經由不動產貸款集中度→房價所得比→貸款負擔能力逐漸下降之檢視，即可充分了解景氣動向趨勢！
「不動產貸款集中度」是評估銀行放款風險的重要指標，近期此一數據在央行連續七波選擇性信用管制下，全體國銀的不動產貸款集中度已逐漸下降至35.56%(詳請參閱圖一)。依《銀行法第72條之2》計算的不動產放款比率更降至25.11%的近14年低點，顯示資金過度集中不動產的風險已獲一定管控，因此，建議主管機關可考慮從第三季開始適度鬆綁房貸。
壹、依內政部公布之房貸負擔率、房價所得比與利率指標統計定義
1.房貸負擔率=中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得。代表中位數住宅價格之每月應償還本利和占中位數月家戶可支配所得的比例狀況，比例越大則房價負擔能力越低。
此一數據一旦高於30%，即表示超過國際用以衡量購屋能力之標準。
房貸負擔率是以中位數所得家庭購買住宅為基準，計算其每月房貸支出占可支配所得的比率，用以衡量民眾購屋壓力變化。其係以二十年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，計算每月應償還本利。再以應繳本利除以中位數月家戶可支配所得求算。
2.房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得。代表一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值。
此一數據一旦高於3-5倍，即表示超過國際用以衡量購屋能力之標準(詳請參閱圖二)。
3.利率：中央銀行公布之五大銀行新承做購屋貸款利率(詳請參閱表一)。
依內政部公布數據，114年第3季全國房貸負擔率為42.42%，較上季下降0.70個百分點，較113年同季下降4.38個百分點；而房價所得比為9.71倍。至於六都數據分述如下：
1.新北市114年第3季房貸負擔率為56.77%，較上季下降0.08個百分點，較113年同季下降3.92個百分點，而房價所得比114 年第3季為12.99倍。
2.臺北市114年第3季房貸負擔率為65.47%，較上季下降1.76個百分點，較113年同季下降6.35個百分點，而房價所得比114 年第3季為14.98倍。
3.桃園市114年第3季房貸負擔率為37.13%，較上季下降0.60個百分點，較113年同季下降3.49個百分點，而房價所得比114 年第3季為8.50倍。
4.臺中市114年第3季房貸負擔率為50.05%，較上季下降1.85個百分點，較113年同季下降6.12個百分點，而房價所得比114 年第3季為11.45倍。
5.臺南市114年第3季房貸負擔率為 39.65%，較上季下降1.25個百分點，較113年同季下降5.14個百分點，而房價所得比114年第3季為9.07倍。
6.高雄市114 年第3季房貸負擔率為41.01%，較上季下降0.92個百分點，較113年同季下降4.79個百分點，而房價所得比114年第3季為9.39倍。
綜觀六都，新北市、臺北市、臺中市之房貸負擔率均高於50%，高雄市之房貸負擔率介於 40%~50%間，桃園市、臺南市之房貸負擔率介於30%~40%之間。其他縣市部分，本季新竹縣房貸負擔率介於40%~50%間(詳請參閱表二、表三)。
貳、購屋貸款節節攀升，房價逐年飆漲
─量縮價緩跌央行密切觀察景氣動向
在建案預售盛行情況下，無形中就形成一個高度依賴貸款的市場交易型態，尤其是在預期上漲心理與低自備款誘因下，一般消費者大都會以財務槓桿方式購屋，因此，房貸成數多寡，往往就會決定市場買氣與去化速度，並且也會直接影響建商資金循環運用與金融業之房貸鬆緊，因此，央行對於購屋貸款餘額的變動一向都是採取密切監視態度，而這也正是近年央行連續祭出七波選擇性信用管制之主要緣由。
一般而言，貸款成數高低相當於購買力之強弱，尤其是在歷年低利率，再加上 40 年房貸輕鬆付款情況下，一般購屋者運用財務槓桿方式購屋乃稀鬆平常之事，而這也正是近年排隊買房投機炒作盛行之主要緣由。惟一旦利率提高、貸款縮水，房貸控管趨嚴，尤其是在貸款成數大幅限縮、年限縮短甚或寬限期取消情況下，市場景氣勢必隨之反轉，而這也正是央行經仔細觀察「量縮價緩跌」之情況，房貸仍未大幅鬆綁之主要緣由。
至於歷年之低利率情況，按央行公布之五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率統計，2009年2月1.858%，2023年3月1.985%，及至2023年4月才跳升至2.080%，2026年3月仍處於2.306%之低利率狀態，主要原因在於市場資金充沛，再加上超額儲蓄與股市屢創新高加持所致，此一情況對於房市之主要影響在於高貸款成數與低自備款影響投機炒作，其次，貸款年限又與負擔能力息息相關；另外，寬限期直接影響投資意願，並且銀行放款態度更直接影響交屋進度，再進而影響建商營運策略，甚至決定市場軟著陸或硬著陸之發展趨勢。
其次，根據經濟部最新統計，2025年全台營造業「歇業家數」高達3,770家，創近四年新高；至於「公司解散、撤銷及廢止家數」也高達3,437家，也創近三年新高，從這兩項指標同步攀升情況，顯示現階段營造業所面臨之困境將會逐漸加劇。
另一方面，如再根據內政部統計數據，全台不動產經紀業備查家數，截至今年2月底只剩9175家，3月底較2月底驟減30家，若對照去年7月最高峰9301家，顯示8個月來已再縮減156家，由此不難了解當前不動產經紀業之經營困境。
至於當前觀察房貸限縮，景氣緩降受影響最大的產品，主要有預售建案高槓桿投資者、小坪數建案、投資比例偏高之重劃區、大型社區多戶購屋者與蛋白區之交屋與房價變動情況！
此外，更值得注意的是，自從107年台商回流所帶動購置住宅貸款與建築貸款逐年攀升之發展趨勢，尤其是代表落後指標的購置住宅貸款業已高達11兆6,741.96億元，並未隨著量縮價緩跌而呈縮減情況，其因在於兩三年前大量預售建案延伸而來的大量在建工程，以及餘屋貸款尚未鬆綁所致，因此主管機關在研判景氣發展趨勢時，應格外注意其間所潛藏的諸多待解迷思！另外，值得進一步探討的是，購置住宅貸款與建築貸款究竟會再持續攀升到那一高點！
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