從113年公平會處分案例看購屋應注意事項(二)

─應注意公平交易法「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵

─未載明契約攜回審閱期日、攜回審閱日數

國內房市在2024年進入交屋高峰期之後，不僅預售屋銷售遲滯，待售新成屋也愈來愈多，建商在兼顧房價與銷售率情況下，除讓利之外，最近更以裝潢加上家具的實品屋積極促銷；因此，最近如想購屋者，即可藉此機會多看多比較，以期適當時機選購到物美價廉的理想住家；惟仍應注意有不少建案廣告因違反法令規定，而屢遭購屋者向公平交易委員會檢舉，並被認定為虛偽不實及引人錯誤之表示，依違反公平交易法第21條第1項規定裁處罰鍰。

因此，今後購屋除「貨比十家」之外，更應以品牌信譽良好的公司產品為首選！

本文謹就113年公平交易委員會處分案例態樣加以節錄彙整如下，以供參考

壹、案例參考

【案例六】(113年6月)

1.被處分人於銷售○○市「○○丰蘊」預售屋建案過程，要求購屋人須先給付定金始提供預售屋買賣契約書攜回審閱，不當限制購屋人攜回契約審閱，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第25條規定。

2.被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為。

3.處新臺幣30萬元罰鍰。

【案例七】(113年5月)

1.被處分人銷售「○世代」建案，使用施作夾層之實品屋，以及於網站刊載實品屋夾層空間圖片，並搭配文字宣稱「稀有挑高3M6合法空間迷你艙」，惟案關建案經核准之建造執照，使用執照及竣工平面圖，僅有1樓核准為夾層，其他樓層並無經○○市政府核准夾層設計，就足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定。

2.處新臺幣150萬元罰鍰。

【案例八】(113年5月)

1.被處分人於銷售「○川清」建案，建案網站刊載「○○建設深耕台灣建築工程經營30餘年」及建案廣告圖冊刊載「深耕台灣建築工程經營30餘年」等文字，惟查公司設立登記資料與宣稱經營30餘年不符，就足以影響交易決定之商品品質為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定。

2.處○○建設公司新臺幣100萬元罰鍰。

3.處○○行銷公司新臺幣50萬元罰鍰。

【案例九】(113年3月)

1.被處分人於銷售「○○一方」預售屋建案過程，要求購屋人須先給付定金始提供預售屋買賣契約書攜回審閱，不當限制購屋人攜回契約審閱，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第25條規定。

2.被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為。

3.處○○建設公司新臺幣500萬元罰鍰。

4.處○○旅館管理顧問公司新臺幣100萬元罰鍰。

貳、公平交易法與消費者保護法參考條文

1.公平交易法第21條第1項：

事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。

2.公平交易法第25條：

除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。

3.消費者保護法第2條：

定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。

參、購屋應注意事項

最近仍陸續出現預售屋建案銷售過程，要求購屋人須先給付定金始提供預售屋買賣契約書攜回審閱，不當限制購屋人攜回契約審閱之錯誤行為，因影響交易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第25條規定而遭公平會罰款。

因此，購買預售屋時就應特別注意以下兩大重要事項。

一、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

(一)契約審閱期

本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日(契約審閱期間至少五日)。

(二)預售屋買賣定型化契約不得記載事項

1.不得約定廣告僅供參考。

2.不得約定買方須繳回原買賣契約書。

(三)預售屋買賣契約書範本簽約注意事項

1.適用範圍

(1)本契約書範本提供消費者、企業經營者及社會大眾買賣預售屋時參考使用。

(2)前項預售屋，指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。

2.契約審閱

關於契約審閱，按預售屋買賣契約屬消費者契約之一種，買賣雙方對於契約內容之主客觀認知頗有差異，是以不動產開發業者所提供之定型化契約應給予消費者合理期間以瞭解契約條款之內容，此於消費者保護法第十一條之一已有明訂。另外，參照「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」第四點規定，不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，有下列限制購屋人契約審閱之顯失公平行為，且足以影響交易秩序者，將違反公平交易法第二十五條規定：

(1)要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱。

(2)簽約前未提供購屋人至少五日審閱期。但經購屋人已充分審閱契約並同意縮短期限者，不在此限。

(3)前項第一款預售屋買賣契約書得以樣本、影本及足以呈現內容之光碟或其他電子媒體之形式提供之。

二、預售屋買賣契約條文常見錯誤樣態彙整表(114年1月更新第6版)

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