2024年銀行放貸水位拉「緊」報，2025年起連續三年又有高達40萬戶交屋潮要申請房貸，央行又降房貸成數，使得房市罩陰霾。
台灣房市於2024年七、八月發生「限貸令」所引發的「房貸之亂」，在2025的未來一年，仍將是購屋者的最大夢魘，根據永慶房產集團2024年十二月底的調查，有53%民眾受此影響，購屋意願大為降低。
影響房市最大變數是房貸緊縮
根據永慶房屋2025年第一季網路會員調查，77%消費者認為影響2025年房市的最關鍵因素是銀行房貸緊縮，其次則是通膨，以及新房市政策也是重要變數，占比高達五成以上(圖一)。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自2024年七、八月開始銀行房貸緊縮，加上九月央行祭出第七波選擇性信用管制後，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳(圖二至圖四)，銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步。
調查結果顯示，有64%消費者認為購屋意願會受到影響，其中，53%消費者購屋意願降低，甚至有11%消費者會中止購屋計畫。
至於房貸緊縮的狀況會持續到何時？陳賜傑表示，有46%消費者認為銀行房貸緊縮的狀況可能會持續至2025年，甚至2026年後，顯示消費者認為短時間內銀行房貸緊縮的狀況難緩解。
民眾買屋力及養屋力大受影響
一般而言，大多消費者購屋都需要貸款，貸款成數的多寡代表的是民眾的「買屋力」，陳賜傑指出，根據調查結果顯示，有68%消費者認為貸款額度最少需要買賣總價的七成以上，反映了房價持續高漲的背景下，多數家庭購屋能力受限，仍需依賴大額貸款才能一圓購屋夢。
然而，當前房市買氣轉冷，銀行房貸審核日益嚴格，放款也轉趨保守，對於房屋的鑑估值調降，造成貸款成數降低，無疑提高了購屋門檻，讓消費者買屋力受衝擊。
此外，貸款利率則代表消費者的「養屋力」，本次也針對消費者對於房貸利率的承受度進行調查。陳賜傑指出，根據調查結果顯示，近六成消費者認為房貸利率超過2.75%就會超過其負擔能力，而觀察目前市場上房貸利率的地板價已到2.5%左右，部分銀行甚至上調至3%，顯見消費者已難以負荷。
看跌比例超越看漲比例
當消費者購屋開始出現「力不從心」的情況下，對房市後市看法也會有影響。調查結果，全台認為房價看漲的比例，由第三季的55%大幅下降，第四季只有32%，大減23個百分點，而看跌比例則增至33%，看跌比例已超越看漲比例。
中信房屋發布2024年第四季的宅調查結果顯示，約56.8%民眾預期2025年第一季房價將維持平穩，31%認為房價仍會上漲，而認為房價會下跌的民眾則有12.2%左右。
至於購屋時機，42.9%的民眾認為未來一年內都不是購屋的好時機，40.3%認為未來兩年都不適合購屋。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，目前銀行水位仍相當緊繃，加上房市正進入交屋高峰期，這些房貸戶將大量排擠銀行的放款額度，預計至少到明年上半年，銀行房貸水位仍會處於相對吃緊的狀態，民眾的購屋意願也大受干擾。
葉凌棋也指出，根據統計，2022年全台建照逾18萬戶，新屋開工逾14萬戶，均創下歷史新高紀錄，而2023-2024年建照、新屋開工雖較2022年減少，但仍處15年來高檔。
若以2022年新屋開工量、三年施工期推算，預估2025-2027年將出現爆量的新屋完工潮。根據估算，全台2025-2027年預售屋預計完工戶數恐達40萬戶，市場新增供給大增。
央行打房，目的在房價下降，而2024年這一波打房的效果如何呢？永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，根據「政大永慶即時房價指數」顯示，2024年第四季七都房價指數觀察，房價已由漲轉跌、全面反轉。
進一步觀察七都房價指數變化，新北、台南2024Q4較2024Q3下跌2%內，跌幅較輕，台北、桃園、新竹縣市與台中則季減2.3%至3.3%，僅高雄季減幅逾4%。
展望未來，永慶房產集團業務總經理葉凌棋談到，美國總統川普即將就任，2025年全球經濟面臨美國政經政策的不確定性，牽動國際經濟局勢，將是左右全球景氣的關鍵，同時，美中關係的變化也會影響台海情勢的發展。此外，地緣政治風險仍高，俄烏戰爭、以巴衝突未來走向仍不明朗，加上中東局勢變化也將影響全球經貿發展。
2025年房市四大變數
至於國內變數則有房市政策，目前銀行房貸緊縮短時間內難緩解，而第七波選擇性信用管制續行，將持續影響2025年房市交易表現。因此，經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突將是影響2025年房市四大變數。
科達建築董事長賴建程談到，2024年第四季房市來人量下滑四成，觀察近期剛需買盤雖有逐漸回籠現象，但就央行的打炒房政策、銀行限貸令的最大衝擊，真正發酵會在2025年上半年。
他認為，多數建商購地轉趨保守、推案會延後，但2025年卻是建商交屋潮最高峰，當成屋物件增多時，就有機會出現房價甜蜜點，賣壓大的重劃區估計下修3~8%不等，但2025年銀行放貸水位受限於交屋潮湧現，將會更加吃緊，建議首購族與自住客可考慮轉往付款彈性較大、低總價的預售建案。
2025年房價將下修
葉凌棋指出，在房貸緊縮與信用管制影響下，民眾對房價上漲預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，展望2025年，剛需強勁的區域估跌幅7%-10%左右，過度投機炒作的區域，房價則有10%-15%的跌價空間。
而2024年上半年房市好，下半年轉趨嚴峻，但全年仍可望保有34.7-35.5萬棟之間，但2025年的全年交易量估27.8-28.8萬棟左右，較2024年減少18%至21%，將是近七年來交易量首度跌破29萬棟大關。
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