信義線年底通車 雙捷運站未來有10％漲幅50034' />
捷運信義線一旦通車，未來一早坐捷運到中正紀念堂下車、遊玩過後，中午到東門站的永康商圈吃飯、逛街，下午再到大安森林公園散個步，晚上至信義商圈看電影兼shopping，一日遊搞定。台北市大眾捷運系統愈臻完善，繼捷運新莊線於去(二○一二)年九月通車後，動工長達十年的捷運信義線也將在今年底通車，信義路沿線房市在最近一年有五～一○％的漲幅，至於位於中正區及大安區的三個「雙捷運站」，預料仍有一○％的漲幅可期。永慶房產集團網服部協理高翠屏表示，捷運與大台北人生活緊密結合，捷運宅也成為房市搶手保證，若位於雙捷運交會站，交通、生活機能更加便利。信義線要通車 網路出價熱以捷運「古亭站」及「忠孝新生站」為例，在雙捷運交會點的加持下，近兩年的網路開價漲幅分別達到一五．一％及五．五％，說明雙捷運交會點的「交通利多」威力。此外，根據台北市政府捷運局資料，信義線預計在今年底開通，將與淡水線相連成「淡水─象山」路線(以下簡稱信義線)；另根據永慶房仲網資料，未來信義線通車後的雙捷運交會站中，以「大安站」近一年網路開價漲幅九．二％，點閱指數增加二一％，「中正紀念堂站」有三線交匯，網路開價年增八．三％，至於「東門站」，網路開價較去年的漲幅為五．八％，物件點閱指數年漲幅為九％。不過，網路出價跟實際委賣、委買的成交價格會有差距，永慶房產集團再為《理財周刊》整理信義線沿線九站，近一年的平均房價及漲幅來看，「中正紀念堂站」漲幅最多，高達一○．六％，其次是「象山站」的九．三％，「松德站」的八．六％，另「大安站」為八．一％，「東門站」為七．七％(附表)。信義計畫區二站也夯「象山站」及「松德站」雖非「雙捷運站」，房價漲幅卻能異軍突起，主要是與該兩站位於信義計畫區內及離信義計畫區近，屬高房價區，過去沒有捷運線通過，在信義線將通車的題材帶動下，反應最立即。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，年底通車的信義線是繼板南線後第二條東西向路線，增加中正紀念堂、東門、大安等三個轉乘站，而這三站有雙捷運加持，房價近兩年漲幅皆在一二．八八％以上，至於大安森林公園站，則是受惠於豪宅群聚效應，推升價格成長一三．三％。相較於前四站，信義安和路站的住宅機能完整，雖房價維持高檔，但原本交通不方便，信義線開通後可帶動周邊房價成長，過去二年增幅約一一．七％。大安信義區房價錦上添花劉志雄分析，信義線的客層主要還是以自住需求為主，但是因該線房價基期高，因此客層多以有地緣關係的自住族群為主。熱門交易路段多在捷運預定站點步行十分鐘內之區塊，口袋夠深的置產族，因為看準捷運通車的保值效益而進場。此外，信義線與其他捷運線相較，就是行經台北市高房價區及商業氣息最濃厚的信義計畫區，以致捷運通車為各站帶來的效應與其他各線推升房價效果不同。至於原本已有捷運線通車，房價早有漲幅的中正紀念堂站(淡水線)、東門站(新莊線)及大安站(文湖線)等三個「雙捷運站」，能否在年底信義線通車效應下，房價再「錦上添花」呢？三捷運站周邊的房仲業者各提出他們不同的看法。台北華爾街光環 周邊店面轉夯就「中正紀念堂站」來說，未來將銜接信義線、淡水線及明年底通車的「松山─新店線」，屬於三線交匯的重要交通樞紐，其周遭擁有中正紀念堂、228紀念公園綠地，還有採買方便的「南門市場」，兼具多項生活利多。住商不動產台北師大加盟店店東游聖獻談到，中正紀念堂站周邊因中央銀行、國家圖書館、勞保局等官方機構，及民營化的中華電信所圍繞，辦公大樓林立，住家及店面大都在羅斯福路、杭州南路等區塊。不過，因為最近鬧得沸沸揚揚的「華光特區」拆遷抗爭案，就位在金山南路與杭州南路間的愛國東路上，該處因政府打算打造成台北的「華爾街」中心，將股市、金融、期貨等相關金融行業的主管機構都集中在此辦公，因而對附近的潮州街、金華街、金山南路及杭州南路的店面行情有帶動效果。游聖獻表示，基本上，這地區的店面房東很少釋出，過去曾有一位於大馬路邊的店面房東開價，每坪二三○萬元要賣，雖然沒賣出，但該房東並不在意，主要還是看好未來具有增值性。高檔好宅 時勢造價格他表示，過去還未實施「實價登錄」前，屋主委賣的開價可能「嚇死人」，但實價登錄後，可能出現「成交價笑死人」的情況，但因市面上釋出的物件少，屋主開價雖「有行無市」，但基本上，只要有收租，即便租金投資報酬率才一％多，他們仍願意繼續持有。不過，隨著「中正紀念堂站」未來具三捷運站特點，他認為，目前的小店面，一旦租約到期，房東都有上調租金的可能，但幅度不至於太大。至於住家行情的變化，游聖獻表示，因為地點好，委賣的案件並不多，以區內「好宅」產品來說，都更案的華固「史坦威」，二○○五年預售開價才五、六十萬元，成交約在四、五十萬元，但以去年七月成交一戶，經扣除雙車位後，每坪房價已至一一三萬元，如果現在有人肯釋出，每坪開價一定在一三○~一四○元間。另金華街的「一品金華」，二○一一年曾成交一戶，含十一坪的車位共八十二坪，開價九七五○萬元，後以八千六百萬成交，扣除一個車位約三五○萬元後，每坪成交價約在一一六萬元，將來，該社區若有人釋出，開價期望值也會在一五○萬元。游聖獻表示，由這兩案的議價來說，都在一○％以內，顯見，好地段的房子，殺價空間有限，而這也是近兩年來，雖然大台北地區成交量縮，但價格不易跌的因素，尤其地段好，產品設計又好的「好宅」，屋主都捨不得賣，形成有物件一釋出，很快就能成交。而捷運信義線一旦通車，將來透過該線可以來個「一日遊行程」，即一早坐捷運到中正紀念堂下車、遊玩過後，中午到東門站的永康商圈吃飯、逛街，下午再到大安森林公園散個步，晚上至信義商圈看電影兼shopping，是非常方便的動線。零空置率 通車帶動商店需求至於信義線與新莊線交會的「東門站」，該區緊鄰永康街及東門市場兩商圈，生活機能完善，周邊有中正國中、金華國中小等明星學區。永慶房屋東門店店長劉錦峰談到，信義線動工後，位於金山南路至新生南路間的信義路沿路店面都快搬光了，只剩五成在營業；直到捷運圍籬開始拆除，店面才又一間間開，再度恢復生機。而以「東門站」來說，去年新莊線通車啟用以來，附近的店面幾乎無空置率，非常搶手。劉錦峰談到，「東門站」永康商圈周邊的房價及店面行情，在去年新莊線通車時，已率先漲過一波，尤其店面投資客獲利了結的委賣案件多，以信義路沿線的店面總價，過去可能一．五億元成交，但去年通車後的新成交價已到二．五億元。另永康街內的三十多坪店面來說，捷運未通車前的總價約三、四千萬元，但通車後的成交價已到八千萬元，漲了快一倍。投資客捧著現金搶店面漲了快一倍，投資客急著「落袋為安」，為何還有新投資客敢接手？劉錦峰說，「因為看好未來還有增值空間。」這些新投資客認為，等信義線通車，東門站的商業行為會更熱絡，尤其從信義路六段過來的人潮，以及南京東路來的遊客，都讓東門站「生意盎然」，未來店面成交價行情絕對是以「億」計，故勇於承接。「更可怕的是，這些投資客都是用現金買。」劉錦峰指出，二○○四~二○○五年左右的投資客，買店面行情看的大都是看投報率，沒有四~五％，很難引起他們的注意，但現在，投報率太低也沒關係，先看店面的增值性，尤其抗通膨下，房地產具有保值特性，都讓他們選好地點就進場。至於東門市場商圈周邊的店面漲幅也有，但幅度不如永康商圈，劉錦峰說，若永康商圈因新莊線及未來信義線也快通車的效應，共漲了三倍的話，那東門市場周邊大概只漲了一倍。至於「東門站」周遭的住家行情如何？劉錦峰就台北市各區，沒捷運線經過區域的年漲幅約八~一○％的來說，有捷運線通過的則至少一五％。區域舊公寓的每坪房價約在九十萬元以上，大樓產品則破百萬元，以區內「大安琉御」來說，四年前動工預售時的每坪賣價約八十五萬元，去年新莊線快通車前，有一戶成交價約一一○萬元，最近再因信義線通車效應，有人委賣開價已至一三○~一五○萬元。未來信義線通車，他認為，舊公寓行情可上衝一百萬元，至於全新大樓案，可能會有一坪二百萬元的開價案出現，據其了解，位於「鼎泰豐」本店旁，璞園建設已先整地設圍籬的空地，市場傳言，將來會有破二百萬元的開價出現，不過，建商未推案前都不做回應。大安區公寓及大樓都搶手「大安站」連接文湖及信義兩線，且該站位於信義路、復興南北路精華地段，到東區只需五~十分鐘車程，且集合商務、旅遊、休憩各項功能，加上區內就是台北市市中心精華區的大安區，房價本就非常高。就未來雙捷運站題材來看大安站，台灣房屋東門特許加盟店店長陳國欽談到，房價漲幅仍會以師大附中學區內的區塊最具動能，他以大安站所在的復興南路與信義路交叉畫成十字線來看，位處西北方的師大附中區域，每坪房價會比其他三區塊多個五~十萬元，而目前其他區域的平均房價約在八十~八十五萬元左右。陳國欽另指出，台北市十二個行政區來說，公寓房子的房價大都比大樓產品低，但在大安區，二、三十年屋齡的公寓及中古大樓的價差並不大，主要是大安站附近的環境都很棒，巷弄內的生活品質不吵雜，加上區內很多鄰里公園，樹海多，且旁有大安森林公園，都大大加分。就目前來說，位於信義路上的二、三年屋齡的大樓住家，每坪平均價格約在一四○~一五○萬元間，巷弄內大約一百二十萬元左右，至於復興南路上的每坪房價也約在一二○~一三○萬元。目前上門要求帶看的投資客，大多是手中有閒置資金者，他們以長期投資及置產為主，對於三千萬元至四千萬元總價的物件，接受度頗高。陳國欽表示，大安站目前搶手產品是住家及出租套房(或學生套房)，另一個是大馬路邊的辦公室。師大附中出租套房接手強勁就住家來說，雖然房價不低，但購買者都是基於保值及增值考量，因為學區房子，未來不住要賣出時，接手強勁。而就出租套房來說，過去有人會買八十多坪房子來分割成十個門牌號碼，不管是出租，或是未來單獨讓售都行，但目前法令有修改，要分割得經大廈管理委員會同意，因此，難度增加，畢竟一戶八十多坪的社區，住戶數不多，原本十來戶的出入份子，一下子多出十來人，也會影響社區居住品質的，因此，目前大都是舊有的產品在周轉。陳國欽就他從事房仲業十七年的經歷來看台北市房價漲跌表示，過去中共打飛彈、二○○三年SARS期間及九二一地震，以及二○○八下半年的金融海嘯來說，房市若有下跌，大概半年就能回升，加上目前房貸利率低，也讓投資買方對好物件「敢於出手」。因此，過去受政策影響，台北市成交量縮，但以今年農曆年成交熱度來看，農曆年前若只有四~五間的釋出量來說，農曆年後一下就多出三倍來，而農曆年後迄今的房價漲幅也有五~一○％，提前反映信義線通車的行情，而對於未來，因大安區的行情大多只漲不跌的情況下，接手力道強勁，未來房價仍是看漲的。
