2025年台灣房市走冷，但海悅、愛山林、興富發、亞昕、京城及聯上實業等建商，對土地卻積極進貨，都重點布局精華土地。
俗話說：「春江水暖鴨先知！」另還有「危機入市！」用這些形容詞來看今(2025)年以來，雖然房市景氣趨寒，但為何這些大咖建商都在「進貨」？
央行七波打房 房市軟趴趴
過去幾年，房市飆漲，政府為打炒房，央行自2020年12月起，七度調整選擇性信用管制措施，其中，尤以2024年9月祭出的第七波管制，直接把房市信心整個打趴了。
因此，在今年六月的央行第二季理監事會，會不會再有打房措施呢？由於央行的信用管制有發揮效用，短期間似乎不會再出重招。
例證是央行總裁楊金龍五月份應立法院要求，就「房屋稅2.0課徵亂象與金融機構對不動產融資緊縮及中央銀行信用管制措施對房地產交易之影響」進行專題報告，報告書中載明，「本行信用管制措施執行迄今，銀行受限貸款成數下降，房市交易降溫，民眾看漲房價預期心理下降，不動產貸款集中度緩降，執行已有成效。」
「惟不動產貸款集中度雖略見下降，但不動產貸款餘額仍持續增加，信用資源仍有過度流向不動產相關部門之情形。本行持續密切追蹤各季 各銀行控管目標執行情形，並督促銀行落實執行不動產貸款具體量化改善方案。未來本行仍將持續關注不動產貸款及房地產市場發展情形，並檢視本行管制措施之執行成效，適時檢討調整選擇性信用管制措施。」
七成民眾沒購屋信心
另根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會五月二十六日所公布「2025年房地產走勢及政策調整」網路民調顯示，有77.6%民眾認為，近期關稅事件影響購屋意願，至於今年房價變動的看法，有37.4%民眾認為，房價會再上升5%以上，28.5%認為房價持平，29.7%認為房價將下降5%以上。
此外，台經院調查指出，四月六都建物買賣移轉件數月增率為-7.3%，反映三月初台積電宣布將擴大赴美投資1,000億美元，國內民眾憂心台積電在台建廠計畫生變，以及信用管制政策壓抑房市動能，加上川普2.0相關政策影響全球經濟深遠，讓反映三月買氣的四月建物買賣移轉件數呈現疲軟，顯然購屋信心已降至這波房市多頭已來新低點，短期買氣難以恢復。
展望未來半年，因房市將面臨信用管制短期內難獲鬆綁、銀行端對於房貸業務持以謹慎的態度、銀行不動產融資趨緊，同時利率未調整，買方資金支出成本變相增加，以及川普2.0時代來臨使全球經濟與金融情勢波動加大等挑戰，短期內仍將審慎視之。
這些建商勇於進場
種種跡象，都讓外界明顯感受到，台灣房市要走下坡了，但與此同時，建商標地的新聞仍不斷揭露。
例如，台北市今年公告，「臺北市信義區逸仙段三小段14-5、116地號國有土地設定地上權案」招商，於三月三十一日完成開標作業，由海悅國際子公司海悅建設以最高投標權利金約11.11億元得標，溢價率68%，台北市政府財政局五月與海悅雙方完成簽約。
台北市政府財政局局長胡曉嵐表示，海悅「台北市逸仙段」地上權案基地位於信義區仁愛路精華地段，透過地上權方式開發，估計民間投資金額約17.85億元，可有效結合公私資源優勢，促進都市發展、土地開發效益。
無獨有偶地，國產署今年五月首批標售七筆國有土地地上權案，元大人壽以約21.7億元標下台北市中山區松江路住宅區土地，溢價率高達95.4%。
而台中市政府於今年二月也成功脫標水湳地區「文商段47地號」的1,028坪土地，底價每坪311.4萬元，標售底價32.02億元，最終由一位自然人以總價37.89億元，溢價率約17%，每坪單價368.44萬元標得，刷新水湳經貿園區歷史新高價。
根據了解，該得標人具有營建及土地買賣背景，購地的用意在整合鄰地，未來不排除做大面積開發，故轉售圖利。
旗下擁有興富發、潤隆兩家上市公司的興富發集團，去年入主營建廢棄土方業上櫃公司「印鉐」的經營權後，後更名為「泰霖事業」，因為看好中台灣房市，在今年五月斥資近六億元，買下台中「文心第一黃昏市場」約728.11坪的1/2持分用地，未來將與另一半地主共同開發。
至於有「林口王」之稱的亞昕國際董事長姚連地，近年因不少推案在台中，乾脆在台中設立「中部總部」，五月也經董事會通過，斥資3.12億元，買下超豪辦「聯聚中雍大廈」二戶辦公室及停車位十個，就是看好台中的房市發展。
另嘉義地區也傳建商購地消息，在美國對等關稅衝擊下，承億建設五月也在東區林森國小附近，砸下3.2億元，購買2300坪精華地段土地。
台南知名建商「臺邦首府」，以19.96億元，購入阿蓮區土庫段1萬8655.78坪土地，為非都市特定農業區甲種建築用地。
另高雄市政府地政局於三月舉辦今年首季土地標售，位於楠梓高雄大學重劃區大學西路面積1164.1坪住３土地，底價7.75億元，有四家建商搶標，但最後由泰郡建設以8億1689萬9999元，溢價率5.4%購得。
此外，有崑庭、力寶及華友聯等多家建商搶標的仁武區福清段中正路與文安二街口，佔地面積1305.18坪住宅區土地，標售底價4.75億元，最後由十億營造以6億2599萬元，溢價31.66%。
上市櫃建商的動作
面對建商不畏房市冷風，看到好的標的就進貨的情況，據信義全球資產公司統計，2025年前五月上市櫃建商購置土地與地上權交易總額為549億元，較2024年同期的394億元成長近39%，顯示土地市場在歷經一段低迷後，已有回溫跡象(表一)。
信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，央行針對房市實施多項選擇性信用管制措施，加上貸款緊縮、住宅市場轉冷，使得建商購地態度在2024下半年時漸趨保守，對於資金使用也更為謹慎。
然而，建商的購地需求並未完全消失，而是將資金鎖定具備產業發展題材的優質土地，或是具備都更危老價值、可創造未來開發效益的市區精華不動產，2025年一至五月建商布局策略呈現「保守中求布局」。
分析今年一至五月建商購地分布，台北市累計交易量達220億元奪冠，共有三筆交易，分別是一月時愛山林、宏匯獲台電CR-1都市更新案，投資金額超過170億元，四月時再以38億元拿下中正紀念堂(捷四)土地開發案。
此外，海悅建設也以11億元標下仁愛路四段近300坪土地，地上權存續年限為70年，該基地未來規畫朝向商辦大樓產品開發。
今年一至五月建商購地分布熱度，第二名為高雄市，累計交易量達161億元，共有四筆土地交易。總價最高土地交易為遠雄建設二月時以136億元取得高雄鼓山區6,129坪土地；京城建設同樣布局鼓山區，以6億元取得鼓山區414坪土地；聯上實業、鑫龍騰開發則分別以12億元、7億元取得三民區土地。
林建勛表示，伴隨半導體等高科技產業南下發展題材，建商看好區域住宅市場長期發展，使得建商購地呈現「北部穩定、中南部加速」。展望接下來土地市場，國內住宅市場持續盤整，建商對資金運用仍較為謹慎，重點布局精華土地。
第一季購地熱 第二季稍降溫
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄指出， 去年施行的第七波選擇性信用管制之後，成屋與預售市場受到衝擊，建商購地普遍趨於保守，第一季在大型指標建商購置土地的推升下，土地成交金額仍維持相當不錯的表現，單季交易總金額達577億元，年增率超過三成。
但轉進第二季，隨著住宅市場表現持續低迷，再加上川普對等關稅影響，經濟前景充滿不確定性，也使得住宅買方與建商更趨保守，保留手上現金部位，待市況明朗後再出手。
四月及五月的土地交易金額明顯下滑，根據第一太平戴維斯統計，大型土地交易金額僅144億元，僅為去年同期的四分之一，其中建商購地總額為60億元，買氣明顯縮手。
但近期仍看到部分建商採多樣化的策略逆勢布局，包括透過參與公辦都更、捷運聯開案或政府地上權案等方式，降低在建案推案過程中，投入土地資金的比例，提高自有資金的運用彈性，或是購地興建為辦公室、廠辦等商用不動產，做為長期租金收入。
例如今年第一季海悅則是以11.1億元標購信義區逸仙段70年地上權，溢價率高達68.1%，預計規劃商辦大樓；另外，高雄左營站的公辦都更案，也陸續吸引盈舜營造、國城建設參與(表二)。
AI驅動 台灣不動產面臨大變革
台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則談到，近年台灣建商在土地投資策略上明顯轉趨保守，若非精華地產土地，寧可不出手，此現象可從政策監管強化、市場供需失衡與財務風險攀升三大面向解析，反映產業正經歷結構性調整期。
一、信用管制與政策監管形成資金緊箍咒：
中央銀行自2020年起連續實施七波選擇性信用管制，對土地融資形成多層次限制：法人購地貸款上限設為五成，並要求保留一成動工款，實質可用資金僅剩四成，大幅降低財務槓桿效益。此舉直接衝擊建商資金周轉能力，尤其對中小型開發商而言，連周轉金都成為金檢重點，等於宣告連競爭的門票都買不起。
另「18個月限期動工令」，也就購地後需在18個月內開工的規定，政策也有效抑制囤地行為，尤其2023年平均地權條例修法爭議進一步壓制全台住宅建照核發量年減16.9%，顯示業者已啟動「減量開發」模式。
「不動產放款集中度監控」影響大，黃舒衛說，截至2025年2月，銀行不動產貸款占比仍達37.1%，央行總裁楊金龍直言此數值「仍屬過高」，暗示持續性監管壓力。此舉導致銀行對土建融資審查趨嚴，特別是區域型建商融資管道明顯縮窄。
二、市場供需結構逆轉，加劇投資風險：
2019年起全台住宅使照核發量屢創本世紀新高，桃園、台中重劃區成為交屋潮的主要壓力區。大量新成屋流入市場，不僅壓縮預售案銷售空間，更衍生「預售轉售潮」的多殺多隱憂，2024年Q1全台預售屋轉售量年增23%，部分蛋白區出現價格鬆動跡象。
另根據實價登錄數據，蛋黃區(如台北大安、台中七期)房價維持穩定漲幅，但外圍重劃區已出現明顯議價空間。區域市場分化加劇現象，將促使建商聚焦轉進具交通樞紐或產業聚落題材的土地，例如北士科周邊工業地轉商用案例年增40%。
三、財務成本與稅負壓力雙重夾擊：
2024年7月上路的囤房稅2.0，將建商餘屋持有稅率最高提高至全國總歸戶、一致的4.8%，迫使建商加速去化，同時壓縮土地購置預算。
儘管2023年營造工程物價指數(CCI)年增率回落至2%，但相較2019年基期仍累計上漲23.7%，建案毛利率從過往25-30%降至18-22%，成本結構惡化促使業者嚴格評估土地開發效益。
四、策略轉型，從規模擴張轉向精準投資：
面對多重壓力，建商的投資策略出現典範轉移，一些具稀有性、機能性、未來性且價格合理的土地需求仍在，未來的不同發展，將朝向(一)「區位選擇精緻化」：具捷運聯開、產業園區或科技聚落題材的土地成為搶標重點，例如高雄Y15聯開案吸引鴻海以159億元得標，顯示業者仍願布局戰略性區位的指標個案。
(二)「產品定位差異化」：為規避高總價限制，建商轉向開發中小坪數智慧宅，台北市2024年推案中15-25坪產品占比從25%提升至38%，並整合智慧物管居家系統提升附加價值。
(三)「風險分散策略」：大型建商與壽險業加速開發收益型不動產，2024年商用不動產投資額中，建商參與比例從15%升至28%，透過穩定租金收益平衡住宅市場波動。
黃舒衛表示，建商土地投資趨謹慎，實為政策、市場與財務風險共構下的理性調整。此波觀望潮將加速產業淘汰，具備資金實力與開發彈性的業者，可望在結構調整期中掌握稀缺土地資源，彎道超車，奠定下一波成長利基。
房市由資金行情進入產業驅動
展望2024下半年，黃舒衛表示，三大結構性因素將主導市場走向：
一、國際經濟面：聯準會降息步調延後與地緣政治風險，使置產型買盤持續觀望，全台買賣移轉棟數預估維持年減10-15%格局。
二、政策監理面：央行對不動產放款集中度的量化管控將延續至年底，建築貸款年增率恐下探低點，迫使建商以現金流管理優先。
三、供需結構面，區域分化加劇：雙北蛋黃區因供給稀缺，價格穩定年漲幅，但重劃區面臨交屋潮與預售轉售雙重壓力，部分個案將出現價格修正。
黃舒衛指出，此波變革揭示重要趨勢，那就台灣不動產市場已從「資金行情」進入「產業驅動」階段，科技聚落與政策監理將持續主導價值重分配。
對建商而言，掌握AI產業擴張路徑與政府都市計畫方向，將是穿越景氣循環的關鍵。對投資人來說，辨識具備「數位基礎建設+人才匯聚+政策紅利」的區位，方能捕捉下一波成長動能。
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