央行未大幅鬆綁房貸原因何在？ ─經濟基本面健康，惟房市泡沫風險未解除 ─房價已漸呈緩降趨勢，房貸限制宜適度鬆綁

11月14日央行針對「《經濟學人》(The Economist)：台灣榮景的潛藏風險(The hidden risks in Taiwan’s boom)」之報導回應，認為《經濟學人》報導引用其編製之大麥克指數指稱，央行長期壓低新台幣匯率，導致台灣經濟金融產生多項問題，例如國人購買力受損、房價攀升、累積金融風險等。隨後央行即澄清說明，不宜以大麥克指數推論新台幣匯率之合理價位，惟未來新台幣是否升值，以及美國Fed是否降息等議題，仍備受關注；其次，儘管本(2025)年迄今台灣對美國商品貿易順差擴大，尤其今年前10月累計高達1,119.93億美元；其次，台灣今年前10月累計貿易順差更高達1,218.1億美元，期間央行多次與美國財政部就總體經濟與匯率等議題溝通時，該部從未要求新台幣升值，惟值得注意的是，截至目前為止，台灣與美國關稅協議尚未定案，其間最大影響便是科技產業與傳統產業之薪資、就業與獲利，以及所衍生貧富差距種種不可預測之後遺症，而這也正是當前央行唯恐不動產集中度過高，排擠到其他產業資金需求，而格外審慎觀察房市走勢，導致未大幅放寬房貸之主要緣由。

圖1：2025年9月服務業、工業與農林漁牧產業占比
(不動產及住宅服務業在服務業領域占比僅6.83％，營造業在工業領域占比僅3.29％)

附表1：台北市各行政區每坪最高單價建案一覽表

資料來源：彙整自住展雜誌

附表2：新北市主要行政區每坪超過100萬元建案一覽表

資料來源：彙整自住展雜誌

其次，如再根據最近CNN之報導，在全球晶圓代工台積電的科技業帶動下，台灣經濟雖呈快速成長，惟一般民眾卻無法共享成果；因此，主管機關亦相當關心此一成長過程貸款過度集中特定產業之後遺症為何？按目前晶片與電子產品占台灣出口超過73%，這也正是當前台灣出口暢旺之主要原因，惟不少傳統產業例如金屬、機械、塑膠等不只未成長，有些甚至出現萎縮情況。

更何況截至2025年9月，台灣服務業占整體經濟產值54.39%(其中不動產及住宅服務業僅占6.83%)，其次，工業產值43.82%(其中營造業只占3.29%)，至於農林漁牧產值則僅占1.80%；其次，服務業就業人數710.4萬人(其中不動產業10.3萬人)，工業就業人數404.2萬人(其中營建工程業93.2萬人)。由以上之不動產業在服務業與工業領域所占比率之數據，即可明瞭主管機關最近一直緊盯不動產集中度是否過高而排擠其他產業資金需求之主要緣由(詳請參閱圖一)。

圖2：103∼115年實質經濟成長率與每人GDP對照圖

圖3：2025年全球經濟於高度不確定性下穩健成長

資料來源：經濟部

圖4：10月主要國家出口多呈正成長

資料來源：經濟部

現階段，央行不希望房市一直處於高風險泡沫危機，而讓購屋者不得不冒著交屋高峰期的高房價貿然購屋，此亦可由附表一與附表二台北市與新北市房價仍屢創新高情況見其端倪，因此，截至目前為止，央行仍將保持審慎觀察態度，不會在今年最後一次理監事會大幅釋出鬆綁房貸利多。

其次，有關交屋高峰期議題，只要檢視一下2017～2025年建造執照與使用執照兩者差距約高達33萬棟，即可充分了解未來三年市場所面臨的可能會比目前所顯示更為嚴重的交屋糾紛與爛尾樓愈來愈多之棘手問題！

以下再將央行第七波選擇性信用管制之主要限制條件分別彙整，以供參考。

1.公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅、第3戶以上購屋貸款、餘屋貸款均調降至3成，並且無寬限期。

2.購地貸款：調降至5成，並保留1成動工款。

3.工業區閒置土地抵押貸款調降至4成。

其實，就現階段台灣整體經濟加以檢視，如就主計總處公布之統計資訊，經濟成長率2022年2.68%，2023年1.08%，2024年5.27%，2025年7.37%；其次，每人GDP 2022年為32,827美元，2023年32,444美元，2024年34,238美元，2025年38,748美元；此外，2022年美元兌新台幣之匯率為30.708元，2023年30.735元，2024年32.781元，2025年12月5日為31.258元；如再就以上這些數據與其他國家相較，益加凸顯台灣經濟發展之預期遠景！(詳請參閱圖二至圖六)，惟在此情況下，央行亦擔心最近股價屢創新高，是否會有更多有錢人會在股市獲利了結而將資金挹注於房地產，從而再度衍生股市與房市相互拉抬效應？按2025年12月8日台灣股價指數已攀升至高達28,303.78點，股價市值亦高達92兆1,339.17億元。(2025年台灣GDP新台幣28兆1,638億元-11/28主計總處預測數)

圖5：外銷訂單及製造業生產持續雙位數成長

資料來源：經濟部

圖6：CPI連續6個月低於2%

資料來源：經濟部

2014年7月1日台北市率先實施囤房稅，房價略呈反轉趨勢，惟下跌幅度不到10%，2017年2月，苗栗三義「木雕園區」及嘉義「馬稠產業園區」陸續傳出台商回流買地擴產投資訊息，導致2018年房價轉而再呈現明顯上漲趨勢，並且再度引發投資者大舉介入搶購土地；其後在2021年11月，遠東集團在中國投資遭以逃漏稅為由罰款20億元台幣，而這也是自從2018年之後台商陸續將資金匯回，導致房地價格持續飆漲之一大緣由。

此外，如再依國泰房價指數之統計資訊，台北市2018Q4房價每坪81.15萬元，2019Q4微跌至79.80萬元，2020Q4則大幅上漲至86.58萬元，及至2021Q4再攀升至96.82萬元，2022Q4又再大幅攀升至113.01萬元，2023Q4持續漲至118.34萬元，2024Q4再漲至124.7萬元，2025Q3再攀升至127.6萬元，總計2018Q4～2025Q3漲幅高達57.24%。在此期間，除錢多利率低之外，台商回流與股市不斷飆漲更是加速房地價格節節向上攀升之主要觸媒！

由以上之分析可知，央行自從去年9月19日祭出第七波選擇性信用管制以來，嚴格限制房貸措施雖屢遭指責，央行還是秉持著不動產貸款集中度必須再大幅下降才可能鬆綁，惟在最近三年整體房市依舊處於交屋高峰期情況下，房貸集中度要在短期內下降至央行之預期目標難度很高，因此，還是建議央行在近期即應適度鬆綁房貸，以期逐漸引導房市朝軟著陸方向為宜！

至於桃園市、新竹市與台中市之每坪最高房價分別列述如下，以供參考：

1.桃園市中壢區「威均青塘園」建案，每坪最高房價80萬元。

2.新竹市竹北北區「豐采」建案，每坪最高房價90萬元。

3.台中市「聯聚玉衡大廈」建案頂樓，每坪最高房價143.8萬元。

4.台中市「聯聚理安大廈」建案樓高38層，頂樓每坪最高房價142.8萬元。

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