─預售建案100%完銷→建商倒閉？
─爛尾樓處理棘手，建議央行適度鬆綁「限貸令」
現階段正值交屋高峰期，交屋糾紛層出不窮，最近也陸續出現體質不良的小型建商倒閉情事；以下謹將臺北市政府地政局與內政部公布之「貸款約定」常見錯誤態樣分別彙整(詳請參閱附表)，以供參考。
2.近年不少建案以低總價與低自備款完銷(詳請參閱圖一至圖四)，卻遭逢造價高漲而出現「賣得愈多，賠得愈慘」之異常情事。
3.近年因情事變更或不可抗力因素，尤其是營建成本大幅提高情況下，已出現少數體質較差建案淪為法拍甚或爛尾樓，因此，購屋時應以品牌信譽較佳為首選，比較能夠依約定貸到足夠金額。
4.在貸款差額約定方面，依「預售屋定型化契約」之約定，在不可歸責於雙方、可歸責於賣方或可歸責於買方時，對於貸款差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，差額超過原預定貸款金額百分之三十部分或差額超過原預定貸款金額百分之三十之處理方式，以及在何種情況下得選擇解除契約等，都應充分了解，俾免日後衍生無謂紛爭。
5.在終止撥付貸款約定方面，一般買賣契約都訂有交屋保留款，契約約定除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付貸款予賣方，實係兼顧實務現況之合理約定，惟購屋之前仍應詳細了解，俾免影響自身權益。
6.近年交屋數量越來越多，部分超額供給的蛋白區將會有愈來愈多的小型建商在普遍缺乏自有資金情況下，又面臨央行第七波選擇性信用管制，幾乎所有建案都因貸款問題出現嚴重資金缺口，卻又告貸無門，有些小型建商迫不得已轉向租賃公司或尋求民間借貸，而導致財務黑洞愈陷愈深，終致宣告倒閉。
7.有些建案雖100%完銷，卻因受其他建案拖累，而導致公司倒閉，購屋者求償無門。
8.由案例一及案例二顯示，即使是購屋者已準備好全部自備款，可能還是會遭遇建商倒閉的風險，由此顯見選擇品牌信譽良好的建商之重要性。
9.常見建商因其他建案周轉不靈，旗下資產遭查封拍賣，而更嚴重的是，預售建案土地也早已遭設定抵押並且還存在第二順位抵押權，另一值得注意的是，承攬工程的營造公司依法擁有的法定抵押權。
10.在當前央行「限貸令」依舊未調整情況下，應注意定型化契約常見錯誤態樣「約定金融機構核撥貸款後之利息全部由買方自行負擔」，以及「約定金融機構遲延核撥貸款時，除買方須交付遲延利息外，並額外要求貸款利息之補償」等之不合理約定。
11.最近如欲購屋，建議以新成屋為首選，並且務必要開立履約專戶，以資保障購屋權益。
根據臺北市政府地政局公布之「臺北市114年第1季預售建案資訊動態季報」資訊，為保障預售屋消費者權益，針對全市住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒之應記載及不得記載事項28項重點全面檢閱並輔導改正至符合規定後，才完成備查並對外公開，備查前合格率最低前5項目為「保固期限及範圍」、「驗收」、「房地標示及停車位規格」、「貸款約定」、「通知交屋期限」。
貳、內政部公布之預售建案資訊(2025年1月)-定型化契約常見錯誤態樣
以定型化契約剝奪賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，買方可以原承諾貸款 相同年限及條件分期清償之權利(不可歸責於雙方或可歸責於賣方時)。
(一)第七點契約總價內之部分價款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。
(二)前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：
(1)差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
(2)差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為＿年(期間不得少於七年)，由買方按月分期攤還。
(3)差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
2.可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。
3.可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。
(三)有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。
一、2025年5月14日花蓮縣吉安鄉「綠野仙蹤」建案傳出建商捲款潛逃，爛尾樓將遭法拍，60位購屋受害者深陷困境。按該案預售當時每坪開價約20.58萬元，60戶預售屋100%完銷。
按該建案係由成立於2002年的地方老字號建商「○○建設」投資興建，該公司20多年來也曾興建多個指標性建案，包括吉安車站前的大樓「太極天地」，惟仍在100％完銷情況下出現倒閉情事，揆其原因，除造價大幅高漲之外，另一原因應是公司自有資金不足所導致。按最近這一波房價飆漲過程，造價漲幅超過50%以上者比比皆是，此亦即不少業者哀嘆「賣得愈多，賠得愈慘」之主要緣由！
按該建案整棟大樓將於6月4日進行法院拍賣，惟法拍建物內的鋁窗、水電及消防設備皆已遭承包廠商拆除，由此顯見日後處理之困難程度，更何況縱然有建商投標承接，仍需面對原承購戶的購屋糾紛與交屋爭議！
嘉義○○建設預售建案「臻品舞」19戶早已100％完銷，惟交屋卻一再延宕，最後經購屋者追查發現建商倒閉而淪為爛尾樓，面臨求償無門困境，並且即將面臨法拍。
按該案在今年初結構體已完成，並且也開始進行室內裝修，惟在2月申請使用執照遭退件後又再延遲交屋，經追查始發現，建商因其他建案周轉不靈、多筆資產遭強制執行，而更嚴重的是，該建案土地也早在3年前就遭設定抵押並且還有第二順位抵押權，另外，承包商也開始申請支付命令和強制執行。值得注意的是，承攬營建工程的營造公司依法擁有的法定抵押權。
由此顯見爛尾樓建案之複雜性與後續處理之困難性，並非一般所見那麼單純！
定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。
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