俗諺常說，「不信春風喚不回！」也就是凡事都要保有信心。但美國對全球實施「對等關稅」，威力之大，再有信心的人，都要再擔驚受怕90天。
美國總統川普在美國時間四月二日宣布對全球實施「對等關稅」，台灣被課以32%高稅，結果，台股從四月七日一開盤，一連重挫三天，市值大蒸發，直至川普改口「暫緩關稅90天！」
台股從四月七日起連「綠」三天，投資人也哀鴻遍野，荷包大失血，至於各企業對「關稅之戰」也嚴陣以待，連帶影響到台灣商辦市場的租賃及交易行情，尤其「暫緩關稅90天！」也代表著第二季將無行情可言。
台灣商用不動產，包括土地交易、商辦交易及商辦租賃行情，在第一季的表現還差強人意，但進入四月的第二季，甚至到第三季，各商仲的看法都轉為保守。
信用管制影響 自用買方撐場
就今(2025)年第一季的表現，第一太平戴維斯統計指出，銀行不動產放貸滿水位以及央行祭出的第七波信用管制以來，買方信心受到影響，第一季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)為177億元，年減率58%，規模較去年同期腰斬，季減率38%，為過往五年次低的首季交易規模，但相較於市場最低迷時期，每季成交規模不到百億元市況相比，今年商用不動產市場買氣仍有支撐。
土地市場在大型上市櫃建商的購地動能推升下，第一季交易金額達到508億元，年增率與季增率分別為18%與33%，大型建商布局意味濃厚。
戴德梁行最新統計指出，2025年第一季全台土地交易量為561億元，達近三年來的單季第三高，並超越十年單季均量，十大交易金額即占全季總額近三分之二，前五大交易案全數突破三十億元門檻，顯示建商在今年的購地策略更著重土地規模，且高總價並未壓抑交易單價。
此外，2025年第一季全台大額商用不動產交易總額達265.3億元，儘管全球總體經濟與地緣政治仍存在不確定性，但整體市場表現穩健，延續去年以來的產業動能，自用型買方仍為市場主要支撐。
戴德梁行表示，本季前三大交易案集中於產業用不動產，其中最大宗為原中華映管位於桃園市楊梅區的廠房，以55.9億元完成法拍交易；其次為統一企業以43億元購入台北市內湖區的「V-PARK」整棟辦公大樓；第三則是台灣美光記憶體以30.5億元，再次購入位於中科后里園區的廠房。
建商逆勢 擇優購地
另依據高力國際發布最新調查，第一季商用不動產交易額為287億元，年減幅37%，季減18%，房市買氣雖冷卻，但仍有建商逆勢進場購地，首季土地交易額約469億元，較去年同期小幅下滑3%。
高力國際研究部資深董事梁儀盈指出，受到政策及市場氛圍雙重影響，第一季商用不動產買氣下降，總交易額約287億元。從產品來看，辦公及廠辦大樓交易額較上季成長，廠房、零售與觀光等成交量都較下滑，但廠房及儲依然是本季交易最大宗，共120億元。本季成交動能仍極仰賴自用型買方，共計212億元，佔比高達74%，此推力之下，科技相關業者總計貢獻100億元。
另外一股力量則是建商趁機購入閒置資產以補充土地庫存，鎖定閒置廠房、幼兒園及飯店，總計購入84億元。自用買盤連續數季主導市場交易也可以從本季前五大商用不動產交易案看出來，除了甲山林以36億元買進高雄三裕木業閒置廠房，補進庫存土地外，其他四筆包括統一集團、台灣美光、祥碩科技與穩得實業購置廠辦，都為企業自用。
台北Ａ辦成交動能走弱
至於台北市商辦租賃市場表現，仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬指出，台北市Ａ級辦公市場，今年第一季租賃成交量為13,238坪，台北核心商業區則為10,889坪，南港商業區為2,349坪，雖然整體Ａ辦成交量體較去年同期成長，但較上一季下降24%；至於核心商業區則較上季成長18%(圖一)。
游淑芬指出，第一季核心商業區持續吸引企業進駐，租賃需求以專業服務業最為強勁。核心商業區整體成交10,889坪，佔整體市場82%，為交易大宗。成交量則較上季增加 18%，顯示企業對於核心區位的辦公空間依然抱持高度興趣。
不過，今年第一季企業租戶在租賃策略上更加審慎，普遍有拉長議約時程跡象，反映市場對未來發展謹慎態度。同時，受新供給及預租空間釋出帶動，700坪以上大面積成交顯著成長。
此外，根據高力國際最新統計，2025年第一季辦公室空置率約5.42%，較去年底的5.74%微降。不過第二季後，預估新增供給將陸續入市，總計全年累積約5.7萬坪，近十年僅次於2018年的6.1萬坪，與2023年的5.9萬坪(圖二)。
高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民分析，如果從需求端來看，因全球經濟尚未明朗，影響企業大規模搬遷動能，全年租賃淨去化量預估近3.5萬坪，在供給大於去化的趨勢下，全年空置率會升高至7%，租金年增率預估為1.5%，漲幅低於去年的2.5%。
陳頌民認為，今年租賃市場將慢慢轉變風向，空置率在新增供給釋出，以及需求受到全球經濟不確定性影響，而企業採取更審慎態度進行租賃決策的情況下，推估全年的淨去化量恐追不上供給釋出腳步，使得空置率將上升至7.0%。
租金方面，他認為新大樓的釋出及租戶續租面臨被調租等因素仍持續使整體租金微幅的上揚，不過房東優勢將慢慢減弱，租金年漲幅將趨緩，預估至年底租金能達到每坪每月2,688元，換算年漲幅約1.5%。
對等關稅對不動產的兩大挑戰
而對等關稅對台灣商用不動產的未來影響為何？第一太平戴維斯公共關係暨市場研究部資深協理丁玟甄表示，儘管美國總統川普宣布關稅措施暫緩90天，但市場對「對等關稅」政策的高度敏感，台灣商用不動產目前面臨兩大挑戰：第一為台灣內部既有的銀行放貸水位與貸款緊縮挑戰，二是來自美方貿易政策的不確定風險加劇。
她說，川普政策除了牽動半導體供應鏈重新布局、台積電赴美設廠的延伸效應，更對整體經濟前景與企業資本配置產生潛在衝擊。這些變數疊加之下，無論是自用型企業還是長期投資型買方，信心都明顯轉弱。
根據市場統計，2025年第一季台灣商用不動產總成交金額僅182億元，年減幅高達五成，其中科技業占比近六成，凸顯該族群在支撐市場需求上的關鍵角色。但眼前這波貿易戰與2018年中美衝突最大差異在於「外溢範圍更廣、政策不確定性更高」。過往台商遷廠至越南、印度等地避險，如今這些地區亦被納入貿易戰影響範圍，使得企業在產線布局上更難決策。
因此，因應這次的關稅戰，短期內科技業除了在美國設廠可以避免關稅戰更多的風險，觀望氣氛濃厚，除了觀察產線移動下在哪個國家生產最有利，也必須重新評估關稅戰對於全球經濟的影響，進行新一輪的產能配置。
丁玟甄表示，預期接下來一至二季，商用不動產的買氣將會逐步緊縮，待談判條件更為明朗後，自用需求方將重啟新一輪布局計畫。
至於就買賣或租賃來說，會產生何種變化呢？丁玟甄分析指出，在目前情勢下，買賣市場中，買方追價力道小，甚至是出價保守，而賣方除非本業有資金壓力與急售壓力，多數賣家還是會維持先前的價格期待，買賣雙方議價時間拉長。由於購置不確定性升高，部分自用型企業也開始調整策略，從買進轉向租賃，以保留更高的資金彈性與空間調整自由度。
租賃市場方面，辦公室租賃與景氣直接連動，短期內並未看到明顯的影響，既有的租賃搬遷計畫仍進行中，市區Ａ級辦公大樓租賃活動在2025年第一季仍表現活耀，也顯示去年多數企業營收狀況表現良好。
雖然目前租賃市場表現良好，接下來則須進一步觀察，關稅戰對於經濟的實質影響，若導致大規模的企業縮編或降低支出，再加上今年預計有超過六萬坪的Ａ級辦公大樓完工，整體空置率將突破10%以上，租金下修壓力將隨之而來。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，美國總統川普在四月二日拋出對等關稅，號稱關稅人的川普，正式掀起對於全球政治經濟環境發生顛覆性的挑戰。
這場攸關美國國力復興的全球大戲將越演越烈，金融市場、投資決策也會因為強國博弈、政策結構翻新而出現更大的起伏震盪。
即便台灣政府已經在第一輪的談判名單，但企業布局是全球性的，因此預期90天的暫緩期會造成至少一季的觀望及半年左右的調適，而商用市場的布局決策短期也會轉為觀望，不會貿然投入不確定性高的區域。
黃舒衛認為，從白宮按《國際緊急經濟權力法》頒布的行政命令來看，主要是要解決多年以來與各國貿易關係缺乏互惠、不同的關稅稅率和非關稅壁壘，以及貿易夥伴壓制國內工資和消費的經濟或補貼政策，從根本上來看，是要打破目前各種貿易協定組織的假公平、排外規範的新策略。
因應激烈變動的投資環境，企業除了要面對提高關稅的挑戰，同時還得處理融資、股市、通膨，以及供應鏈、市場轉向、競爭替代等課題，川普2.0的關稅戰會進一步強化供應鏈重組的新契機，茲列舉下列四個產業趨勢的結構性脈動，將驅動商用不動產市場轉變。
商用不動產的四大轉變
第一，為了美國再工業化及禁絕「洗產地」的漏洞，美國強調回流(Reshoring)、近岸(Nearshoring)策略，各國資本、企業赴美投資不管是主、被動，都已成資本移動的主流。台灣獨佔先進半導體產業的格局雖被削弱，但卻是擴大台積電國際影響力、壯大台灣本土供應鏈走上國際舞台的新契機。
因此台廠全面升級，將進化為更現代化的管理制度、創造更國際化的就業機會，中長期對資本結構的改善有極大助益，而過去從中國鮭魚返鄉的台商、隱形冠軍，將複製到台積電的供應鏈廠商，帶動企業總部升級、高端住宅服務的需求成長。
第二，供應鏈在地化的需求不但在美國發生，企業布局也會將關稅視為重要的成本項目，除了在最低的要素成本、最高生產效益的區位布局之外，如何降低制度帶來的成本不確定性及成本節約，也會加速上下游整合、整併。
川普1.0的台商回流商機雖然不是複製貼上到2.0，但是加速在台灣布局，甚至整條供應鏈被迫在台灣重置的機會更高，因應龐大台商回流的趨勢明顯，工業土地只要價格不要超漲，在價量表現上仍有可為。
第三，這次貿易戰的核心仍是美中關係的角力。四月二日之後，中國拒絕協商，升高雙方對立態勢，美國將中國進口關稅提高至145%，中國則反制對美提高到125%，全球化變成兩個陣營的對決，也加速中國發展半導體自主化、AI、電動車、新能源、太陽能、醫藥、面板、石化、鋼鐵等產業的內捲及向外擴張。
相關產業在退無可退、轉無可轉的窘境下，將面臨企業轉型的迫切難題，因此資產處分、活化將成為重要策略工具，從過去幾年的指標型交易或政府計畫，也是產業升級、主流企業擴張的重要養分，需要多方專業顧問協助評估、服務。
第四，這次關稅戰絕對不是貿易壁壘的興築，而是對於不平等貿易的震盪性調整。台灣目前對美國平均關稅為6.5%，而美國對台灣則為3.3%，幾乎高出一倍。因應美國對等關稅，台灣的零關稅目標將使國內市場面臨自從2002年加入WTO以來最大規模的開放。
雖然對既有的生產者會造成衝擊，但從需求端來看，關稅壁壘的瓦解也代表消費福利的提升，因此代理商來台灣設點，乃至於增加通路的需求大增，因此在商辦、零售的租、購需求將擴大，而且設點的範圍也不再侷限在首都，會隨軌道經濟而深入到未來的新興聚落及潛力商圈。
關稅大刀 第二季大受衝擊
梁儀盈指出，由2025年第一季觀察顯示，商用不動產市場仍以自用型買方為主要交易支撐，較活躍的買方包括有電子零組件、IC設計、半導體及電腦周邊等製造領域，展現長線布局決心。
從第二季一開始，全球大多市場就受到川普關稅大刀的衝擊，雖然多數國家已暫緩實施對等關稅90天，但如此不明朗且難以預料的政策變動，恐對投資情緒與消費信心造成壓力，導致短期投資活動將轉趨保守，拉長不動產交易評估期程，可能影響未來一季的交易量。
而為了因應加徵關稅的不確定性，製造業廠商勢必重新檢視全球產能布局及資產配置計畫，例如勞力密集產業可能轉往其他關稅更低的新興市場及低人力成本國家，而資本密集產業可能思考在當地投資設廠，此舉也將進一步牽動區域資本流向與不動產的購置策略。
不過，此時也會有部分企業欲加速活化閒置資產，房地產的持有人應趁此機會盤點資產，調整資產配置，強化資產組合韌性，以靈活應對市場挑戰。
租賃市場也面臨同樣挑戰，經濟不確定性的升高影響企業擴張意願及規模，可以預期到未來數個月在租賃策略、面積及成本上會採取更謹慎的態度。
陳頌民也指出，全球經濟的不確定性將較影響大面積搬遷動能，且跨國企業的租賃決策步調將放緩，預估今年租賃動能將以本土的中小企業為主，企業搬遷仍偏好新大樓以打造優質辦公環境，老舊辦公大樓將持續面臨淘汰壓力，應盡快升級大樓軟硬體配套，避免失去競爭力
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，台灣若被課徵高額的對等關稅，對於國內電子及傳統產業將產生極大的衝擊，在政府與美國進行談判並達成協議前，總體經濟環境存在的高度不確定性將使許多企業保守看待今年的資本支出計畫，短期內不動產投資人也將抱持觀望態度。
整體而言，預測2025年全台大型不動產投資金額將自去年高位回落，但考量包含廠辦、物流等特定資產類別的基本面大致維持穩健，台灣不動產市場可望於諸多挑戰中展現韌性。
觀察商用不動產走勢，信義全球資產總經理林三智表示，雖然央行未針對房市祭第八波信用管制，但川普2.0實施關稅戰打亂國際供應鏈、地緣政治風險及金融環境不確定性升高、通膨疑慮等，都可能減緩經濟成長動能。
預料國內住宅市場會持續盤整，建商對資金運用仍較為謹慎，重點布局精華土地。而商用不動產市場在科技業強、傳產回溫趨勢下，對辦公室、廠房、土地等商用產品需求穩定，加上建商開發策略「由住轉商」，跨足興建商用不動產意願濃厚，為商用市場成長再添動能。
仲量聯行董事總經理侯文信表示，近期美國宣布調升對等關稅政策，對全球經濟產生顯著衝擊，也進一步影響台灣資本市場表現。關稅政策迅速推高貿易壁壘，尤以伺服器、顯卡、網通設備、汽車零組件與傳統製造產業受影響最深。
出口導向企業面臨供應鏈重組壓力，然關稅調整使越南、柬埔寨、泰國等東南亞地區及墨西哥之生產成本亦提高，廠商後續產線具體調整策略，仍須待各國政府之間談判協商後方能明朗，整體投資動能轉趨保守。
大型資金將為市場風向指標
關稅政策亦衝擊全球股市，企業市值縮水進一步抑制資金市場動能，影響台灣上市櫃企業自用型不動產的購置意願。
若美國通膨壓力進一步升高，恐將抑制消費與工業生產需求，進而衝擊不動產租賃與交易市場，後續資產價格與租金走勢仍有待觀察。
侯文信表示，目前全球整體經濟前景未明，短期內台灣投資動向亦將受影響，企業決策保守，導致資本市場投資步調放緩。中長期之影響仍端看各國政府與美談判協商結果進一步評估，另因買氣轉弱，大型資金將為市場風向指標(圖三)。
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