資金狂潮帶動企業發展及辦公空間需求，讓不少地主及開發商加速蓋商辦腳步，但未來五年有將近30萬坪的新供給，也對租金漲幅形成不少壓力。
中美貿易大戰迫使海外資金回流台灣，加上轉單效益及跨國企業對台投資增加，帶動台北地區Ａ級商辦市場租金，在2019年迎來一波年成長率高峰，但該年底COVID-19爆發後，2020-2021年因疫情部分企業暫緩擴編，成長率放緩，直到去(2023)年底又彈升，非核心商業區的成長率更大漲7.8%。
由於台北市未來五年將有高達29.7萬坪，將近30萬坪商辦的新供給，空置率勢將上升，能否有效去化，對租金漲幅有很大的影響，不過，新供給的出現，也為有搬遷需求的企業提供了更好的選擇。
去年商辦租金漲幅微揚
仲量聯行副總經理游淑芬表示，台北市核心商業區辦公市場在2023年全年度及第四季皆表現亮眼，主要租約簽署量體為近三年最高，來到17,694坪，為疫情後近三年最強勁表現；另第四季與前兩年同期比較，更成長4-4.6倍。
至於全年租金表現，台北市核心商業區的每月每坪租金，在第四季來到新台幣3,176元，年增幅為2.7%，其中，信義、敦北、敦南本季持穩微揚，但其他商業區租金成長率則領先群倫，年增率來到7.8%(圖一)，平均租金為每坪新台幣2,418元，此外，南港商業區季成長亦達到3.9%，平均租金為每坪新台幣2,303元。
世邦魏理仕顧問暨交易服務部主管李智偉針對辦公室租賃市場供需情形指出，2023全年台北市中心優質辦公室淨去化量總計6,253坪，顯示市場逐漸擺脫需求低迷的窘境，然而，由於去年共有約26,600坪新供給釋出至市場，第四季平均空置率較前年底增加1.5%，升至5.1%。
觀察最新租金表現，第四季台北Ａ辦及Ｂ辦平均租金分別為每坪新台幣3,036元及1,888元，均呈現緩升格局(表一)。
其中Ａ辦市場平均租金年增率僅1%，為2018年來最低成長，此外，過去向來是市場最大驅動力的信義基隆區A+辦公大樓，去年內租金漲幅也僅約0.5%，顯示外商租戶強調成本控管的趨勢，已對Ａ辦租金成長動能造成影響。
商辦新供給 空置率上升
戴德梁行也指新大樓落成，小幅推升北市Ａ辦空置率，如信義區富邦A25大樓於2023年第四季末落成，帶來約29,100坪新供給，其中三分之一由富邦集團自用，其餘對外出租。因新增供給尚待時間去化，整體市場空置率上升2.1個百分點，來到近五年新高的6.1%。
除富邦A25大樓外，2024年將有皇翔台汽北站、遠雄大巨蛋、上海商銀總部及元大銀行總部等新辦公大樓陸續完工，總計近五萬坪的新供給，將為新供給浪潮拉開序幕。
回顧2023年全年，因新大樓供給遲遲未至，需求面則因跨國企業在台整併與擴編計畫放緩，使得全年淨胃納量僅約9,900坪，低於歷年平均水準。
租金表現上亦反映出2023年間市場缺貨的特性，不論新舊大樓、續租或新租，租金仍呈現微幅上揚，第四季度整體租金較上季上漲1.5%，全市平均租金來到每月每坪2,710元。其中，信義區平均每月每坪3,420元為最高，敦南區平均每月每坪2,440元次之。
經濟好轉 租賃需求將回升
李智偉另表示，2024年整體租賃需求將因經濟表現好轉而有所上升，然而未來一年台北市中心辦公室新供給合計逾2.7萬坪，使得平均空置率將小幅增加至5.8%。有鑑於市場上高達近八成優質商辦的空置率低於3%，預料2024年多數房東仍將握有談判優勢，平均租金將維持和緩上揚走勢。
他說，考量未來數年市區新增供應持續增加，部分Ａ辦大樓房東為避免流失租戶及縮短招租期，中短期內將維持租金開價不變，甚或在租賃條件上釋出更多彈性。
高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民也談到，2023年第四季台北市商辦市場每月每坪租金平均為2,492元，季漲0.56%，年漲2.53%，全年淨去化量達15,898坪，且明顯集中在下半年，顯示租賃市場也逐漸擺脫需求不振與無處可搬的情況。
陳頌民說，2023年台北市辦公市場總計有5.9萬坪新供給落成，係2019年以來新供給最多的一年，市場空置率一下子上升至7.24%，較2022年底增加3.95%，不過，雖然市場面臨供給增加的局面，但也未影響租金漲勢。
從商圈來看，去年投入市場的六棟新大樓中，其中富邦信義A25與遠雄大巨蛋共41,874坪位於信義區，至於陽信銀行與上海商銀總部共10,350萬坪則在西區，使這兩個商圈的空置率在一年之內分別攀升至10.85%與11.48%。
租金方面，新增供給並未影響去年度租金上漲趨勢，以第四季每坪租金平均為2,492元來看，年漲幅達2.53%，係近五年漲勢第二高，僅次於2019年的2.71%。
科技業及電商承租 支撐租金行情
陳頌民另談到，從等級及區域來看，頂級大樓租金來到每坪平均3,600元，顯見搬遷至頂級大樓成本越來越高，不過，他觀察到頂級大樓漲幅在去年下半年略為趨緩，而Ａ級與Ｂ級大樓租金成長則相對穩定。
以各商圈租金而言，都較前年同期上升，漲幅最明顯的係信義區、南京松江與西區，年漲幅均超過3%。
至於是哪些租戶搬遷進場呢？游淑芬觀察2023全年度主要租約分布，指信義商業區向來為外商租戶進駐首選，但觀察亦發現，在第四季新供給較少及預算考量情況下，租戶亦開始將目光移往其他地區。
她說，雖然信義區主要租約量體仍佔整體北市Ａ辦之71%，然而第四季時，大宗租約則來自其他商業區，占整體北市Ａ辦市場之55%。
租戶方面，在產業趨勢帶動下，2023全年北市Ａ級商辦市場需求則以科技業占比最多(35%)，其次為電商(19%)、生技(15%)及金融業(13%)。
游淑芬表示，綜觀全年去化量及空置率，去化量以信義及其他商業區最多，除了強勁的租賃表現外，自用新大樓如第四季之上海商銀總行、元大仁愛路總部加入約18,000坪亦助益推升去化量。
整體空置率較上一季則維持平穩，來到4.6%，微降0.1%。另自去年第二季北市核心商業區突破3%後，預計空置率在未來面臨新供給及新興商業區競爭下將逐步升高。
空置率是未來挑戰
展望未來租賃市場，陳頌民認為新增供給都需要時間去化，2024年市中心預計有2.9萬坪釋出，雖不致對於市場造成過大壓力，但空置率仍將續升至7.63%，需求方面，受到新興科技帶動，預期科技業仍將成為2024年的租賃主力，全年淨去化量有望達2.3萬坪。
游淑芬指出，台北核心商業區將面臨挑戰，包括新供給及新興商業區競爭，以及空置率可能逐漸上升(圖二)。
她說，敦南商業區空置率於本季度有較高增幅，由1.3%上升至3.7%，敦北商業區仍有遷出遷入情形，表現平穩，空置率小幅下降0.1%。至於其他商業區在強勁需求推升下，空置率大幅下降2.6%。
至於商辦房東如何因應新供給一再增加？陳頌民認為，房東仍對租金仍有所期待，不過，面對新供給商辦的競爭，應會釋出善意，給予租客更好的租賃彈性，以維持大樓出租率，因此他也認為2024年租金上漲走勢不變，只是成長動能將趨緩，預期整體租金年漲幅將由去年的2.53%下修至今年的1.5%。
戴德梁行也談到，2024年有多棟優質新大樓陸續到位後，勢必衝擊市場供需結構，空置率將持續提高，房東因背負去化壓力，承租企業對於租賃條件將有較大的談判籌碼。
因此，2024年或許是企業重新選址、升級辦公空間、藉此提升招募新世代人才競爭力的好時機。尤其在疫情過後許多大型企業因應國際潮流，紛紛實施混和實體與居家辦公政策，如何打造具有幸福感的辦公室，凝聚公司向心力，儼然成為企業一大挑戰，亦將是供給浪潮下優質大樓需求的新動機。
商辦新供給大浪來襲
陳頌民進一步指出，2025與2026年台北市中心將迎來超過20萬坪巨量供給，空置率很有可能再次突破10%，並且完工潮一到，雙位數的空置率恐至少維持五年。因此，他也建議房東應盡早做好市場區隔及擬定更彈性及適切的招租策略，以成功因應未來租賃市場的新舊供給競爭，度過下一波的供給大浪(表二)。
游淑芬也表示，根據統計，未來五年台北核心商業區新供給將達到29.7萬坪，包含其他商業區的16.3萬坪，以及南港商業區的供給量就高達21.4萬坪(圖三)，此外，南港於2024年新增之供給坪數已大於台北核心商業區，這對大面積且有預算控制需求租戶形成高度吸引力，如2023年末，科技業租戶搶先「預租」南港大面積之潤泰玉成辦公大樓，就反映出此一趨勢。
游淑芬談到，南港2024年新增之供給坪數即超越6.5萬坪，大於整體台北核心商業區新供給之4.9萬坪，對大面積且有預算控制需求租戶形成高度吸引力。
她說，目前南港Ａ辦每坪月租金水平約為新台幣2,303元(圖四)，預計年租金漲幅將介於3-4%之間，並且由於未來五年內新供給大量釋出，除拉長完工前之預租期外，不少商辦房東招租策略多元，重視硬體設備、綠建築相關標章之完善，以增加市場競爭力。
南港商辦市場「天亮了」
曾在2020年預估南港未來六年開發基地逾十萬坪，樓地板預估將再增加六十萬坪以上，規模相當於六棟台北101的面積的宏大國際資產總經理陳益盛談到，受到缺工缺料的影響，不少商辦開發進度明顯落後，就當初預估的十五件中大型開發案，目前僅四件已完工或接近完工。
他談到，目前包含台肥持有的C3基地，有漢來飯店等進駐營運中，及其轉租台灣人壽的C3基地預計今年下半年有日本的三井LaLaport進駐，另宜進實業的成功路工業地與遠雄合建的i-city科技廠辦，其中建商持有部分已完銷，僅剩地主持有樓層，以及南港輪胎的超大型開發案「世界明珠」商辦及豪宅銷售價格突破南港天花板。
▲日本的三井LaLaport預計今年下半年進駐南港軟體園區的台灣人壽大樓。
陳益盛指出，在台北市政府極力開發南港為「東區新門戶」的各項建設帶動下，包括國家生技園區、南港展覽館二館及流行音樂中心的相繼啟用，創造不少就業機會及商業空間需求。
雖然疫情讓不少企業放緩辦公空間拓張腳步，但根據了解，三年前，南港商辦每坪月租金約在1800元至2000元間，但2023年每坪開價已經來到2500元。
陳益盛表示，雖然當初預估的十五件開發案，尚有十多件的基地仍在興建中、規劃中或土地招商中，開發達成率還不到二成，未來預估每年陸續釋出2~3萬坪，屆時空置率將大幅提高，房東的招租壓力將更大，不過，一些靠近捷運的商辦物件仍然搶手，吸引一些企業「預租」。
陳益盛談到，之前因為信義計畫區的商辦空置率低，且租金高，使得一些承租需求外溢到南港及內科地區，而這兩區都有「軌道經濟」，前者有捷運板南線及高鐵，後者則有捷運文湖線。
不過，因南港捷運站離信義計畫區或是南港展覽館近，不用轉乘，對一些企業主吸引力較大，而未來，即便有近20萬坪的新供給，但興建中的商辦，在建築規格、空間規劃及軟體設備都更加優質化，加上每坪月租金是信義計畫區的一半，也使得南港較內科更具吸引力。
