台灣商用不動產市場受到產業需求與市場資金豐沛的雙引擎推動，2025年有望延續熱度，成為投資者與產業用戶不可忽視的重要領域。
受惠市場強勁資金推動，據信義全球資產統計，2024年上市櫃法人購置商用不動產交易額為1,704億元，年增28%，買方以產業自用為大宗，其中工業地產市場交易熱爆，成交金額達1,087億元，寫下有統計以來新高紀錄(圖一)。
信義全球資產總經理林三智表示，2024年商用不動產市場交易，買方高度關注工業不動產，尤其是屋況良好、可立即投入生產的工業廠房，該公司也陸續於新北、桃園、台中等區域成交多件億元以上工業地產，購買用途以產業自用為主，買方產業涵蓋傳產、科技、電商等。由於工業地產市場交易火熱，許多公司法人也積極處分手中閒置資產，充實營運資金。
商用不動產三大交易動能
此外，2024年上市櫃法人購置土地交易額為1,595億元，年增180%，受惠產業擴張帶動住宅市場需求成長，中南部土地市場熱度趨高，台中為土地市場大贏家，囊括28%交易量。
其中，亞昕、遠雄兩大建商並列百億元購地大戶，亞昕年共斥資108億元獵地，重兵部署台中掃進五塊土地，累計購地坪數超過萬坪，遠雄則砸下105億元於台中、台南、高雄購地(表一)。
林三智總結2024年商用不動產市場有三大交易動能，首先是企業投資動能強勁，AI、半導體等供應鏈增產擴廠需求，推高廠房、工業土地、商辦、廠辦等產品交易量。
其二是企業加速資產活化，好貨釋出、持續活絡市場交易。如大同集團在2024年上半年以131億元出售芙蓉大樓部分產權。
其三，商用市場以自用型買方為大宗，但建商、壽險業也貢獻約三分之一的交易量，包括新美齊今年斥資8.3億元取得新北市三重區工業廠房，跨足廠辦開發。
仲量聯行董事總經理侯文信談到，2024年迎來不動產交易市場高光時刻，不動產交易金額創近年新高，顯示自用型買方與工業地產需求強勁，預期2025年仍有穩健動能，惟全球經濟前景尚存不確定因素，市場將保持審慎穩健之投資態度。
侯文信指出，AI題材及科技浪潮席捲，台灣半導體生態系成為全球話題中心，GDP年成長率勁揚。
經濟擴張驅動台灣不動產及土地市場，全年商業不動產及土地交易總額一舉突破新台幣四千億，達新台幣4,078億元，創2022年以來最高紀錄，較2023年成長 66%，成為2015年以來次高年增長率。
高力國際研究部資深董事梁儀盈指出，去年漂亮的成交量可歸功於產業需求暢旺及市場游資充沛等兩股推力，尤其半導體及AI商機，帶動全球供應鏈聚焦台灣，使台灣成為高端科技製造中心，全年商用不動產成交額高達1,821億元，其中科技業更是大手筆買入694億元。
另外一股力量則來自建商，收購精華區全棟大樓或產業聚落附近的舊廠房，總計斥資533億元；不過市場確實反映了央行信用管制及銀行法72-2條的水位限貸令影響，也發現建商在第四季較保守以對。
從產品來看，企業擴廠催出廠房及倉儲物流的交易量，全年成交額達707億元，其次為廠辦的378億元，兩種工業類產品合計1,085億元，也是近五年最高值。
觀察到2024年前十大指標交易，明顯也是科技業購買廠房或廠辦自用，及建商收購老舊建物做為重建開發等兩股拉力。企業自用以台積電於第三季購買群創南科廠房171.4億元最具代表，建商收購舊樓以璞永等八家建商斥資131.25億元購入台北市仁愛路芙蓉大樓為代表。
商用地產交易寫十年來第二高
第一太平戴維斯統計指出，由於AI應用推動科技產品需求成長，2024年台灣經濟成長率與出口表現亮眼，帶動商用不動產市場買氣，大型商用不動產交易金額達1,632億元，比2023年同期增加15%，寫下近十年來第二高紀錄(圖二)。
土地交易方面(大型土地與地上權)，雖然九月起受到第七波選擇性信用管制衝擊，前三季的狂熱買氣，推升全年土地交易達到2,415億元，年增率達97%。整體而言，商用不動產與土地的市場動能都較去年強勁(圖三)。
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究部資深協理丁玟甄指出，去年商用不動產以廠房需求最旺，全年度成交金額達752億元，占整體交易比重達46%，交易規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額。
半導體產業成為廠房最大宗買方，購廠總金額將近430億元，產業龍頭的台積電、台灣美光分別斥資178億元與81億元購置新竹、台南與台中廠房。
第二大類為廠辦交易，全年交易金額為414億元，占比約25%，總成交金額略高於去年，主要源自科技業自用辦公空間需求，包括台達電購置南山人壽瑞湖大樓與一銓購置新潤新北知識產業園區預售廠辦等重要交易。
丁玟甄指出，科技業連續兩年成為商用不動產最大買方，全年投入金額達741億元，其中六成五集中在廠房，三成配置在廠辦，由於買方著重產能擴充的即時性以及營造成本居高不下，購置工業土地自行興建廠房的比例降低。
區域方面，園區的群聚性以及完整配套設施成為科技業評估重點，廠房交易主要集中在台南與新竹，再度強化南部科技聚落崛起，廠辦則集中在新北市與台北市。
第二大買方為建商，全年投入金額達303億元，投資標的聚焦老舊辦公大樓、餐廳、老舊廠房與校區，近期不少指標大型由多家建商共同參與投資開發，以分散風險，而隨著土建融放款並未放寬，以及銀行放款水位持續吃緊的情況看來，具有融資優勢的市區舊建物仍成為大型建商的關注重點(表二)。
瑞普萊坊也表示，2024年商用不動產市場交易達2,764億元，年成長46%，為近年新高。在2024年十大交易中，有四個是產業購買生產廠房，另外六個是開發商預計作為再開發的交易，住宅與廠辦，顯示2024的市場最重要的買方就是產業及開發商。
辦公室需求大 預售成新潮流
此外，以辦公室交易中的商辦與廠辦，合計交易達到1,003億元，其中有35%是預售，預售辦公室似乎成為新選擇，這在過去是比較少見的。
瑞普萊坊指出，因為企業大多對於辦公室屬於得過且過的比例較高，只有辦公需求真的短缺或不符合使用才會換辦公室，且以買現貨為主，因此辦公室需求是屬於較落後的指標，而356億元預售交易，顯示出買方對現有市場上的物件不滿意，或是區位無法符合需求，因此可以等待預售市場上的物件，也顯示出對於換辦公室的需求極高。
因為需求高，當然也吸引遠雄、華固、國揚、興富發等辦公大樓開發商投入市場，例如遠雄在北士科的商辦交易金額超過68億元，南港與中和等都有推案。國揚集團在內科舊宗段的國揚洲際就有出現每坪76-80萬元的交易，中和也有雋揚元創每坪55-60萬元價格，屢屢創下區域新高。
備庫存 土地交易倍增
至於土地交易方面，根據戴德梁行統計，全年土地交易量為新台幣2632億元，相較2023年僅1129億的谷底交量足足超越1.3倍，不僅是2022年央行升息以來年度新高，亦為史上第四高，僅次於央行升息前於2019-2021年創下年均量突破3000億的黃金三年，也輕易越過2,294億的五年均線。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2024年初在預估土地交易量時，僅對工業土地的需求量能有較樂觀預期，對於住商類土地交易並不樂觀，而突破性成長主要發生在第三季，包括臺灣人壽及達麗、海悅與彥文合資，以及新美齊、興富發、亞昕、遠雄等五家建商的鉅額土地交易，單季交易量一舉衝破千億大關。
楊長達指出，壽險業自2022年起受央行升息連續墊高金管會要求的最低投報率，但該投報率與投資市場間始終存在顯著落差的影響下，一直買不到現貨，於是從2024年產生了購地自建、自創商用不動產長期收益的投資轉念，並看準未來的物流商機，因此造就了兩宗鄰近桃園機場的產業用地交易。
而過了2021年的購地高峰期後，2022年起歷經央行升息降溫房市的影響，連續兩年的土地交易量都處在價穩量縮的低谷期。但隨著建商搭上新青安政策的便車順勢激起購屋熱潮，及國內經濟景氣帶動市場資金投入房市的效應，建商重啟住商類土地存貨需求是很能理解的營運布局，而最大罩門就是央行的限貸令。
購地受限貸令掣肘 地價卻逆勢表現
儘管土地的限貸令壓抑了建商的購地能力與動力，但地價表現卻毫無下跌跡象。楊長達指出，去年寶輝建設以每坪388萬價格取得台中七期「歐風商旅」現址的新六土地，永碩投資在高雄以每坪315萬單價取得南和興產位於中央公園對側的商五土地，皆創下台中及高雄的歷史新高。
另2025年度的公告土地現值在一月已發布，呈現六都齊漲局面，平均漲幅最低是台中市3.69%，平均漲幅最高則是高達6.34%的桃園市，全台多數行政區亦呈現上漲格局，此也讓地價持續上漲中。
高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出，土地交易市場在去年上半年受到住宅買氣熱絡帶動，並在第三季爆量衝出885億元的單季新高，使得全年成交突破2,000億元，來到2,141億元，較前年成長66%。其中，建商全年購地金額總計為1,123億元，占整體交易額的53%，更較前年的704億元大幅成長60%。
不過，這主要也都是發生在前三季，第四季起相關政策抑制了建商的購地動能，土地市場回歸理性，尤其十一月與十二月的台中市與高雄市土地標售，建商觀望心態濃厚，兩者脫標率都低於50%，市場氛圍確實受到影響。
2025年變數在川普2.0
至於2025年的發展如何？高力國際董事總經理劉學龍認為，最大的經濟變數仍在於川普總統的全球貿易及關稅政策，如果以川普總統第一任的軌跡來看，台灣當年確實受惠於該關稅政策，帶動國內外大廠提升在台製造產能，造就了近五年商用不動產的熱潮。
展望未來，現在全球的發展都聚焦在AI的浪潮上，而台灣堅強完整的半導體及AI實力，正引領產業擴張，因此除了廠辦及廠房等自用型不動產需求在2025年依舊穩定之外，也進一步帶來相關電子產品對於倉儲物流的需求，預期工業不動產也仍將持續成為市場交易主力。
另一個可期待的推力則是金管會放寬壽險業最低收益要求門檻，將壽險業資金引導回商用不動產，有望挹注投資市場動能。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，近幾年商用不動產以科技業自用需求為主，市場買氣與出口表現連動性高，隨著全球地緣政治升溫、關稅壁壘以及川普政府新上任等因素，都為2025年的台灣經濟表現與出口增添不確定性。
但AI供應鏈的增長有望穩定，主計處預估2025年台灣經濟成長率為3.29%，有助於企業持續投資擴產。
展望2025年，科技業產能擴張需求將延續，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點，隨著產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。
投資市場方面，貸款緊縮仍為主要關鍵，短期內投資型買方保守觀望，然市中心物件釋出有限，價格將持穩甚至緩漲，大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。
戴德梁行表示，受管制之台商匯回境外資金，在去年八月陸續解禁，加上保險業投資報酬率限制調降，將為商用不動產市場注入新的資金活水。
而AI應用浪潮將持續推動半導體產業擴張，產業需求帶動自用型買方將持續鎖定高品質之現貨廠房。投資型買方資金充足，將聚焦於已有穩定租金收益之標的，例如倉儲物流等，伺機出手。
戴德梁行認為，台灣商用不動產市場受到產業需求與市場資金豐沛的雙引擎推動，2025年有望延續熱度，成為投資者與產業用戶不可忽視的重要領域。
侯文信表示，雖全球經濟放緩風險仍在，但商業不動產主力自用型買方上市櫃公司屢創佳績。根據金管會證期局統計，2024年前11月國內上市櫃公司累計營收達新台幣39.46兆元，創歷年同期新高。
2024年台灣上市公司在多個產業領域的營業額均呈現穩定增長，加上低利率環境為市場環境提供有力支撐，有助提升商辦與廠辦交易額。
過去兩年，由於精華地段商辦產品供給較少，交易表現受限，2025年雙北地區將釋出約8.1.萬坪之供買賣商辦及12.8萬坪之廠辦，有望滿足資金充沛的自用型買方需求，進一步帶動交易表現。
金管會放寬規定 壽險資金伺機而動
除自用型需求外，2025年金管會政策亦為收益型買方釋放利多。過去主要投資型買方壽險業收益率門檻提高至2.970%後，投資標的受限，交易量下降；2025年一月政策調整後，收益率門檻下調至2.545%，將促使壽險業更積極評估收益型商用不動產投資潛力。
此外，工業不動產與物流倉儲市場需求逐步增長，穩定之租金水準與投報率優勢，將進一步吸引保險公司及大型投資機構的布局。
土地市場方面，信用管制或許壓縮2025年整體土地交易額。住宅與商業用地受融資環境緊縮影響，需求明顯減弱，中小型建商於土地採購上轉趨謹慎。
但工業地產如工業土地、廠房、廠辦、物流倉儲，於2025年仍續為市場話題，然相較於2024年，全年交易成長預計相對溫和。
仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，以物業類型觀察，上市櫃買方自用需求不減，國際科技大廠持續看好投資台灣，商辦、廠辦交易額可望成長，物流倉儲亦有零售龍頭及壽險業投資布局，市場可望進一步發展。
以買方類型觀察，壽險業收益率下修之政策利多，亦鼓勵銀彈充足之壽險業積極評估收益型不動產。整體而言，雖因國際經濟局勢不定風險，買方評估態度或較為審慎，然政策面及市場面皆有利多支撐，全年成交表現仍值得期待。
瑞普萊坊指出，受惠於中美貿易戰使得台商回流與產業供應鏈重組的利多，在川普2.0的情況下，國際地緣政治與經濟情勢是否仍然能帶動台灣成長，從全球化轉為在地化，台灣許多廠商也早已將廠設在客戶周邊，不論是China+1或Taiwan+1，應該都是已有準備。
除了製造業，AI趨勢下的下一階段產業─軟體業可能是接下來的發展重心，因此看好台灣辦公室需求除了高科技、金融業，軟體、研發需求是重點。例如輝達就要在台灣設置總部大樓。
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