台灣房市在總統大選底定後，開始增溫向上，一至二月預售案賣了3200億元，刷新外界觀點，而最好賣的仍是小宅當道，幾乎呈現「買不到」的熱況！
「有沒有這麼離譜，接待中心人潮滿滿滿，竟沒人接待我？等有人來招呼，說明要找二房產品，答案竟是：『對不起，沒有了！』」台北市不動產聯盟協會秘書長李興中談到最近去看台北市東區一個低首付的預售建案，連非假日的接待中心都是人，讓人嚇一跳，「我真的眼見為憑了！」
台灣房市有多熱？若非親身所見，都覺得「那是別人造假」的場景，但李興中表示，他是受一對退休的夫妻請託，幫忙在台北市找房。
退休夫妻從大換小 找二房產品
一般來說，作為房屋仲介，媒合的應該是中古屋或是建商新交屋，屋主拿到二手市場來賣，為何李興中竟跑到預售案場去找案件？「中古市場二房的產品真的很少，常常是一釋出沒多久，就被『秒購』」。
李興中表示，拜託他找房的是退休夫妻，原先在士林有間房，但小孩成家立業後，就把舊房子留給小孩，兩夫妻到外找有電梯的房子，一方面是不想再爬樓梯，另一方面，兩夫妻想共同住在一起，但各自要有獨立空間的「分居」生活(老公會打呼)，因此，希望找正二房的產品。
該夫妻原先是想買中古屋，但找了大半年，合適的物件少之又少，他們不得不轉而去預售市場找。
「但一般預售屋不是直接去案場找銷售就好，為何要透過仲介，再給一筆仲介費呢？」李興中解釋，兩夫妻上了年紀，寧願付一點「服務費」給仲介，省去到處看房、找房的舟車勞頓。
李興中說，從去年下半年開始，房市升溫後，再加上政府「新青安」優惠房貸助陣，所謂的二房、二＋一房、小二房或一房的小宅產品太熱銷，就他這大半年「勤」跑預售建案來看，幾乎都是熱銷的，用「秒殺」來形容都不為過，而他說，絕沒有在為建商宣傳，千萬別誤會他。
他還說，以前幫忙找物件，帶客人去買預售屋，一旦成交，代銷公司「包的禮金」是一包厚甸甸的，但在房子不夠賣的情況下，目前給帶看的房仲業者紅包，竟然是二房產品成交給二萬，三房產品是三萬，紅包行情大不如前。
因為各預售建案的銷售現場已經一掃COVID-19新冠疫情時的低迷，看屋人潮都回來了，他們根本不缺看屋者，自然給帶看的房仲「意思一下」就可。
李興中表示，除了該對退休夫妻外，手中有十來組購屋客委託，其中，包括想結婚的年輕人，他們都委託代找中古二房產品，主要是，以二房產品在台北市的「總價帶」，約1500-2000萬元，是他們買得起的。
而該對退休夫妻因口袋較深，尋求2500-3000萬元的物件都可接受，但他們就想要住在台北市，因此，從中古屋退而找預售屋，即使要再等三至五年的施工期都能接受。
李興中總結他近一年的觀察，自從疫情過後，台灣房市已由疫情期間的「買方市場」，轉為疫後的「賣方市場」，現今的「議價」空間非常小。
房市也流行「飢餓行銷」？
而這一波的房市，究竟是「供不應求」？還是建商「飢餓行銷」的假象呢？住在新北市林口地區的陳女表示，幾年前買的小二房產品，總價不到900萬元，但周邊鄰居釋出要賣的物件，都開到1400-1500萬元。
話說房價漲，她應該很高興才對，但她卻沒太多感覺，因為房子不賣，就「帳上獲利」，而不是很高興的原因在於她的女兒大學快畢業，她想幫女兒在附近也買個小宅，利用「新青安」優貸方案，讓女兒自己「養房」。
因此，房價一直漲，對想買房的人反而不是件好事。而更扯的是，她請房仲幫忙在林口住家附近找房，竟然有一小坪數商辦房東，開出的條件是「不講價、不給看房，想買直接簽約」？
陳女說，這還是她頭一遭碰到，竟然房子內部不給看，要簽約了才能看內裝格局。
房仲還推薦一間屋齡快二十年的二房產品，她認為房子太舊了，還在考慮，沒想到房仲事後說，已經以1800萬元賣掉了，但她心生懷疑，「網路上不是開價1788萬元，為何1800萬元成交？」都讓她匪夷所思！
另外，最近房仲通知她，有間二房產品開價1388萬元，說房東隔天9:30交鑰匙，中午可以帶看，但隔天一早房仲通知她說，不用看了，因為9:15已經有人買走了。
陳小姐懷疑地說，這是房仲公司在搞「飢餓行銷」，製造物件「搶手」，下回若通知有物件，就要趕快下手買嗎？不然，二房產品真的一釋出就被「秒殺、秒購嗎？」
而剛好是房市觀察家張欣民的臉友，陳小姐就怕，這市場的氛圍，難道就如張欣民所說的「買猴子」現象嗎？
小心「買猴子」寓言的警訊
張欣民表示，在股市衝上兩萬點後，且00940 ETF銷售竟創下近2000億元的買單，股市狂飆，就連房市也再度出現搶房、包樓、秒殺的情況。最近更到處看到上述類似股市的房市炒作模式，代銷業者會製造再不買就買不到之類的情境，以致房市也出現更多恐慌性的買盤，尤其台積電一宣布到哪裡設廠，那邊的房價就聞風上漲。
而「買猴子」的現代寓言故事，是說有一個商人來到一個山村，周圍的山上到處都是猴子。商人就跟村民宣布收購猴子，一隻100元。村民不知是真是假，就試著抓猴子，商人果然給了100元。
於是全村的人都去抓猴子，很快的山上猴子變少了，商人這時便出價200元一隻買猴子，村民見價格翻倍，更勤快去抓猴子，但猴子已經越來越難抓到了。商人便又出價300元買猴子，這時猴子幾乎都被抓光了。商人最後出價到500元一隻，這時山上已經沒有猴子，所有的猴子都在商人的手裡。
有一天，商人有事回城裡去，他的助手跑來跟村民說，我們老闆不在家，我偷偷的把猴子300元一隻賣給你們，等商人回來，你們就可以500元一隻賣給商人，你們不就都發大財了。村民們瘋了一般把所有猴子全買了回去。結果，助手帶著錢一走了之，商人再也沒有回來過。
張欣民談到，任何投資都要理性，但有時周遭環境所呈現的假象會讓人當真，因此，若是自住的剛性需求，買房的風險性就較低，但若是投資用的，就得小心，千萬不要被帶錯風向才好。
一至二月預售金額高達三千多億
台灣房市真的又熱到不行了嗎？根據信義房屋的調查指出，今年前兩月預售揭露共計約1.9萬戶，較去年同期增加約一萬戶，且揭露的銷售金額高達3202億元，揭露金額年增近二千億元，年增幅度高達150%(表一)。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從預售市場每月的揭露狀況，可以看出房市短期需求強勁，且價格還是呈現緩漲趨勢，雖然平均地權條例有效壓抑預售換約型買盤，不過自用買氣穩健，加上許多案子都訴求低自備，讓自用客好上車的條件下，的確成功吸引市場買氣。
小宅每坪衝高至百萬
此外，受到房價上漲與新青安政策帶動之下，台北市今年第一季百萬小宅的占比達到23.3%，寫下新高，每五間小宅的交易就有一間單價百萬，比例超越去年全年的18.2%，同時單價80~100萬元比例也拉高到25%，同樣寫下新高，觀察過去五年北市小宅單價節節攀高，從2019年單價60萬以上占48%，到今年第一季已經躍升到77%。
曾敬德指出，新青安政策出爐後，台北市的小宅產品明顯受惠，也因為首購族群增加，進而推升房價，而小宅產品因為坪數較小，漲勢也會比較驚人，不過在都會化持續的過程中，類似香港的小宅化正逐漸發生，尤其小宅產品需求多元，有管理、挑高型與捷運站周邊的小宅仍是市場吸睛產品(表二)。
房子還要再小 在台北恐蝸居
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2023年台北、新北、台中三都的一房交易已超過10%，在五年間台北、台中一房占比增幅皆超過十個百分點。其中台北甚至增加近十五個百分點，2023年一房占比為19.0%，為七都最高，顯示三都會區小宅化越來越明顯。
陳金萍指出，近年來房價高漲，雖雙北房價漲勢不如其餘五都明顯，但房價維持高檔，對許多民眾而言已不堪負荷，不少購屋族群迫於現實層面，而選擇面積較小的房屋，這也是讓雙北以及台中一房占比超過一成的主因，而蝸居時代來臨，一房產品交易熱度攀升。
三低產品大行其市
自從政府打房後，台灣房市這一波流行「三低產品」，也就是「低坪數(小宅)」、「低總價」及「低自備款(低首付)」，或者「低總價」、「低自備款(低首付)」及「低利率」產品。
這主要是房市熱，房價被炒高後，一般人又有自住需求，自然以買得起的「低總價」為主要考量，但房市觀察家常說，一些小坪數的房型，反而每坪單價比三、四房的高，但被「低總價」的糖衣所包裝，即使很多人明知每坪單價高，但先求「買得起」再說。
而在一片「低總價」產品中，建商要想殺出一條血路，開始推出「低首付」、「低自備款」，或號稱幾十萬元就可以「拎皮箱」入住的行銷策略。
一表看清「低首付」
針對「低首付」的購屋策略，馨傳不動產智庫執行長何世昌在他的臉書「何世昌的房產知識Buffet+」中也分享看法，他說，預售屋首付款一般為「訂金5%、簽約金5%、開工款5%」，總計為成交總價的15%。
假如「訂簽小於10%」或「訂簽開小於15%」就屬於低首付，多數低首付建案「訂簽會小於8%」，或是「訂簽開小於10%」。部分低首付建案的訂簽開甚至只有5%、6%，比較能夠吸消費者青睞。
他說，有些建商推「低首付＋工程期０付款」，最大誘因在於買方只要付低首付款，一直到交屋前都不必再付錢。
如果首付只有5%，則買方只要出5%的錢就能對賭四、五年後的房價。交屋時若房價下跌，買方可以選擇退戶不交屋，頂多只賠掉5%。
因為依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，退戶違約金相關規範有以下兩大重點：一、違約金上限不得超過房地成交總價的15%。二、以買方已繳納的價款為限，且賣方不得要求買方補繳。也就是說，雖然違約金上限可收到15%，但若買方只繳5%且決定退戶，建商只能沒收5%，不能向買方要求補足到15%。
此外，他最近在整理「低首付」建案資料，猛然發現連一線大咖建商都「潦落企」了。連某老牌建商在新北市中和推建案，都祭出「訂簽7%」優付，比傳統訂簽10%少了3%左右。
另今年一線品牌建商在北、中、南大舉推案，絕大多數都有規劃30坪以下小宅，可見連品牌建商都要搶首購這塊市場。
何世昌並針對低首付建案付款方式，製作一個圖表來讓買房的人了解，他另提醒指出，低首付搭配的付款方案百百種，這張圖表只是彙整出最常見的幾種配套方案(如附圖)。
此外，少數低首付建案為了避免買方退戶，會要求買方簽立本票，除非你篤定絕不退戶，否則他個人很不建議簽本票。無論用途是什麼，千萬別輕易簽本票，因為風險非常高。
內政部揭露資料 中小坪數交易熱
另外，針對最近太多人詢問某某地區的建案能不能買？他想說的是，如果你今年有買房的打算，那就快點買；如果沒買房打算，那就少看新聞，不然越看會越難過。
反正都不想買，何必看房價一直漲讓自己更痛苦呢？其實痛苦的是明知房價漲，但心裡卻期盼它會跌，可是一直看又一直等不到，這樣子正如有些人講的「凌遲」，那就真的不必要了。
至於小二房產品夯，何世昌也表示，從內政部揭露的每季買賣平均坪數來看，全國與六都平均交易坪數大致落在27~32坪之間，唯一例外的只有台南市坪數稍大。
何世昌表示，如果你是自住，那麼買什麼坪數都沒差；但若未來有售屋的可能性，或者增值空間考量，20幾坪的房型正是現在與未來的強勢產品！
從「憤青」到接受買房
何世昌也分享他個人對買房的心理轉折，他說，他以前也當過「憤青」。從就讀大學期間到出社會的前幾年，都是一枚妥妥的憤青，時常在PTT上噴高房價。當時若看到有人勸別人買房，就會噴他是不是為建商說話、為高房價護航；如果有人說房價不會跌，就會罵他炒房仔；看到有人說房市供過於求、未來房價會崩盤，就會按下Ｘ推一下，推一下不夠還會再推二、三次。
他的憤青生涯起碼有十幾年時間，噴天噴地噴空氣，支持房價正義、支持居住正義，從台北市新建案房價一坪二、三十萬元，一路噴到每坪七、八十萬元。
在這段期間，他租房子租了十幾年，也不是沒考慮過買房。大約在金融海嘯(2008年)前後，家人勸他該買房子，但他當時仍認為台北市房價必崩，並沒有很積極看房子。又過了一年多，某日從PTT下線並關上電腦，突然有個落寞的情緒湧上心頭──「在網路上開噴很爽，但關上電腦後，我還是得繳房租，買房的問題終究要面對、要解決」。
於是，他積極去看房子。最接近買房的一次是看了內湖的某建案後，覺得價錢與格局都能接受，便留下資料與出價。「這件事我印象深刻，那個建案一坪開價是一坪50萬元，他出45萬元左右，總價大約是1,200萬元。」
「然而，我那時不僅是枚憤青，還是張金鶚教授的忠實信徒，張教授說金融海嘯時房價跌勢還沒到底，至少還會再跌Ｎ成(有點忘了)。」他選擇相信張教授，後來就沒有接建商電話回去議價。(他強調一下，沒有怪罪張教授的意思)
直到他自己跨入不動產研展這條路，不斷檢視市場的大數據、政策分析，乃至於到觀察全球各國的房地產政策與制度，才猛然發現過去當憤青時的想法幾乎都是「腦補」，怪東怪西就是沒想到自己是個什麼東西。
曾經天真的以為，房地產不過是一罐鮪魚罐頭，是少數人炒作哄抬的工具，但打開來才發現大有文章、沒那麼簡單。
自住需求者進場前要先做功課
因此，常有臉友詢問可以買房了嗎？何世昌說，如果你已經存夠頭期款、有能力買房，他依然建議年輕朋友勇敢「買一間自住房」，千萬不要重蹈他過去犯錯的冤枉路。
高房價環境對每個世代的年輕人都很不公平，它會扼殺年輕人的信心與希望。但是，不管專家、學者對房市的論述是什麼，無論你相信哪一位專家，大家都必須暸解，「人生的選擇權在自己手上」，自己決定、自己承擔。買房或租房，各自抉擇、各自安好，但不要為了自己錯誤的選擇怪罪他人，因為那樣終究無濟於事。
何世昌表示，除非你很有錢，有錢到任何時候都不用擔心買不起房子，那就沒有買房必要性。否則唯有儘早買房，才能讓你在年老時不必擔心租不到房子、被房東拒之門外，更不用擔心你辛苦打拚的成果在通膨面前成夢幻泡影。
此外，何世昌就他多年從事不動產調查研究的心得指出，由於買房是人生最大一筆支出，且房貸一揹就是三十年或四十年，如何選擇適合自己要住的房子，一定是以自身的需求為出發，並衡量自身能付得起的能力範圍去買，不要人云亦云，唯有自己做足功課，才不會懊惱、後悔！
