【理財周刊記者顏瓊真報導】不要以為買老屋，負擔就比較輕鬆喔，老屋自備款壓力指數正在攀升！台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今(2025)年上半年，全台屋齡30年以上的老公寓，平均鑑估房價為1095萬元，而銀行核貸成數僅74.9%，換算自備款成數達25.1%，相比去年同期增加約3.3個百分點。
平均自備款金額也從232萬元拉高至275萬元，等於晚一年買就得多準備43萬元，換算平均每月要額外多存3.5萬元，比基本工資還多，對小資族來說，幾乎要不吃不喝才能達標。
而六都老公寓自備款成數同步增加，其中，又以台北市購屋族最辛酸，老公寓平均自備款拉高至454萬元，比去年同期多了約70萬元，幾乎是其他縣市2倍以上，單單自備款金額，已經可以直接在南部直接入手一間。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，老公寓因總價相對親民，一直被視為首購族與小資族的「入門選項」。然而，銀行對老屋普遍態度保守，核貸成數多僅落在7成左右，近年隨著老屋房價同步走高，購屋族的資金壓力也不減反增，加上今年上半年持續受限貸令影響，推升銀行風險控管，放貸條件緊縮，使得核貸成數明顯縮水，而老屋還有裝修需求，老屋的現金門檻也越來越高。
尤其全台房價最高的台北市，想要卡位精華區，難免得屈就於高屋齡，但自備款水位隨之墊高，未來首購族若想進場，恐仍需借助家庭資金挹注，才更有力承接高漲的購屋成本。
另外觀察，今年上半年六都老公寓以台南市核貸成數最低，因此平均自備款成數最高，平均需準備約2成7的自備款成數，自備款金額亦拉高至135萬元，相較去年多了32萬元。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，實務上並非總價越低，自備款就一定越少。今年台南老公寓的平均鑑價與去年僅差2萬元，但核貸成數卻明顯下滑，推估主因落在銀行對借款人條件的風險評估有差異。
以去年台南老公寓申貸族群中，有部分為年收逾400萬元的高收入族，而今年高財力客群比例減少，且申貸主力年齡層從30～40歲上升至40～50歲，加上今年銀行放貸條件偏於保守，綜合因素下，讓核貸成數縮水幅度加大，購屋族得多準備一些自備款。
李家妮提醒，老屋雖然總價相對低，但核貸條件會依物件狀況及申貸者財力條件而有明顯差異，購屋族在進場前，可先向銀行試算鑑價與可貸額度，避免資金規劃落差，尤其受限貸令，銀行核貸成數緊縮下，建議可比預期多準備1成以上的自備款，避免核貸結果不符預期，出現資金缺口，影響購屋計畫進行。
