6大房仲看2013年房市，在奢侈稅6月滿2周年後，將有一波釋出量，唯房價上漲力道平緩，但桃園地區聚集3大利多因素，上漲力道最被看好。受到證所稅開徵，以及政府打房的行政干預，二○一二年的台灣房市雖沒有慘兮兮，但也好不到哪裡去，二○一三年可望「否極泰來」嗎？如果有，要靠哪些條件扭轉乾坤？而哪些地區的房價，具有一○~二○％的上漲潛力呢？房市圓桌會議 明年展望小幅盤堅《理財周刊》特別企劃「二○一三年房市展望─紙上圓桌會議」，邀請東森房屋董事長王應傑、信義房屋總經理薛健平、永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋、21世紀不動產總經理王福連、住商不動產總經理陳錫琮及中信房屋副總經理劉天仁等六大房仲巨頭，從各種面向剖析二○一三年房市走向，並針對店面及一般住宅的投資，點出上漲潛力區。《理財周刊》問(以下簡稱問)：台灣房市走過政府打壓的一年，明年的展望為何？王應傑答：明年將進入一段調整期，國內經濟指數及房市供需是重要指標，至於房價，仍會呈穩定發展，另也是中產階級「卡個好位」買到價值屋的換屋大好機會。薛健平答(以下簡稱薛)：我對明年展望抱持樂觀態度，原因是若無新的政策影響市場供需，在全球資金持續寬鬆的情況下，房地產投資在價格上較有支撐力，而某些區域房價可能會有補漲空間。小心湖心效應葉凌棋答(以下簡稱葉)：明年全球經濟緩步回溫，台灣整體經濟也將從谷底緩步回升，加上低利環境仍將持續，房市保值與避險需求仍在。且明年六月奢侈稅滿兩年後，市場可售物件逐漸釋出，有助市場交易量回升，整體房市應是「價平量增」。王福連答：我個人認為應「謹慎為上」，主要是房價呈現M型化，自住買盤購買力得視整體經濟復甦力道，謹慎留意房市「湖心效應」，當房價起漲時中心點先漲，反之走跌時，湖邊則會優先反映。陳錫琮答(以下簡稱陳)：去年各項政策利空，造成房市交易量只有三十二．七萬棟左右，寫下十年新低紀錄，展望明年，市場普遍預測經濟面將逐漸好轉，再加上利率持穩，即便有奢侈稅兩年閉鎖期滿屋主釋出，價格也難出現崩盤之虞，故將呈現「量平價穩」格局。劉天仁答(以下簡稱劉)：北部價量持平，市區低總價兩房及小坪數產品，和郊區總價一千五百萬元以下的三房產品，將成為明年銷售主力，房價還有上漲空間；桃園地區的價格會補漲；高雄成交量續熱。問：似乎大家還是看好房市，可以再細談原因嗎？陳：美國第四輪量化寬鬆之後，市場熱錢充斥，不動產仍是相當優質的避險工具，再者，股市有八千五百點天險，對於投資人來說，不動產雖然變現性較差，但相對保值。低總價產品將成為趨勢劉：高總價產品在實價登錄後，成交資訊逐漸透明，未來短期「投資套利」的空間減少，口袋深的買方購屋動機由「增值」轉為「保值，所以房價上漲有鐵板，但下有支撐，唯原本開價過高的「假豪宅」產品，恐面臨修正。另「市區買兩房，郊區買三房」，低總價產品將成為趨勢。薛：我會看好，主要是資金充沛，台灣及全球熱錢持續流入，房地產是相對穩健的投資理財產品；再者，民眾對於購屋普遍存有保值性的資產配置需求，買氣並沒有流失，加上明年景氣可望落底回溫，對於購屋也將有若干刺激作用。王應傑：全球資金往穩定成長發展的亞洲國家流入，及兩岸經貿互動更加頻繁，各方資金持續加碼投資，另經建會預估台灣明年的經濟成長率達三．八％，將帶動企業與民間信心度，刺激消費帶動整體市場活絡，且房貸利率仍低，而六月起，奢侈稅屆滿兩年，物件釋出，原奢侈稅一○~一五％的稅額，將成為議價空間，有助於交易量。問：不管歹年冬還是好年冬，明年可投資的商品有哪些？劉：我認為，店面產品優於住宅產品，建議以精華區店面為投資首選，在全球寬鬆貨幣政策下，低利環境仍舊持續，店面產品投報率若在二~三％，仍可打敗一年期定存利率一．四一％。王福連：兩岸經貿關係在現有基礎上持續深化與擴大交流，商辦、店面投資性需求將還是會優於一般住宅。不過，若要買房，仍以六大都會區為首選，但盡量避開超額供給的區域；北部地區仍以捷運沿線及捷運站延伸區域為投資、自住第一選擇，中部、南部則是以重劃區與交界區的店面產品為考量。房地產仍是民眾投資的熱項陳：在明年經濟表現很難亮眼的情形下，「保值」是投資的關鍵字，而低總價與低單價的「雙低產品」在明年將大行其道。但對於賣壓較高的重劃區，除非長線持有，並且能夠壓低成本進駐，不然仍應「保守」以待。薛：去年商辦市場發燒，若依照未來的成長性來看，依序是零售店面、土地、旅館及辦公大樓。零售店面及土地的價格成長性較佳，但相對波動風險也較大，而旅館及辦公則屬於比較穩健保值的產品，抗跌效果較佳，因此投資人可看自己對投資的偏好來做選擇。而零售店面及土地目前看來仍是個案表現，強勢的商圈或區位仍有成長空間。葉：根據永慶房仲調查，民眾在明年投資的熱門選項仍以房地產為主，有六成以上的人會選擇一般中古屋當成投資避險的標的。主因是，奢侈稅實施屆滿兩年，屋主將可售物件逐漸釋出，市場供給將增加，再藉由實價拉近開價與成交價差距，買方能安心進入買屋市場。店面投資潛力區出列王應傑：資金較少者，以好地段、近捷運站，或有就業人口的工作區域(像科學園區周邊)、大專院校周邊的套房或三房的產品為佳，不僅出租機率高，未來轉手性也強。資金充裕者，當然稀有的店面是首選，不過目前租金偏低，多無法負擔貸款利息，這類產品以長期持有等待增值。問：店面投資的潛力區在哪？王應傑：近年五都「造鎮案」盛行，許多大型社區如雨後春筍般地出現，東森房屋針對新北市社區店面進行調查統計，結果，過去這三年，社區型店面房價平均漲幅達三○％，就因為社區是集合式住宅，擁有固定的客群，故只要進駐率高的社區店面多是投資者的最愛，但也要提醒民眾，購買此類產品也要留心有些社區對營業的行業是有限制及規定的，而社區的進駐率亦是列為評估的重點。薛：建議投資區域以一、信義路及南京東路沿線的店面；二、捷運站共構大樓的店面；三、觀光客必訪的零售商圈或夜市店面，譬如東區、西門町、士林夜市等；四、可作為團客購物的市郊型店面。第一及二項產品的目標對象在於內需居住人口的消費需求，而第三跟第四項就是針對觀光客的消費為主。而北市目前投報率約在二~二．五％，投報率太低的可能未來風險較高，要看是否調整租金或重新招商的可能性。北台灣上漲區 桃園奪冠陳：經過多年的炒作，很多一級商圈店面的投報率已不如想像，建議投資人如果沒有好產品，不如保守以待；唯可以從新北市、桃園、台中、高雄等區，尋找人潮穩定，店面承租穩定度高，總價在一千五百萬元以下的二級商圈產品，只要投報率能夠在四％以上，未來就有增值及轉手潛力。葉：鎖定陸客、陸資及重大建設題材商機準沒錯，台北市除了看好西門町、忠孝SOGO以外，永康街、士林夜市商圈投報率約在一．五~二．五％，又鄰近捷運站，同時也是陸客觀光必到的指標景點，雙重人潮群聚效應，租金效益最穩定。問：假設明年仍以首購自住市場為主，北台灣有哪些區域看漲？王福連：有機場捷運線及升格題材的桃園市、南崁及中壢青埔是首選，其次是新北市的中和、永和、蘆洲(見前頁表一)。葉：台北市外環的桃園、林口、鶯歌、淡水、汐止、五股，透過大台北捷運線向外延伸三環三線及輕軌捷運的建設，直接快速連結台北市中心，為區域的市場打了一劑強心針，房價仍有一大段的追漲空間，「捷運宅」、「軌道宅」絕對是未來三年的票房保證。陳：北台灣目前最具爆發潛力的區域，應兼具低價與重大建設兩大條件，而從這些條件來看，包括了新北市的林口、淡水，另外即將升格的桃園縣，想像空間更大，另對新北市來說，機場線的威力正持續發酵，帶動沿線周邊房價發展。薛：目前北部地區有不少房價尚在一~二字頭的區域，例如淡海新市鎮，在輕軌案、淡海大橋順利定案，明年仍可持續今年的買氣。雙北市看三環三線至於桃園，包含機場捷運即將通車、五楊高架已部分通車，再加上航空城的推動及二○一四年底升格直轄市等題材，加上目前桃園房價約新北市的二分之一，台北市的三分之一，對首購族群產生相當大的吸引力，外來購屋需求強勁。王應傑：桃園縣在明年將是北部地區最有潛力的一區，而雙北市看好的區域，也多以有交通、政府或企業投入建設的區域為主，像新北市五股、土城、三峽等區。劉：雙北外環只要未來有捷運線通過，且房價仍在一字頭的地區，如三峽、鶯歌地區中古屋可考慮進場布局。而雙北內環，則首選靠近內科及南軟的汐止為首選，目前中古屋房價僅二~三字頭，未來還有捷運民生汐止線通過，在台北市工作的上班族可以進場，未來還有補漲機會。問：中台灣搶進哪些地區，可享一○~二○％漲幅？薛：大台中整體房市近幾年幾乎是分區輪漲，未來看漲區可掌握「低總價、低單價」兩大特性，而南屯、南區、北屯、太平等地因先前漲幅不大，近期隨著交通動線愈來愈完善，預期有一○~二○％補漲空間；中科園區則是隨著台商回流，科技廠商持續進駐(台積電等)因需求仍大，加上周邊生活機能好，房價仍有上漲空間(見前頁表二)。太平、烏日成中台灣明日之星劉：明日之星則首選高鐵站周邊的烏日地區，除台中捷運綠線可通外，加上原本高鐵站及台鐵烏日站的三鐵共構題材，又緊臨台中市區，總價較「七期」及「美術館」低，建商也在此陸續推案，是未來台中市市民購屋新選擇，強烈建議可進場布局。另外，興建中的台中捷運綠線各站也可考慮進場，以台中捷運綠線沿線，如北屯、西屯、南屯、南區各區，區內房價一字頭中古屋未來都有機會補漲。王福連：南屯及太平分別有特三號快速道路、台中生活圈四號道路通車，房價又相對鄰近區域便宜。葉：台中生活圈四號線通車後，大幅縮減大里至霧峰間的車程，對周邊鄉鎮產生強大的磁吸效應，加上台中軟體園區動工加持，預料將帶動五千個就業機會，大里區將成為台中房市新興的潛力特區。另外，高鐵烏日站挾著三鐵共構優勢，已成為建商積極卡位推案的熱區。王應傑：新的年度，台中市將以住宅二~三房加車位的產品，及店面產品為主力產品。台南看東區 高雄可投資區域多陳：最看好的區域在西屯和南屯，不論是先天條件或是後天發展，兩區都具有相當優勢，一方面是西屯與南屯鄰近新市政中心，可說是整個中台灣的心臟區，二方面來說，台中精密機械園區等能夠提供大量就業機會的工業區塊也鄰近於此，加上包括高速公路、中投公路等主要道路也在此處，在人口移入的影響下，房價更為看好。問：南台灣地區，哪些地區房子可享一○~二○％漲幅？王福連：台南地區看好東區及安南區，而大高雄則以鳳山、仁武有重劃區題材及交通便利因素(表三)。薛：明年度大高雄仍以首購、首換為主軸，因此外圍地區較有漲幅，像是南高雄的多功能經貿園區、亞洲新灣區周邊，另外鳳山、仁武等地因為人口多，居住需求高，且房價仍平易，也是未來較有漲幅的區域。葉：我也看好台南的東區及永康，至於北高雄則以左營、楠梓與鼓山等區的房市動能強，南高雄則是新興、苓雅與前鎮區等，未來房市的價量皆有一波成長機會。劉：左營區為大高雄衛星城鎮，高鐵站進駐後成為入高雄市區的第一門戶，又高雄捷運紅線拉近與高雄美術館特區及農十六特區的距離，建商也看準此一商機，大幅推案，使本區房屋交易熱絡，呈現爆量成長。陳：高雄區近來話題不斷，但還是以前鎮區話題最多，包括經貿園區等重大建設，在這幾年來都吸引了不少建商進駐，加上市府都市發展局有意將原台鋁廠房規劃作為高雄世界貿易展覽會議中心的話題帶動下，更具想像空間。王應傑：政府為平衡南北差距，將持續投入各項建設，除原已漲過的美術館農十六等高單價產品外，高雄各地住宅產品，新年度都將普遍有五~一○％的漲幅。王應傑:東森房屋董事長「2013年將進入一段調整期，但也是中產階級『卡位』的大好機會。」薛健平:信義房屋總經理「在全球資金持續寬鬆情況下，2013年房市樂觀。」葉凌棋:永慶房產集團房產事業群總經理「奢侈稅滿兩年，成交量增而價平，桃園房市將有不錯表現。」王福連:21世紀不動產總經理「房市應『謹慎為上』，小心『湖心效應。』」陳錫琮:住商不動產總經理房市無崩盤之虞，將呈量平價穩走勢。」劉天仁:中信房屋副總經理「『市區買兩房，郊區買三房』，低總價產品將成為趨勢。」
