政府在2023年8月推出「新青安2.0」，竟意外造成預售市場交易大火，民眾爭相排隊，怕買不到房的亂象，但這回卓揆開水龍頭，受益將只有中古屋及新成屋市場。
文．顏瓊真
行政院長卓榮泰為了新青安貸款問題，於9月4日拍板，將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2之外，一時之間，房市再起的討論又起，但真實情況，恐怕不能那麼樂觀，政府仍然透過房貸緊箍咒，嚴控房貸「水龍頭」，受益將只在成屋市場。
政府在2010年開辦「青年安心成家購屋優惠貸款(簡稱青安貸款)」，希望協助無自有住宅的青年購屋，減輕民眾居住負擔。
新青安2.0肥到預售市場
而2024年1月總統大選前，為了青年選票，政府於2023年8月1日起，加碼推出「新青年安心成家購屋優惠貸款(簡稱新青安貸款)」，將貸款額度自800萬元提高至最高1000萬元，而利息補貼方面，政府額外補貼1.5碼、公股銀行配合減半碼，共優惠2碼，貸款年限也由30年延長至40年，並將寬限期由3年延長為5年。
政策實施當時，也明定是給青年購買「成屋」之貸款用，但整個方向卻是肥到預售市場，帶動預售市場交易紅火。不過，這回行政院長卓榮泰出面，為新青年房貸開水龍頭，真正受益的將是成屋市場。
話說，中央銀行為了打炒房屋，自2020年推出第一波選擇性信用管制，但直至2024年9月19日的第七波選擇性信用管制才發揮威力，再加上該年的8月，央行對公股行庫不動產放貸水位逼近《銀行法》第72條之2的30%上限滿水位，開始實施「限貸令」，一下子就扼住購屋者的咽喉。
自去年9月到今年9月，第七波信用管制將滿一週年，購屋者貸款大排長龍的現象未解。過去買房，輕易就能從銀行貸得八成或七成房貸，但現在卻要大排長龍，排得上兩個月，能獲得貸款的人都說「祖上有燒香保佑！」
買房找不到房貸，造成購屋者財務吃緊，而讓政府意識到問題的嚴重性，則來自於新青安的購屋者，竟然也貸不到款，這對政府於今年7月及8月的「大罷免」行動大失敗，而明(2026)年又有縣市長選舉來說，「青年選票」的重要性發揮功效，逼得行政院長卓榮泰不得不出手，打開「新青安」的水龍頭。
新青安從貸款水庫切出來
根據行政院9月4日發布新聞指出，行政院長卓榮泰裁示，自9月1日起新青安貸款撥款不計入銀行法第72條之2規定比率限額，優先滿足民眾購屋自住、健全整體房市發展。
卓榮泰在行政院會聽取金融監督管理委員會「新青安．貸的到─配合青年安心成家購屋優惠貸款精進方案之調整」報告後表示，「財政部青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(新青安貸款)自112年8月1日起推行至今(114)年7月底止，已協助近13萬戶無自有住宅家庭購屋安居。
鑑於過往新青安貸款執行期間，外界曾有相關助漲炒房的疑慮，在財政部提出優化措施後，包含借款人限貸一次、徵提自住切結書，以及督導公股銀行落實徵授信審核、強化貸後管理及稽查，現已能確保符合青年首購自住的目的。
卓榮泰指出，根據《銀行法》第72條之2規定，係為控管銀行的流動性，考量銀行房貸逾放比率長期低於其他授信業務，資產品質穩健，目前銀行流動性無虞。
卓榮泰表示，為落實協助無自用住宅青年購買自住房屋的政策，在兼顧銀行辦理不動產貸款的風險控管下，依照金管會報告內容，將銀行辦理新青安貸款的撥款案件，自今年9月1日起，不計入《銀行法》第72條之2規定比率的限額。此外，銀行不得搭售購買其他金融商品作為融資貸款條件，也不得在貸款過程中有任何不當或多次勸誘，請金管會及財政部要求各行庫務實做到這項規定。
卓榮泰強調，青年購買自住房屋，即便非屬新青安貸款，但符合自住、首購條件，或是自住房屋一屋換一屋的貸款申請，也應優先滿足。
卓榮泰也請財政部及金管會督導公股銀行遵循金融主管機關徵授信規範及中央銀行不動產信用管制等規定辦理，並加強查核轉租、人頭戶及營業等未符新青安自住目的貸款，遏阻投機行為，同時也確保銀行信用資源優先用於民眾購屋自住，並促進整體房市健全發展。
新青安幫到青壯購屋族
金管會也同步發布新聞表示，為落實協助無自用住宅民眾購買自住房屋的政策，並同時考量銀行辦理不動產貸款的風險，銀行依據財政部所定「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」核貸的案件，於114年9月1日後撥款者，不計入銀行法第72條之2有關「住宅建築及企業建築放款」的總額。
金管會就新青安實施至114年7月底之成效分析指出，未滿40歲貸款占總戶數比率約72.76%，顯示青安貸款以青壯年族群為主，有效協助青壯年族群購屋安居。
至於央行緊控信用管制後，金管會也談到，本國銀行辦理建築貸款餘額至114年7月底為3.88兆元，年增率已從最高的15.83%，一路下降至4.19%，至於購置住宅貸款餘額11.31兆元，年增率也從去年的10.40%，下降至6.63%，顯示管控對房市起了降溫效果。
金管會談到，之前已要求各銀行貸款額度應優先提供民眾「首購」、「自住」及「已承諾」的房貸案件，對放款償還回收的額度，優先支應前揭案件貸款，並建立購置住宅貸款流量控管機制，及督導銀行公會設置「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」提供各銀行諮詢及申訴窗口以利民眾查詢。
惟考量部分銀行因配合政策辨理各項自用住宅貸款，致依銀行法第72條之2規定計算的比率偏高，民眾向各分行申請辦理自用住宅貸款時，銀行多以額度受限等理由無法受理。
經跨部會協商並取得共識，考量財政部針對「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」已要求公股銀行強化各項徵審措施，包括新增借款人限貸一次的規定，並持續督導公股銀行全面檢視相關貸款管理機制，落實徵授信審核、強化貸後管理及稽查，以確保依「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」辦理的貸款，符合購屋自住的政策目的。
但即使政策有所鬆綁，民眾若是信用不好，也是「沒路用」。
金管會表示，銀行辦理房屋貸款皆需依授信5P原則，就借款戶資歷(people)、資金用途(purpose)、償還來源(payment)、債權保障(protection)及未來展望(perspective)等進行評估，以決定是否核貸及相關核貸條件。
這回換成屋市場受益
而針對新青安房貸排除在《銀行法》第72條之2規定，馨傳不動產智庫執行長何世昌發表看法說，受益的只在成屋市場。
他說，根據公股行庫預估，此次放寬會多出約1,300億元的放款量。再看財政部先前公布的資料顯示，自2023年8月起上路至今年7月，兩年的核貸金額9,994億元，撥貸戶數12萬9,464戶，平均每戶核貸金額約772萬元，平均每個月約5,394戶。
用平均核貸金額772萬元、平均每月撥貸5,394戶計算，1,300億的放款量只夠16,840戶、約三個月的申辦量。倘若每個月申貸量降至4,000戶的話，則1,300億只夠應付四個多月的申辦量。
再者，新青安剩不到一年，除非是即將完工交屋的預售屋才能申辦，否則絕大部分的預售案根本都無法受惠，真正受惠的應是成屋市場。
另有些人在臉書上也說，預售屋吃不到這波紅利，爽到近期要交屋的屋主而已。
換屋切結從12個月到18個月
此外，央行去年對換屋族申購房貸，要求屋主切結，獲得銀行房貸後的一年內要把舊屋賣掉，問題是，房市趨冷，接手者若也排不到房貸，則交易案就會卡關，恐怕一年內也賣不到房，
對此問題，央行也放寬出售舊屋切結，由原來的一年，延長至一年半，有18個月時間。
何世昌指出，執政黨選情低迷，會比較有寬鬆空間，但「水」並沒有大家想像的多。
他說，央行宣布延長換屋族出售第一屋切結時間至18個月，當日不少人在罵央行假打房。姑且不論批評者誤會了央行，他們反應感謝央行幫忙打出一條「買房人道走廊」。
回顧2000年以後的台灣房市，共經歷四次修正。第一次是2003年的SARS，第二回是2008到2009年的全球金融海嘯；前者屬於突發性的重大傳染病，後者為經濟性因素。
接下來的兩次空頭，主因之一都是央行管制房市所致。一次是在前總裁彭淮南任內，實施數波選擇性信用管制，直到2015年中古屋、預售屋房價同步走跌後，於8月份宣布陸續鬆綁管制。如今回頭去看，彭總裁開闢出來的這條「人道走廊」是房價相對低點，把握機會的民眾能用不錯的價格買到房子。
時隔多年後，楊金龍總裁共祭出七波選擇性信用管制，在經濟強勁成長、股市創高峰的時刻，硬是劈開一道「人道走廊」，購屋族應該多給一點掌聲，而不是罵央行假打房。
畢竟，選擇性信用管制並非永久的，在達成目標後將會功成身退，更別奢談房價會打到骨折。機會是給準備好的人，而不是給抱怨的人，歷史反覆上演，從來不變。
不過，購屋族也不必太過擔心房市會極速反彈。何世昌預期，央行若鬆綁選擇性管制措施，應會「緩慢且漸進式」鬆綁，不可能一下子就鬆手全放。再加上房市交易週期長，景氣轉折過程通常比股市更久，從今年Q3至明年Q3，應該會處在波段相對谷底。
每月換屋切結案不到百件
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據先前央行提供資料顯示，2023年6月至2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件共2142件，等於每月大概先買後賣切結一年出售的件數不到100件，顯示真正跟銀行簽切結的數量很有限，此次央行放寬將出售時間延長到18個月，的確可以讓換屋族鬆一口氣，但銀行可放款的資金有限，優先承作首購，仍是影響關鍵因素。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，去年9月為確保換屋族權益，央行特別在信用管制措施中加上「人道走廊」，換屋族若在買房的一年內賣掉舊屋，則可避免受第二戶限貸五成之限制，如今該措施再度鬆綁，且延長換屋族售屋時間至一年半時間，在目前房市交易節奏放緩的情況下，讓換屋族資金籌備較顯寬容，為目前逐漸萎縮的換屋市場注入強心針。
賴志昶補充，延長換屋時間至一年半，可降低自住族群資金斷鏈風險，也能避免換屋族為急售而賤賣的情況，有助於房市價格趨於穩定，惟目前由於銀行方後續稽核困難，加上銀行滿水位問題仍未完全解鎖，是否因此鬆綁措施，而讓二房換屋族限貸或申貸延撥狀況緩解，仍有待時間觀察。
展望後市，中信房屋研展室副理莊思敏表示，近期政策面雖有利多消息，如行政院鬆綁新青安、央行延長換屋族出售舊屋期限等，為市場注入些許信心，但不動產貸款總量管制仍未鬆綁，信用管制措施亦持續實施，9月18日央行理監事會議的決議，將成為影響房市走向的關鍵，若央行政策未見調整，房市表現也很難樂觀看待。
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