元，2022年度更高達895億元，但2023全年工業土地交易量則緊縮至新台幣275億元，相對於2022年度量縮高達620億元。
楊長達分析，近五年全台工業土地漲幅驚人，就製造業而言，工料雙漲已不斷侵蝕獲利，工業土地飆漲至今顯然已到了製造業購置生產用地的成本極限。2022年度十大土地交易中的前五大交易金額皆登上新台幣50億大關，且均為工業土地。
反觀2023年度最大土地交易為宏園／瑞誠建設購置北投石牌商圈的商業區土地，交易金額則僅新台幣47.88億元，想擠進2022年的前五大都排不上。工業土地不再制霸，商業、住宅、工業土地交易量佔比回歸基本盤，價格方面則唯有精華區土地才看得到持續追價力道。
梁儀盈指出，去年土地交易市況，即便第四季在高雄市與台中市標售土地之下，將單季土地交易量推升至435億元，整年度仍難逃土地交易衰退命運，全年交易量約1,291億元，年減幅超過二成，若進一步對比2021年土地交易金額最高時的2,974億元，則是直接腰斬，年減幅超過53%。
政策限制多 土地市場吹冷風
高力國際董事總經理劉學龍認為，受限各項房市管制未鬆綁，直接衝擊土地買氣，身為土地市場最大買家的建築業，去年購地金額僅704億元，較前年減少14%。至於土地交易最熱絡區域為桃園市，交易額為350億元，其中有半數來自於政府標售土地而得，進一步觀察主要都會區土地交易概況可以發現，桃園市係近幾年以來土地需求最穩定的區域，產業聚落的成熟成為廠商擴廠首選，而重大建設的加持也吸引建商出手。
至於去年前十大土地交易案中，單宗交易金額全數低於50億元，交易金額最高土地案為宏園建設、瑞誠建設等兩家以47.88億元買進台北市北投振興段地，第二大則是富宇建設以40億元買下台中北屯愛子幼兒園土地，而前十大土地交易案中，台北市、台中市各占三筆(表三)。
林三智另指出，去年土地市場延續去年買氣偏弱，建商獵地腳步放緩，全年住宅與商業土地交易量未達千億元水準，市場吹冷風，但台中、桃園逆勢上衝，是六都之中唯二正成長的城市。
林三智表示，去年土地市場吹冷風，信用管制政策限縮建商購地貸款成數，加上營建成本水漲船高，讓建商在資金運用上更謹慎，購地目標精準放在精華商圈、可立即開發、產權單純的土地，且已看到打底回穩跡象，今年選後房市在剛需買盤支撐下，因有越來越多建商轉向布局市區優質地段的老透天、商業大樓，先出租收益，再等時機改建推案，建商有機會加強土地布局力道。
景氣春燕歸來 2024展望佳
而走過動盪的一年，展望2024年的商用不動產的趨勢為何呢？世邦魏理仕台灣總經理林敬超表示，歷經連兩年大型不動產投資金額呈雙位數下滑後，今年在央行貨幣政策趨於穩定、國內經濟成長加速之下，整體投資人信心將逐漸改善，2024年投資市場成交量有望小幅成長。
林三智分析，從目前主要機構公布的經濟成長最新預測來看，今年經濟環境可望朝好的方向發展，商用市場在剛性買盤支撐下走穩，商辦、廠辦等辦公類型產品續旺，此外，在AI新興科技發展帶動投資擴廠需求，今年桃園、台中工業地產交易有望翻紅，去年遞延的購置需求將在今年開花結果。
林三智表示，景氣春燕歸來，產業投資動能轉趨積極，樂觀看待今年商用市場是「量緩增、價緩漲」，且建商將甩開觀望態度，會更積極進場獵地。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，今年台灣央行政策利率可能維持不變，而此意味著保險業礙於最低收益率高達2.845%，未來數季投資量能難以放大，將持續於商用不動產市場上位居弱勢，2024年投資市場重心仍將以企業剛性需求為主。
若以不動產類別來看，世邦魏理仕最新投資人意向調查結果顯示，64%受訪者偏好可穩定收租的收益型不動產，位於成熟地區的辦公室及工業物流資產將是今年的熱門投資標的。
景氣回溫 沒悲觀理由
劉學龍表示，2024年沒有悲觀的理由，有望延續2023年的溫漲走勢，尤其目前全球升息已告一段落、企業自用買盤需求仍穩健的情況下，持續看好商用不動產的整體發展。
劉學龍認為在產品策略上，由於全球積極發展新興科技應用熱潮，而正也是台灣產業強項，帶動台灣產業聚落穩定成長，進一步推升周邊廠辦自用需求。至於以投資目的來看，投資人仍偏好核心區及精華地段的單層或多層商辦，兼具自用及出租彈性，並保有未來增值空間及重建潛力。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，隨著台灣出口在去年十一月轉正、今年下半年美國可望啟動降息以及經濟軟著陸等正向訊息之下，各界預估台灣經濟表現將優於去年，商用不動產市場買氣亦在去年第四季顯現回溫跡象。展望2024年，商用不動產將維持量穩價緩漲的格局。
其中，台灣科技業受益於全球AI熱潮，推動科技應用商機，廠房與廠辦需求將維持穩定，北台灣的產業聚落與科學園區周圍是主要受惠地區，但仍須關注全球化導致的生產基地外移的後續影響。
另外，若今年下半年台灣央行有機會跟進降息，保險業壓抑的投資買氣有機會復甦，成為今年下半年的市場助力，雙北市以外的大型投資標的將是第一波受惠區域。
楊長達指出，2024年沒有REITs可供清算來挹注成交額，投資市場動能將依靠兩股力量支撐。首先，在升息循環終止前，本土企業購置或升級企業總部的投資需求仍將扮演重要角色。另一方面，倘全球利率政策如預期般進入降息循環，則停滯已久的壽險資金亦將逐步重回市場，成為另一股重要力量。
