台灣房市住宅市場被央行信用管制的緊箍咒「電」得死死暈暈去，但去(2025)年辦公大樓的商辦市場在企業持續擴張布局下，租賃面積卻逆勢成長。
不過，商仲業者統計，未來五年新增供給高達85萬坪，對想租辦公室的承租方來說是好事，選擇變多了，但對想漲租的房東來說，就換看租客臉色了！
未來五年商辦新供給大增
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄指出，2025年有3棟新大樓完工，包括元大銀星、冠德民權、新光華山金融大樓，新供給約2.5萬坪，使得台北市Ａ級商辦大樓空置率小幅上升至6.9%。另在新大樓帶動下，敦北與非核心(北車與松江南京)租金年增率超過3%，而非核心商圈租戶升級需求，近三年租金大幅成長(圖一)。
而未來五年台北將面對翻倍的85萬坪供給，台北市區約有40萬坪，包括信義商圈6.5萬坪、敦北商圈10萬坪、敦南商圈2.9萬坪、非核心區(松江南京商圈)3.2萬坪及台北車站的14.5萬坪，其中自用約10萬坪，對外出租或出售比例約占七成(圖二)。
新興商圈包含大直、北士科及南港的總釋出坪數為45萬坪，其中自用僅占約一成，分別是北士科10萬坪、大直商圈2.2萬坪，而最大供給區在南港，有33.8萬坪，除自用外，約有32萬坪對外釋出。
企業升級需求推動租賃活絡
仲量聯行董事總經理侯文信指出，在AI與ESG趨勢帶動下，企業對高規格、永續型商用不動產的升級需求持續升溫，推動去年台北市Ａ級辦公室租賃市場延續2024年的亮眼表現，去年整體市場維持高度活躍。
觀察2025年第四季，隨著新供給陸續完工釋出，市場租賃需求明顯回溫，企業搬遷與升級活動轉趨積極。其中，台北核心商業區單季租賃成交面積達約19,600坪，占全年成交量約45%。進一步來看，核心商業區全年成交量達近43,800坪，不僅創下近七年新高，也占全台北市Ａ級辦公室整體租賃量體約87%；南港商業區全年成交近6,800坪，占比約13%。
承租方談租金有底氣
侯文信表示，台北市Ａ級辦公室成交量已連續兩年突破5萬坪，預期2026年核心商業區將釋出約2.4萬坪、南港商業區釋出3.5萬坪。核心商業區的市場主導權將逐漸從出租方轉移至承租方，使承租方談判優勢提升，今年將形成房東與租戶談判勢力積極拉鋸的市場態勢。
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，2025年台北市Ａ級辦公室租賃市場在成交分布上呈現更為平衡進展態勢。核心商業區中，信義次級市場租賃面積占整體33%，敦北次級市場占30%，其他次級市場(主要為松江南京及西區)占33%，表現分布平均，呈「遍地開花」格局。
游淑芬指出，受惠於Ａ、Ｂ級辦公室租戶升級所帶動的搬遷浪潮，敦北與其他次級市場成功吸納租賃需求，新供給預租、去化順利，體現市場供需調節機制順暢與租賃活力充沛。
進一步從產業結構分析，核心商業區租戶業種分布趨於多元，擴租與升級需求主要來自科技業與金融業，成為支撐租賃動能的關鍵力量。
此外，2025年台北Ａ級辦公室平均租金漲幅趨緩邁入高原期，市場進入盤整階段。核心商業區租金年漲幅約1.7%，平均每月每坪租金達新台幣3,258元。
而租金漲幅同步由新供給驅動，核心商業區中，敦北次級市場年漲幅最高，上漲7.59%，平均每月每坪的租金為新台幣2,891元。
其他次級市場(如松江南京及西區)次之，年漲幅3.01%，平均租金為新台幣2,694元；南港商業區則受惠於新供給帶動，租金年漲幅約2.42%，平均租金達2,367元。
房東與租客的角力戰
展望2026年，游淑芬表示，台北市Ａ級辦公室新供給核心商業區將釋出約2.4萬坪，使租戶獲得更多選擇權與談判籌碼，市場將進入房東與租戶角力競爭的局面。
高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民指出，由於部分大樓完工時程遞延，2025年僅釋出5棟新大樓共3.9萬坪，但也是近十年第三高，次於2018年的6萬坪及2023年的5.9萬坪。
新供給造成空置率上升
不過，全球局勢使企業的擴張及搬遷普遍仍較謹慎，全年淨去化僅11,139坪，反而是近十年第三低。
各區租金穩定走揚，其中西區商圈因受到新大樓租賃成交的拉抬，年漲幅高達6.28%，每月每坪平均租金來到2,353元，超越敦南商圈及民生敦北商圈來到第二位，僅次於信義商圈的3,401元。從等級來看，頂級大樓租金上漲力道不再，Ａ級與Ｂ級持續穩定微漲，分別來到3,042元與2,016元。
陳頌民另指出，2025年3.9萬坪的新增供給可以說是為接下來台北市商辦的供給競爭揭開序幕，預估台北市中心區在2026年有8.5萬坪、2027年有7.3萬坪、2028年有13.8萬坪將釋出，由於2026年所釋出的部分係企業自用，因此對市場衝擊較為有限，空置率仍低於10%，但租金漲幅勢必較2025年收斂。
而經過連續三年的新供給投入，市場承壓最大的時候會是落在2028年，屆時市場總存量將來到172.6萬坪，較現有的143萬坪多增加了21%的面積，空置率可能介於15%~20%之間，租金漲幅將持續收到壓縮。
市場競爭逐年白熱化
戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理李易璇談到，去年第四季Ａ級辦公大樓市場迎來新光華山金融中心與元大銀星大樓完工，合計新增約12,700坪供給，且兩案皆規劃為全棟對外出租。儘管大量新供給入市導致空置率波動，但市場去化表現依然穩健，2025年全年全市累計淨去化量約達2.5萬坪，維持在近年平均水準，顯示出市場需求不弱。
受新供給集中釋出影響，西區與南京松江區的空置率分別出現顯著上升，進而帶動全市平均空置率由上季的6.6%回升至7.9%。然而，高品質新大樓的入市持續對租金產生拉抬作用，全市平均租金微幅上揚至每坪每月2,850元，較上季成長0.7%，其中，信義區以3,480元維持全市最高水準，西區則以2,750元位居次高。
展望未來，統計至2028年，台北市Ａ級辦公市場預計將累積釋出約24.5萬坪的新增供給，市場競爭勢必進入白熱化階段。
李易璇分析，為因應未來的供給高峰，房東已開始透過延長租期、提供彈性承租條件等方式鞏固現有優質租戶，以降低未來的空置風險。
2026年底去化壓力升高
世邦魏理仕台灣分公司資深董事及研究部主管李嘉玶指出，在台北辦公室租賃市場，2025年截至第三季為止，台北市中心優質辦公室淨去化量總計9,676坪，較去年同期的萬坪去化水準有所下滑。自去年年中起，部分外商租戶已及早規劃因應國際經貿情勢變化，對於搬遷計畫的評估更為謹慎，使得近幾月來搬遷案件數稍有下降。
觀察租金表現，2025年第三季Ａ辦及Ｂ辦每月每坪的平均租金分別為新台幣3,088元、1,943元，各較去年第四季成長0.4%、1.3%，可見Ａ辦租金漲幅明顯收斂。儘管2025年升級需求帶動搬遷活動的趨勢維持不變，Ａ辦與Ｂ辦成交租金間的落差使得不少租戶僅能選擇續約，以嚴格控制租賃成本。
據世邦魏理仕研究部統計，未來三年間台北市中心新增的可租賃辦公室面積將高達23.5萬坪，與2025年市場總量體相比，相當於再增加20%的樓地板面積，可預期商辦供過於求的局面將逐漸浮現。
李嘉玶指出，未來三年新增樓地板面積逾23萬坪，相當於2025年底總量體之19%，此比率在Ａ辦市場為31%，Ｂ辦市場僅6%，足見Ａ辦去化壓力將全面升高。Ａ辦房東談判優勢將於2026年逐漸消退，商辦「供過於求」局面將在2027 年浮現(圖三)。
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