台北市商辦市場擺脫第一季的冷淡交易氣氛，第二季市場動能逐漸回復，根據商辦仲介業者統計，單筆成交金額新台幣三億元以上的大型商用不動產，成交金額為二七六億元，比第一季大幅成長二三八％，此外，因空置率持續下滑，租金上升，讓第二季商辦行情略為回溫。政府打房 不利下半年商辦行情不過，因政府打房動作不斷，且開放壽險資金投資海外市場，商仲業者也指出，市場資金有外流海外之隱憂，顯不利於下半年的商辦行情。第一太平戴維斯台灣區總經理高銘頂指出，過去三年，壽險業為商辦成交行情的「主力」，但在「金八條」實施後，失去過往的商辦市場主導地位，轉而投入地上權市場，自二○一二年底至今，合計金額達五一七億元，其中並以富邦人壽、中國人壽以及國泰人壽三家最為積極，累計地上權投資金額分別為二六五億元、一四二億元以及四十三億元。至於商用不動產方面，雖然今(二○一四)年第二季總成交金額僅為二七六億元，遠低於地上權投資金額，但連續幾筆大型交易案有助於穩定商用不動產市場信心。其中，以三商美邦人壽的投資最為積極，繼去年以六十六．八億元購入精英電腦大樓，第二季再以三十九．五億元向寶豐隆興業買下西門町知名商場neoWEST，在中、港、澳觀光客的加持下，該商場三年內價格漲幅達到三成。不過，最受矚目的是近二年台灣市場相當活躍的新加坡不動產投資基金AIP，繼去年八月以總價二十四．七五億元購置位於台北車站商圈的商四土地後，今年大舉加碼投資，以新台幣一一○億元買位於台北東方文華酒店後側的慶城福華大樓，計畫改裝為旅館，都是陸客商機帶來的效應。觀光題材支撐商辦行情高銘頂表示，在這一波市場急凍洗禮下，精華區域商用不動產單價修正的情形並未出現，也為基本面良好以及具未來發展潛力的標的奠定價格支撐。特別是具有觀光題材的標的，受到中、大型投資人的青睞，這股投資趨勢也由北部延伸到中南部，小型投資人則是看好具交通或觀光題材，進可攻退可守的投資標的。在商辦市場空置率及租金行情表現上，全球資產管理公司總經理柯宏安指出，隨著經濟景氣回歸正軌，企業擴張或購置辦公場所的需求仍有穩定增長，包括信義計畫區在內的頂級辦公室也受惠於這波景氣復甦，大型企業租賃需求也有所提高。租賃市場方面，北市辦公室空置率下修至六．二一％，持續下探新低點，其中A+級辦公室空置率從九．三四％下降至九．一九％，Ａ級辦公室空置率從五．○七％下修至四．九九％，Ｂ級辦公室空置率由四．九七％下修至四．八七％，各等級辦公市場表現同步下降。至於平均租金則上漲至二○一○元，租金上調的力道加大，以Ａ級辦公大樓為主的信義世貿商圈上漲幅度較大，租金上升至二七五七元，主要是受惠於空置率位於低檔，租金成長幅度加大，辦公需求穩健成長。柯宏安依據商業處統計指出，設址於台北市的公司行號達二十二萬一七一三家，較去年同期增加四六七四家，已呈現連二十七個月遞增走勢，亦創近六年來新高； 至於外國公司在台設立家數，也從二月的四三二三家，成長至四四二八家，租賃需求仍穩定成長。空置率下降 租金穩定成長另依據仲量聯行第二季Ａ級辦公大樓市場報告指出，全球經濟在先進經濟體逐步復甦的帶動下，經濟預測於今年呈現樂觀的走勢，加上台灣失業率來到六年來的新低點，企業對人力的增加將進而帶動辦公空間的需求，其中近來以科技與汽車產業更為明顯，預計台北商辦租賃市場將呈現穩定成長。信義計畫區在新大樓持續去化、房東運用彈性租金策略提高出租率及本區商業環境優越等因素帶動，跨國企業及陸資持續搬遷或新租需求，使得空置率持續降低，較第一季的一一．四％下修約兩個百分點至九．五％，為二○○四年後空置率首次低於一○％。平均租金更在空置率持續降低的帶動，較上季上升二．二％，來到每坪每月二九五四元，為信義計畫區繼二○○八年後租金最高值。仲量聯行也觀察到租金負擔能力較高的租戶，在空間需求增加的情況下搬遷至信義區的新大樓；反之，尋找租金較經濟實惠的租戶則仍持續往內湖、南港等市郊區域搬遷。另萊坊發表《亞洲住宅市場回顧》報告指出，由現在到二○二○年，近七○％亞洲重點城市的新增地鐵路線正在興建或計畫中，儘管資金成本高昂，基礎建設發展改善區內的交通網絡、拉近地方之間的距離，並縮短上班時間，從而刺激房價上升。萊坊同時也發表世界大城市鐵路密度與人口統計，結果顯示，大台北地區以總人口數及台北捷運總公里數來計算，每百萬人口約有十八公里的鐵路，排名第八，顯示台北的大眾運輸系統密度已經逐漸向亞太區的大城市看齊。瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，在台灣不動產市場方面，受到交通系統的影響更深，以捷運信義線為例，捷運信義線通車後，沿線的商辦出租率有隨之上升，而未來則看好今年年底預計開通的捷運松山線。軌道經濟 帶動商圈發展其串聯南京東路沿線與捷運文湖線、蘆洲線、新莊線，再經淡水線與板南線相連結，加上松山站與台鐵貫通，將來民眾可乘坐台鐵、高鐵、機場捷運輕易到此上班、購物，對捷運松山線沿線辦公室及零售店面有正向的影響力。他說，今年第二季南京復興區的辦公室平均空置率約在四．五％，而南京東路四段、五段一帶的辦公室平均空置率則約五．九％，較去年同期減少了約二．七％。值得注意的是，南京東路四段、五段一帶的辦公室平均空置率已經一年都呈現下滑趨勢。曾東茂表示，在捷運通車的效應下，現在選擇到此辦公上班的企業及民眾越來越多，也帶動這一帶的商圈發展，並已反映在零售店面的成交價格上，依據實價登錄資料顯示，在南京東路四段一五一～一八○號間，面積約八十．一五坪的店面，以總價二．五億元成交，平均單價高達三一二萬元。至於下半年的商辦行情為何？仲量聯行指出四大趨勢，一、大面積辦公需求仍持續往大直、內湖、南港地區延伸；二、在空置率低且頂級大樓持續去化下，今年台北市租金預估成長約五％；三、信義區因持續去化，逾四成大樓空置率低於五％，租金的年成長更可望成長約八％；四、大直地區新建物已持續吸引超過五千坪以上之潛在租戶詢問評估如健身業、網路軟體及知名消費零售品牌企業租戶 雖然第二季商辦行情有回溫，但不少商仲業者擔憂，在政府持續打房的情況下，資金有持續外流的跡象，台灣商辦恐難再有激情演出。長富地產開發總經理鄭哲昇表示，國內房價高漲，房租報酬卻一再創新低，加上政府打房動作接二連三，讓台灣數以百億元計的資金紛紛流向海外房地產。打房不斷 資金掀出走潮第一太平戴維斯台灣區董事長朱幸兒表示，國內房價面臨近期高點，市場氣氛轉趨保守，投資人對於台灣房市在短期內是否可再創另一波高峰的信心減弱；當國內房市前景充滿不確定感，具有房地產偏好的投資者靈活轉入國際市場，近二年興起一陣海外房地產投資風潮，且成長快速，估計去年全年度投入海外置產金額達到四百億元。朱幸兒說，海外房地產對於國人而言仍屬新興市場，未來有相當大的成長空間，預估今年度全台海外不動產市場將有機會成長三成以上。海外不動產市場可望成長三成鄭哲昇表示，綜觀近年國人投資海外不動產，最熱門的前三名分別為日本東京、馬來西亞吉隆坡及澳洲雪梨；而中國買家置產地點第一為吉隆坡、第二為曼谷、第三為雪梨；新加坡買家置產地點第一為倫敦、第二為馬來西亞、第三為東京；香港買家置產地點第一為雪梨、第二為倫敦、第三為東京。不過，近年來經濟成長率名列全球新興國家前茅的東南亞新四小虎，已成為全球各大投資機構發行基金的最搶手地區，且是當前國人投資海外房地產的熱門新樂園。包括柬埔寨、馬來西亞、泰國、越南這四隻亞洲小虎中，又以平均人口不到三十歲，經濟成長率年年達七％的柬埔寨最受全球投資機構矚目。鄭哲昇歸納，柬埔寨房價低廉超值，人口紅利豐厚，高經濟成長表現，加上全東南亞最友善開放的外來投資政策，可謂柬埔寨首都金邊房地產吸引外資的四張Ａ。他透露，長富代銷、由建築大師李祖原設計的金邊頂級豪宅大樓案，有位原先訂購一戶營建業投資人，到金邊實地考察後，當場加碼再訂購兩戶，該買家說，「柬埔寨讓我想到三十年前的台灣，當時台北市房價每坪十萬元不到。」朱幸兒表示，金管會開放壽險業投資海外不動產也是這一波國人海外置產的重要推手，雖然壽險業著重大型辦公室及零售不動產投資案，特別是紐約、倫敦以及東京，但是專業投資人所關注的投資區域也會間接影響一般民眾的投資選擇。相較於亞洲鄰近國家，包括中國、香港以及新加坡，台灣投資人的海外不動產投資起步較晚，但近期台灣民眾的購買潛力吸引國際開發商目光，過去半年已經有英國、日本、澳洲、紐西蘭的住宅推案與第一太平戴維斯合作來台展銷，接下來溫哥華地標性建築Trump川普大樓之發展商也將來台銷售。海外投資新明珠為柬埔寨東協十國經濟增速最快之一的柬埔寨，成為外資最新投資處女地，港商昶盛集團耗資五～十億美元，打造世界七大奇景吳哥窟造鎮開發計畫─「暹粒世紀城」。昶盛集團並於今年六月二十二日到二十六日邀請兩岸三地近千家企業前往柬埔寨做考察、投資，昶盛集團董事長洪文瀚表示，柬埔寨擁有得天獨厚的旅遊資源，尤其是吳哥窟所在的暹粒市，每年以二○％速度增長，昶盛集團十分看好當地旅遊所帶來的經濟效應。
