受川普關稅大刀影響，商仲業者發現，第二季的租賃需求，明顯看到企業租賃策略轉向，小單位成Ａ辦租賃成交主力。
過去企業重門面，租賃辦公室的面積也是要大，但自從美國總統川普的關稅大刀一揮，商仲業者發現，以前需要上千坪的辦公室，現在需求轉而只要二百坪以下，趨向微型化的小單位空間面積。
企業投資審慎保守
根據台灣不動產投資協會發布2025年第二季台灣商用不動產投資信心指數調查結果，從央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續四季下滑，加上美國關稅大刀的影響，顯示投資人以更謹慎的態度來面對市場。
仲量聯行也解析2025年上半年台北市Ａ級辦公市場的最新趨勢，商業不動產部副總經理游淑芬表示，受美國對等關稅政策與新台幣升值雙重壓力影響，企業延續審慎態度，不論在辦公室租賃或資產配置上皆採取保守策略。
2025年第二季台北市Ａ級辦公市場的租賃總成交量為7,020坪，上半年累計達20,258坪，較去年同期減少17%，反映企業決策週期拉長、租賃市場動能趨緩(圖一)。
游淑芬表示，台北核心商業區與南港商業區整體Ａ辦租金水準受到新落成大樓支撐，本季整體租金呈現微幅上揚。然而，面對第三季大量新供給入市，業主需及早調整租賃策略，例如延長免租期、提供彈性租期與裝修方案，方能維持競爭力與出租表現。
從成交結構觀察可見，第二季有近五成交易屬於小坪數單位，顯示市場需求已轉向更具彈性與靈活性的空間方案。此外，隨著供給擴大，租戶在議價上將擁有更大空間，爭取租金優惠與彈性條件的能力亦相對提升。
游淑芬指出，自美國總統川普於4月2日宣布對等關稅後，第二季Ａ辦租賃成交中，小於200坪的小單位成交占比高達48%，為支撐租賃市場需求的主要動力。
相較之下，700坪以上的大坪數成交占比，較上季顯著下降11%，顯示企業面對大規模搬遷案與擴編決策更為保守，決策週期相對延長。
與此同時，商務中心與共享空間等彈性場域的租賃交易件數亦較以往顯著增加，反映企業在不確定性下傾向採取空間靈活化策略。
不過，台北核心商業區仍為市場主要租賃熱區，第二季成交量達6,512坪，占整體市場93%；各次級市場表現平均，為近五季以來首次出現此等分布現象，反映企業選址考量更趨多元。
租戶產業結構亦呈現多元樣貌，前五大成交產業為消費零售、醫藥生技、財務金融、媒體通訊與地產、建築、工程，分別占成交量的14%至17%，顯示各產業皆持續積極布局優質辦公空間。
空置率微升 租金漲勢降溫
游淑芬另指出，核心商業區本季因新供給釋出，整體空置率上升0.3個百分點至6.7%。預期下半年如新光杭北、國泰環宇等新案完工後，將再釋出27,582坪新供給，可能使核心商業區空置率進一步攀升，空置率恐逼近雙位數。
次級市場中，皇翔台北廣場本季去化表現亮眼，成功完成三筆租賃交易，使包括西區、松江南京等地的其他次級市場空置率明顯下降1.2%；敦南次級市場因吸引具成本意識租戶進駐，空置率亦減少1.0%；相對地，敦北次級市場因冠德民權新案加入，空置率上升3.7%。
租金方面，核心商業區在第二季租金成長動能穩定，但季增幅由0.33%放緩至0.07%，年增率維持0.63%。
儘管漲勢降溫，整體市場仍具韌性，平均租金由去年同期的每坪每月3,196元，上漲至本季的每坪每月3,216元。
次級市場中，敦北次級市場季增幅達0.28%，後續冠德民權將加入新供給，租金趨勢值得觀察；敦南次級市場終止連五季持平，本季漲幅達0.17%；其他次級市場則維持溫和成長，整體呈現平穩上揚格局(圖二)。
戴德梁行不動產估價及顧問服務部與研究部協理李易璇指出，台北市Ａ級辦公大樓因無新增供給，單季淨去化面積約2,100坪，上半年累計淨去化約12,800坪，市場去化表現穩健。
關稅衝擊 企業租戶暫緩搬遷
不過，受到國際經濟不確定因素影響，企業在擴編規劃上趨於保守，部分租戶選擇延長既有租約，原本的搬遷計畫也多轉為續租。
李易璇表示，第二季全市平均空置率降至6.9%，比上季微幅下降0.3個百分點。其中南京松江區受惠於新大樓租賃穩定、去化順利，空置率大幅下降5.5個百分點，另有不少成交租賃為大面積進駐，主要來自同一區企業從舊辦公大樓升級(圖三)。
雖然關稅大戰影響企業發展，但因應市場變化，對於設施新穎、條件優良的辦公空間，仍有一定的穩定需求，顯示企業仍願意投入資源，優化工作環境，進一步穩定留才並吸引人才。
新供給加入 空置率微升
就各商業區的發展來看，忠孝商圈空置率自第一季的8.94%，拉升至第二季的10.06%，大巨蛋活動雖持續帶動周邊人潮，但對於商圈店面長期效益仍待觀察；西門商圈部分，空置率維持低檔之4.99%，商業活動暢旺，租金有走高趨勢，精華地段店面去化快速；中山南京商圈則持續受益於線形公園人流，空置率微幅降至4.73%，商業表現穩健。
李易璇指出，面對大型商場如南港LaLaport等新興零售據點強勢進場，傳統商圈逐步調整策略，街邊店面透過縮小坪數、提升租賃彈性，並強化街區環境如人行空間與綠意設施，強化整體消費體驗。
下半年預計新增約18,600坪辦公空間，包括冠德松山民權大樓和新光華山金融中心等兩棟新案，屆時全市總供給將來到86.6萬坪。本季租金小幅上漲，平均每坪月租為2,810元，季增0.4%。
內科設備老化 租金面調整壓力
內湖科技園區第二季整體空置率小幅上升，其中西湖段上升1.8個百分點至5.7%，文德段與舊宗段分別上升0.3與0.5個百分點。租賃去化仍有零星進展，包括資訊服務業與電子製造業承租西湖段多處辦公空間。
租金方面，各段維持上季水準，售價亦持穩，本季主要交易為竣為國際貿易以9.5億元購入舊宗段預售廠辦。整體而言，內科因多為早期開發建物，部分大樓設備等級與建築標章條件已難與新廠辦競爭，未來恐面臨租金調整與去化壓力。
租賃動能偏弱 租金表現持平
根據高力國際最新「2025年第二季台北市商辦市場調查」統計，第二季北市辦公室市場空置率約5.89%，季增0.47個百分點，主要是冠德民權大樓完工所致，平均租金行情微漲至每坪每月2,674元，單季漲幅0.3%。
高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民認為，第二季企業租賃動能偏弱，主要還是受到全球局勢不明朗影響，多數企業採觀望態度，擴張計畫趨於謹慎且保守。
他說，從高力國際製作的台北市各級商辦十年租金走勢圖可以發現，2023年至2024年呈陡升走勢，但近幾季持平，其中，今年第二季頂級辦公室租金為每坪每月4,380元，已連續五季持平，成長動能明顯疲弱；Ａ級大樓平均租金行情超過每坪每月3,000元門檻，且有24棟Ａ辦大樓月租金超過3,000元；Ｂ級大樓在Ａ級的帶動下，租金穩定微漲，空置率微跌(圖四)。
從商圈來看，除了民生敦北區因有冠德民權大樓完工，拉升第二季空置率至7.67%之外，其餘商圈的空置率都是微幅變動；平均租金各商圈一樣維持小幅上揚，而目前僅有南京東路四、五段商圈的租賃成本低於每坪每月2,000元。
供給大潮將至 空置壓力大
針對下半年的局勢發展，陳頌民表示，除了第二季有冠德民權大樓的9,391坪，第三與第四季仍有新增供給陸續進場，全年新增供給總量預估達5.7萬坪，將對市場造成壓力。
然而，受全球經濟前景偏保守影響，下半年度民間投資成長動能將趨緩，企業擴張隨之減弱，租賃需求成長空間有限，預測全年度的淨去化量約3.6萬坪，難以消化新增供給，因此預估空置率今年年底將上升至7.0%。
另值得再進一步注意的是，市場在2026-2028年面臨連續性的新增供給潮，尤其2026年將一口氣釋出近10萬坪的空間，大幅壓縮租金上漲動能，對空置率造成更大壓力，空置率將一路攀升，至2028年預估恐達15%。
目前市場主要租賃動能來自於企業對於工作環境的升級，尤其現在企業更重視辦公空間對員工滿意度與人才的影響，在此趨勢下，陳頌民建議大樓房東應升級設備，例如智慧管理系統、共享設施及活動，甚至是軟體服務等，來強化辦公產品差異性，以贏得企業租客的青睞。
另一方面，在面對未來幾年大量供給的挑戰時，由於各大樓既有條件及進駐狀況不同，房東在招租策略上應搭配更彈性甚至於客製化的租賃方案選擇，以因應瞬息萬變的經濟局勢與企業需求。
租金攀高 部分企業轉租為買
此外，根據信義全球資產公司觀察據統計，2025年第一季台北辦公室平均租金來到每坪2,672元，近十年增幅約28%，再創歷史新高。
第一季台北市區包含信義世貿、敦南、松江南京等核心商圈辦公室平均租金為每坪2,672元，相較2015年同期增幅約28%；其中，信義計畫區頂級辦公大樓林立，租金成長幅度也最多，第一季平均租金為每坪4,072元，較2015年同期增幅約30%；其他核心商圈辦公室租金也同步上揚，十年來租金成長幅度約17%。
信義全球資產公司總經理林三智指出，隨著台北辦公室租金持續攀高，企業需負擔更多的租賃成本，讓不少承租辦公室的企業，開始評估自購辦公室的可行性。
雖然目前有不少建商針對一些新創業者推出25-50坪大小的微型商辦，訴求點是自用兼增值，且比一些共享空間享有更高的自主性，但對一些大企業來說，伴隨企業擴張，對大坪數、多樓層或全棟型產品需求提高。
林三智分析，對大型企業若採取租賃策略，在辦公室裝潢、格局規劃較易受到房東限制，相對來說，自購辦公室讓企業在辦公室配置、動線規劃等，就有了更多的彈性，也有助於提升企業門面與品牌形象。
林三智指出，越來越多企業主意識到擁有辦公室資產對維繫企業營運穩定與品牌形象的重要性，使得辦公室由租轉買趨勢盛行。
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