政府為了青年選票，用「新青安2.0」讓青年瘋起來買房，沒想到「限貸令」一翻兩瞪眼，當初進場的購屋族，如今正嚐到資金恐斷鏈的苦果！
文．顏瓊真
錢不是萬能，但沒錢，就真的萬萬不能！教育部成語典也有「一文錢逼死英雄漢」一詞，如果把這種情況框到現今不少購屋者，因為申請不到房屋貸款，急如熱鍋上的螞蟻，那種「欲哭無淚」的情況，應該差可比擬！
也許，有人會說風涼話，「又沒有拿刀逼著你去買房！」但在政府社會住宅興建速度趕不上人民居住需求的情況下，一般民眾不想餐風宿露，且不想租房，那想要「安家立命」，就只有買房！
金融風暴與新青安風暴
台灣房市起起落落，在1997年東南亞金融風暴後，台灣也於1999年爆發本土性金融風暴，當時，本土建商倒一大片，預售市場也出現「斷頭潮」，中古市場也滿地都有「法拍屋」、「銀拍屋」，2003年發生SARS，也讓不少人拋家賣屋，移居國外，房市慘澹。
但2003年SARS過後，因政府救市，台灣房市上演了長達十多年的大多頭行情，其間雖有2008年美國雷曼兄弟的金融海嘯，但政府於2009年1月21日修法公布《遺產及贈與稅》稅率自最高邊際稅率50%調降至單一稅率10%及提高免稅額，多頭再起，直到2016年的「房地合一稅1.0」上路才降溫，而2015年底的移轉棟數為24.5萬棟，創當時的新低。
台灣房市最近一波的漲勢，從中美貿易大戰於2018年開戰，加上美國實施「咖條款」，使得滯留在海外的資金大量回台，首先進入股市，衝上二萬點高點，另一股資金則進入房市，大力引爆各地房市行情，加上台積電護國神山到南二都投資，也首度讓南部房市熱度凌駕北部。
這股漲勢，於2023年及2024年上半年，因政府擴大辦理「青年安心成家購屋優惠貸款(新青安2.0)」，帶動預售市場的瘋狂，民眾怕搶不到房的「FOMO(Fear of Missing Out)錯失恐懼症」，造成漏夜大排長龍的亂象。
央行連下七道緊箍咒
為遏制房市過熱，中央銀行曾多次祭出選擇性信用管制。第一波上路是2020年12月(表一)，針對法人及持有三戶以上自然人設限，第二波再降貸款成數，第三波則針對自然人，在六都及新竹縣市等特定地區的第2戶房貸無寬限期。而最重的一拳則是2024年9月的第七波，包括公司法人、自然人及建商餘屋都在管制範圍。
第七波信用管制的前因，則是因為2024年1月有第十六屆總統大選及立委選舉，為了搶青年選票，政府加碼推出「新青安2.0」，從2023年8月1日起實施，至2026年7月31日落日。而正因為這波房市新政策，點燃了房市新一波漲勢。
銀行滿水位下的「限貸令」
在各地大搶房的同時，銀行放貸也到了「滿水位」，根據《銀行法》第72條之2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款(房貸、土建融等)總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%。
台灣房市因房價高漲，也使得銀行放貸的水位逼近30%，央行開始請各國銀「喝咖啡」，道德勸說及嚴格管控各家銀行不動產放貸比率，使得2024年7、8月開始，銀行緊縮銀根，過去申請房貸無礙的購屋族，開始出現核貸排隊要等三個月以上的亂象。
而去年底的限貸令也讓「新青安2.0」的首購屋申貸資格被銀行挑三揀四，不容易貸到款的爭議，引發輿論壓力，迫使各大國銀發出聲明自清。
但言猶在耳，在說一套，滿水位卻迫使銀行私下仍做一套，今年仍不時看到首購族貸款卡關的情況，且愈來愈多，不平之鳴再起。
首購族的貸款惡夢
近期出現不少貸不到款的新青安購屋族找媒體哭訴、叫苦，據某週刊媒體報導，一位「小文」出面指控，「新青安就像誘餌，把我們這些想買房的人吸引過去，一年後再突然來個限貸令，全部一次撈起來。」儼如一場貸款惡夢。
金管會與財政部兩大部會，8月7日聯手，針對「首購族」「自住型買方」及「已取得銀行貸款承諾額度」者，要求銀行不得任意拒貸，同時要求公股行庫滾動檢討房貸可用額度，加速釋出可用額度。
另據金管會統計，在所接獲的房貸申訴案，主要是以「新青安貸款」與「央行限貸令」居多。
金管會並發布新聞指出，有關近日媒體報導民眾向銀行申辦房貸相關爭議案件，為強化相關爭議案件之處理機制，金融監督管理委員會已請中華民國銀行商業同業公會全國聯合會及各銀行總行，針對「首購」、「自住」及「已承諾」之房貸爭議案件設置單一申訴窗口，並妥適處理相關申訴情事。
此外，為兼顧民眾購屋自住需求，也持續督促各銀行貸款額度應優先提供民眾「首購」、「自住」及「已承諾」之房屋貸款。金管會並已請銀行公會於113年9月6日設置「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，提供民眾查詢銀行是否有可承作購置住宅之貸款額度及各銀行諮詢窗口，依目前揭露資訊顯示，各銀行均尚有可承作額度。
申訴窗口能解燃眉之急嗎？
針對政府出面「補破網」，為申貸族設立單一申訴窗口的功效如何？
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，集中統一申訴窗口，立意良善，可讓民眾減少申貸遇阻的焦慮感，惟目前市場上普遍銀行核貸成數偏低、審貸條件嚴格等問題仍存，且源頭就出自於央行限縮銀根、銀行滿水位問題難解，此議題未經調整，僅處理改善流程，恐怕效果有限。
賴志昶指出，目前全台縣市申貸件數大幅衰退，已實質反映房市買氣下滑，但此次限貸風波不僅打擊到豪宅、投資族群，一般自住或是換屋族群，也面臨房貸成數下滑、貸款利率攀升等問題，致使市場違約或解約事件頻傳，適逢近期大批疫情後新案集中於近期交屋，此波大交屋潮強碰限貸令，令此類亂象加劇，恐怕未來將由交屋潮衍生成解約潮。
因此，現階段雖說有單一申訴窗口，有助提升銀行方與民眾溝通效率，減緩不合理拒貸與延貸狀況，惟政府應從制度面放寬審核條件，並針對自住族群提供更彈性的核貸條件，才能避免民眾陷入金流不足的恐懼，並有助於減緩購屋族違約壓力。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，其實限貸令與信用管制本身並非壞事。以新青安2.0來看，該政策推出初期，確實協助了一批首購族順利進場，圓了購屋夢。
然而，短時間內的大量申貸，也推升了市場需求。更有部分人透過人頭名義辦理貸款，甚至將取得的房屋轉租他人，導致市場異常火熱。為了「降溫」房市，央行選擇收緊房貸，這其實是合理且可預期的反應。
不過，莊思敏也坦言，雖然限貸令與信用管制有效壓抑了投機買盤，但同時也讓不少自住型買方承受沉重壓力。由於房價長期居高不下，貸款買房已成多數購屋族的常態，若貸款難以核准，無異於直接從源頭掐斷了購屋資金鏈，即使買賣雙方已達成價格共識，也可能因貸款核准不過而使交易無法完成。
至於財政單位提出的「單一申訴窗口」，莊思敏認為，該窗口雖能整合申訴流程、及時處理民眾的房貸爭議、提升申訴效率，但該窗口本身並無法改變銀行所設定的核貸標準、貸款成數、房貸利率、收入門檻與信用條件等審核規範，銀行審核仍需回歸申貸人自身的信用紀錄及財務能力，不可能因為申訴就破例核貸。
莊思敏提醒，購屋民眾申貸前應先全面檢視自身經濟條件，包括收入、負債比及信用狀況，並多方比較各家銀行的貸款方案與條件，尋求最合適的貸款方案。如此不僅能降低期待落差，也可有效避免因貸款未通過審核而被迫解約的風險。
莊思敏指出，雖然從長遠角度來看，限貸令與信用管制有助於維持房市與金融體系穩定，避免泡沫化風險。但政策制定與執行過程中，政府與銀行應保持溝通協調，兼顧嚴管與彈性，避免一刀切措施影響真正自住需求者的權益，唯有如此，才能促進房市健康、可持續發展。
炒房雖被壓下 房市亂流如何解
由於青年選票是現在執政者最看重的一群，當「新青安2.0」再到「限貸令」所造成的「頭都洗下去」，卻沒水可沖乾淨的情況，未來房市的發展，可能因為政府打炒房，一味採「防堵」政策，而出現不可控的發展。
央行第七波信用管制，在宜蘭、桃園等地，分別出現小型建商倒閉、營造廠經營不下去，幾處工地全面停工消息。
此外，根據市調機構《591實價登錄》統計，今年前五個月七都預售屋解約量逼近千件，較去年同期增加六成，其中4月解約量更首度突破200件，且已連續兩個月維持在200件以上，反映預售屋解約壓力不小。
解約潮最主要的區域，集中在桃園市、台中市及台南市；近年預售市場火熱的桃園，今年1-5月的解約戶數高達212件，年增幅約七成，而台中市也有212件，年增幅卻高達123.2%；但台南市的解約戶數雖只有136件，卻較去年同期的54件，年增暴衝到151.9%(表二)。
房仲業也苦哈哈
當房市走下坡，另一受衝擊的族群是中古屋市場的房仲業；根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會指出，氣候愈來愈熱，房市景氣卻愈來愈冷，在央行第七波信用管制及美國關稅的雙重打擊之下，全台房屋買賣交易量大減，根據內政統計月報資料顯示，今年上半年與去年同期相較減少26.4%，創下2018年以來同期新低。
房仲全聯會理事長王瑞祺表示，從2024年第四季至2025年上半年，交易量持續縮減，歷經九個多月將近三百天的冷市，以收取買賣交易服務費為主的房仲業苦不堪言。
截至2025年6月底止，全台會員家數達7,940家，近兩年就增加了470家，大幅稀釋整體平均交易件數，現今又遇上交易量大減，粥少僧多狀況下，房仲業從業人員陷入困境。
根據今年7月所做的調查，2025年上半年與去年同期相較，23.8%的業者業績衰退60%以上，其中更有37.2%業者可能轉業，管制政策與經營環境的劣勢若未改善，將嚴重威脅全台十餘萬房仲業從業人員的基本生計。
房市反轉的下修三部曲
房市趨勢專家李同榮指出，台灣房市第六循環走到2024年Q4正式結束多頭走勢，中南部成屋率先領跌。2025年Q1成屋與預售市場同步走弱，由於區域個案表現強弱分明，致使一些專家仍然相信預售價格仍未下跌，但到2025年第二季市場氛圍已經明顯感受到全面下修的壓力。
他談到，預售市場在房市反轉時，會呈現下修三部曲：一、換約潮(平轉)；二、解約潮(認賠)；三、斷頭潮(賠不起)(如附圖)。
預售市場下修已成定局，投資客開始會有多殺多局面出現，此時仍會有自住客與中期投資客預期三年後巿場會轉好而願意進場承接。
李同榮說，此時，預售屋若不開始降價，交屋潮與投資客拋售潮啟動就會跌更深，下半年在資金斷鏈與投資客多殺多的壓力下，建商適度調整價格是時勢所趨。
他指出，為避免斷頭潮與爛尾樓出現，央行限貸措施應選擇性鬆綁，針對首購與換屋族群貸款限制鬆綁，才不致促使交易量不正常持續萎縮，不但扭曲市場，也傷害產業發展。
更多精彩內容 就在 [理財周刊1303期] 👈點紅字看更多
