─土地與營建成本已反映高房價成本
─大型行庫開始嚴控淡水、新莊房貸警訊不容小覷
今年整體房市受到銀行嚴審房貸，以及央行第七波選擇性信用管制影響，六大都會區與新竹縣市預售市場已逐漸呈現景氣驟降趨勢，根據永慶房產集團2024Q4預售屋交易量統計數據，季減40.30%～66.70%，其中又以高雄市與新竹縣市減幅最大，分別量縮66.70%、62.40%，如再就2024Q4與2024Q2相較，降幅更高達53.90%～77.60%。
其次，若與交易量高峰的2024Q2相比，2024Q4六都與新竹縣市預售交易量全面腰斬，其中新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，交易量縮減幅度全都超過7成(詳請參閱表一)，由此顯示房市景氣已逐漸進入量縮階段無疑！
由於預售市場買氣驟降，部分建商已面臨出清餘屋壓力，遂紛紛推出贈送裝潢、家具、家電等方式，以期加速去化庫存，此一促銷方式表面上雖然對於購屋者極為有利，惟因預期下跌心理，再加上「限貸令」卡關，導致買氣仍陷於膠著狀態。
此外，如再就海悅所公布2024年代銷與營建合併營收102億元、營業利益26.6億元、稅後淨利22.3億元，年增率分別為31.03%、41.75%與34.60%，每股稅後盈餘(EPS)14.43元，擬配發現金股利每股9元加以檢視，海悅去年真可謂大豐收的一年，惟再就該公司所公布資訊，今年1、2月營收較去年驟減57.8%，並且議價率亦已呈現逐漸擴大趨勢，由此亦不難了解今年以來預售市場已逐漸朝量縮價跌方向發展。
以上所述如再等到國泰房地產指數與內政部統計數據公布之後，市場景氣變動趨勢當會更加明朗。
十、土地與營建成本已反映高房價成本
─「三倍乘數效應」風險不容小覷
現階段房價已逐漸呈現下跌趨勢，惟造價仍處在高點，此一議題自從2018年台商逐漸回流以後導致科技產業因急於投資建廠，有不少績優營造廠以及專業技術人員被高薪挖角到高科技產業幫忙興建廠房，及至今日，營建成本依舊高懸，以20層的造價而言，一坪造價高達20～25萬元乃稀鬆平常之事，如係豪宅更有高達30～40萬元者，因此，購屋時務必詳細了解樓層高度與建築結構，例如RC、SRC、SC造價多少？2024年2月台北市都發局公布的建築物工程造價標準單價表數據足供參考(詳請參閱表二)，此外，由來已久的「三倍乘數效應」亦不容小覷！
近年營建成本暴漲，尤其2018年之後中南部有不少建案係於房價尚未大幅上漲之前即100%完銷，其後營建成本逐漸上漲，尤其是在缺工、缺料情況下，逐漸形成無利可圖甚至虧本情況，其後就有不少建案急於轉讓，其因在於「三倍乘數效應」下，意外的出現賣得愈多虧得越多情況，而更值得關注的是，大多數營造廠業務滿載，不願或無力再承攬新建案，終致不少小型建商倒閉，更何況缺工、缺料風險尚未解除，導致不少建案乏人接手而淪為爛尾樓！因此，今後購屋首應注意建案轉讓或易名再售等建案，以免發生施工品質低劣與產權糾葛等憾事。
其次，另一最值得重視的是「三倍乘數效應」的衝擊，主要緣由係合建或都更、危老建案，在成本大幅上漲情況下，以臺北市為例，有不少建案分屋比例為65:35甚或70:30，亦即地主分回65%或70%，建商只分得35%或30%，其間最值得關注的是一旦造價每坪提高3萬或5萬元，建商除了必須負擔自己分得的35%或30%部分的造價，還得承擔地主分回的65%或70%的營建成本，無形中就形成這一波最為嚴重的所謂「三倍乘數效應」問題；有關這一點影響最最大的應是銀行融資貸款問題，尤其是在限貸令嚴審房貸情況下，「三倍乘數效應」所衍生營建產業不可預測的風險不容輕忽！
至於議論已久的造價議題，只要檢視一下營建類股、鋼鐵類股與水泥類股指數變動趨勢圖(詳請參閱圖一～圖三)，當可了解造價一再飆升問題應已逐漸呈現緩和趨勢！
十一、預售屋、新成屋與中古屋的抉擇
─預售屋付款較輕鬆，新成屋議價空間較大
通常預售建案都需要三～四年興建期間，自備款邊蓋邊付款，可以比較輕鬆的方式支付期款，尤其是在「5~10%自備款」或「０自備款」誘因下，一般首購族很容易以預售屋為首選。至於新成屋或中古屋，則是在短期內就必須支付三成自備款，並且緊接著又要負擔七成的房貸款本息，一般人總會覺得負擔不輕，不過最大好處是有些中古屋公設比較低，室內使用空間較大；其次，近年新成屋在龐大餘屋壓力下，再加上最近央行對於建商餘屋貸款最高貸款成數為3成之規範，一旦大量餘屋應市出清，加以建商保留戶、合建建案地主戶、投資客釋出等，尤其是在爭相「讓利」競銷情況下，相信也是一個很好的選擇，惟應再耐心觀察預售與中古房價指數變動趨勢，價量變化將會更為明朗！
在此必須特別提醒的是，無論是預售屋、新成屋或中古屋都應以蛋黃區為首選，至於近年大量推案並且屢創高價的蛋白區則應敬而遠之！
由於去年以來央行一直緊盯各行庫不動產放款集中度問題，導致最近大型行庫已開始嚴審淡水、新莊地區房貸，因此，購屋之前除房價之外，務必先確認貸款額度多寡問題！
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