央行政策不變房市仍面臨三大嚴峻考驗

─超額供給+關稅+匯率→重創房股兩市

─預期下跌心理→房價打折傳達警訊

壹、央行理監事聯席會議的關鍵議題摘要(2025年3月20日)

一、鑑於國內銀行不動產貸款集中度居高，央行於上年8月請銀行自主控管不動產貸款總量，並於9月19日第七度調整不動產貸款規範措施，成效漸顯。惟近期本行與金管會金檢發現，部分借款人與不動產業者透過申貸週轉金貸款規避本行信用管制規定，本行將持續與金管會合作加強金檢，督促金融機構遵循規定，俾強化相關政策成效。

二、因本年1月底銀行不動產貸款占總放款比率仍居高，且個人、不動產業及營建工程業週轉金貸款均大幅成長。經本行與金管會金檢發現，確有部分借款人與不動產業者透過申貸週轉金貸款規避本行信用管制規定之缺失情形，本行將持續與金管會合作加強金檢，督促金融機構落實遵循本行信用管制規定，俾強化相關政策成效，期透過加強貨幣信用之數量管制，降低民眾看漲房價預期心理，並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款，以及改善信用資源過度集中不動產貸款情形。

三、上年10月以來，央行強化信用管制措施成效已逐漸顯現。

1.房市交易降溫，房價漲勢減緩，民眾看漲房價預期心理下降。

2.全體銀行購置住宅貸款餘額及建築貸款餘額成長均減緩，且銀行信用資源優先提供無自用住宅者。

3.本行不動產貸款規範實施迄今，相關受限貸款之成數下降，利率上升(詳請參閱表一)。

四、賡續依場外監控結果派員辦理檢查

2020年12月本行實施選擇性信用管制措施以來，為瞭解金融機構遵循情形，每月均請其申報各項不動產抵押貸款之統計報表，進行場外監控，若發現金融機構承作受限貸款統計資料有異常變化或欠合理，即派員辦理專案金檢。

2021年起，本行加強辦理有關金融機構辦理不動產抵押貸款業務專案金檢：

1.專案金檢次數：2021年至本年2月底止，專案金檢次數共計達170次。

2.專案檢查對象：包括銀行、信用合作社、農漁會信用部、壽險公司、中華郵政公司壽險處及票券公司。

3.專案金檢重點：包括：

受檢機構辦理購置住宅、購地、餘屋及工業區閒置土地抵押等各項貸款之核貸條件(如貸款成數、寬限期等)，有無違反「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」及其問與答等情形。

4.此外，亦針對不動產相關之特定議題進行專案查核，例如不動產貸款集中度、不動產貸款利率訂價情形、購地貸款久未動工情形與其成因等，以利本行滾動檢討與調整。

5.鑑於銀行週轉金貸款加速成長，近期本行加強檢查金融機構有無以週轉金貸款規避本行不動產貸款規範情形，並積極查核相關貸款之資金用途與流向，發現金融機構之主要缺失樣態如表二。

由以上所彙整之資訊顯示，在當前整體房市逐漸進入交屋高峰期情況下，央行雖認為預期上漲心理已減緩，惟對於信用資源過度集中不動產貸款，以及銀行周轉金貸款仍加速成長這兩件事極為關注，因此，現階段雖然房價已出現下跌趨勢，惟央行仍將密切監視信用資源是否過度集中不動產貸款，以及不動產貸款流向等問題，因此，短期內應該不會輕易鬆綁「限貸令」管制！