每年5月的報稅季節，受薪階級一毛錢都逃不過國稅局的法眼，不過，收集完善的費用支出單據，加上善用一些省錢撇步，多少讓荷包少繳一些稅。每年一到五月報稅季節，有不動產的交易或出租、承租行為的民眾就苦惱，一方面不知如何報稅，另一方面就是擔心荷包大縮水，在薪水沒漲的情況下，賺的錢又要課稅，且一分一毫都逃不掉。房市四大族群 報稅大不同真的是這樣嗎？永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，不管是買屋、賣屋，或是房東、房客等四大族群，若能善用不動產相關稅法，輕鬆節稅是有撇步的，但重點是，必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。陳俊宏指出，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產交易相關所可能產生的稅務，大致可以分為四大類：1.售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額。2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。3.出租屋：房屋租賃收入。4.承租屋：房屋租金支出。對售屋族來說，「財產交易所得」最簡單的申報方式，就是以「房屋評定現值」的固定比率，計算出售屋所得來申報。賠價賣屋 列舉可節稅不過，因財政部所核定的各縣市的「房屋評定現值」不同，舉例來說，假設你賣出的房子是在台北市(非大安、中正、信義及松山區)，其房屋評定現值為一百萬元，則依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為四二％，在申報所得時就需填寫財產交易所得為四十二萬元(表一)。但同樣評定現值的房子若位於是在基隆市，則依據財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為一三％，在申報所得時就需填寫財產交易所得為十三萬元。所以房子位在哪裡，課稅的金額也會不同。而依照所得稅法，上一個年度有售屋者，須優先以實際交易所得進行申報，這時，對售屋族來說，當初若保有買屋時支付的一些費用收據，如承購時的仲介費、裝潢費、代書費、規費、印花稅、契稅等，都可拿來列舉扣除，就能省下一些售屋所得的課稅。至於要「轉現金(周轉)」而不得不賠售房子的，則可善用「財產交易損失舉證」節稅法。陳俊宏說，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，也可以選擇按實際發生的價額申報。房貸利息扣除額有三十萬元所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。也因此，想買屋者，相關支出費用的收據保留，是非常重要的。對購屋族來說，「自用住宅購屋借款利息扣除額」也是一大節稅法。陳俊宏說，從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人買房子都會向金融機構貸款，其購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為三十萬元，以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除(表二、表三)。換屋族可善用重購退稅舉例來說，小王在去(二○一二)年度支出的購屋貸款利息共五十萬元，但他在銀行的利息收入有十萬元，在申報購屋借款利息時，需以五十萬元減去十萬元，得到餘額四十萬元，但是餘額已超過申報額度上限的三十萬元，因此只能以三十萬元作為申報。同理，假設餘額是二十五萬元，因實際支出才二十五萬元，則只能以二十五萬元申報。但要提醒，每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，以今年申報來說，就得在前一年度度辦竣設籍為準，且房屋無出租營業的情況才行。至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅時，到底有沒有節稅的招數呢？陳俊宏表示，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。他強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。2.購屋的價格必須高於出售的價格。3.兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。而這些年，股市交易獲利不易，房地產成為買屋抗通膨兼保值的最佳工具之一，且因房貸利率低，不少人以投資觀念買屋當「包租公(婆)」。而低利時代中，愈來愈多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式，來賺取穩定的租金報酬，但對於這些包租公或包租婆而言，如何報稅常是頭痛問題。陳俊宏表示，房東節稅其實不難，基本上可從下列方向進行：包租公節稅三大招一、備妥憑證，提高可供扣除額對租賃所得的申報方式，一種是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的五七％(扣除四三％)。另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅，擇高適用。二、避免無出租卻被認為有租金收入如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證，就可以不用設算租金。 三、彈性運用押金孳息所得的申報規定依所得稅法第十四條規定，納稅義務人若將出租房屋的押金，存到銀行所孳生之利息，可選擇將這些利息列為租賃所得申報，就可減掉租賃所得的必要費用；或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的，並已經申報了利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。房客族租金申報 不無小補至於「房客族」雖也可拿租金支出的相關證據(如收款條或銀行匯款紀錄)來申報，但因不少房東會跟房客約定好，若要報稅，就要漲租金，因此，雖然稅法給予房客申報扣抵的權利，但實際上，都在房東與房客私下有約定而「形同虛設」。但若真要申報的話，在外租屋或是住宿學校的租屋族，可以享有一年最高十二萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。唯前提是，租屋學生交由父母申報，但父母已申報有購屋借款利息者，或本身是租屋客，但申報扶養的父母有房子，且有申報購屋借款利息者，就不可再扣除房屋租金支出。舉例來說，若是在外租屋的單身無殼蝸牛族，以每月租金一萬二千元來講，一年下來房租支出也有十四．四萬元，若是採用列舉扣除額申報，房租支出的列舉上限為十二萬元，遠遠超過標準扣除額的七萬六千元，假設最後所得淨額適用最低五％的級距，這樣便可以產生(120000－76000)× 5%=2200元的節稅效果。陳俊宏指出，依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是十二萬元。只是，如果前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形，就只能選擇其中一種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。陳俊宏提醒，不論是哪一族，只要了解稅法相關規定，就可以省下一筆不小的稅金，因此，建議納稅義務人蒐集相關的不動產節稅資訊，並備妥所需證明文件，為自己規劃最划算的繳稅方式。５月報所得稅 ８新制報你知5月1日開始就要申報所得稅，許多人現在才開始蒐集去(2012)年的相關單據，檢查銀行帳戶有無足夠現金可繳稅。同時，從4月下旬開始，有不少報稅人會收到財政部所寄出的「稅額試算書表」，讓報稅人在還沒進入5月報稅季節時，就能夠提前掌握今年所要繳交的報稅金額。令人開心的是，報稅人今年有機會少繳一點錢，首先是家有5歲以下幼兒的家庭，今年因為新增「幼兒學前特別扣除額」，每人有25000元的扣除額度，但限定年所得收入在113萬元以下(稅率在5％及12％以下者)、基本所得額未超過600萬元的家庭適用。今年還有兩項新規定，一是放寬申報扶養「其他親屬或家屬」的規定，取消20歲至60歲的年齡限制。另外，則是放寬非健保特約的合法醫療院所開立的長期照護「醫藥費」，也可列入綜所稅醫藥費列舉扣除。
