台股指數在創下四萬六千多點高點後，雖然拉回盤整，但強勢股仍以AI族群為主，而不僅台股受惠，來自企業升級及擴張需求，更支撐今(2026)年上半年台北商辦市場的租賃動能，讓租金續呈溫和成長。
科技業拓張 商辦跟著吃紅
根據高力國際發布之「2026年第二季台北市商辦市場調查」指出，2026年上半年在整體經濟環境穩定及科技產業持續擴張帶動下，第二季台北市辦公室租賃市場維持穩健去化動能，單季淨去化量達6,639坪，至於平均租金微幅上升至每坪每月2,702元，空置率則下降至6.82%。
仲量聯行也發布 台北市 Ａ級辦公市場的最新觀察，第二季台北市 Ａ級辦公市場成交量達 13,797 坪，累計上半年成交 27,833 坪，較去年同期成長 37%；此外，2026上半年台北核心商業區Ａ辦成交量達 25,737坪，創下近八年同期新高，反映企業擴張與辦公升級需求持續活絡，預期全年成交量有望再挑戰新高(圖一)。
世邦魏理仕總經理林敬超表示，2026年第二季台北市中心優質辦公室總淨去化量為9,154坪，寫下近一年來單季新高。隨著企業租戶陸續進駐新建大樓，近兩年新完工大樓進駐率逐漸升高，加上不少企業獲利穩健，整體擴張與升級需求同步提升，市場去化表現明顯轉強。
高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民表示，近年特別是AI供應鏈相關的外商科技業，持續擴大在台的營運規模，辦公空間需求面積從數百坪至上千坪不等，且明顯偏好具備高規格及高效率之辦公空間，並特別注重包括電力承載、樓板載重及樓高等硬體條件，而此一趨勢也帶動企業搬遷及升級需求，使得Ａ級大樓或新完工大樓成為主要受惠族群，持續支撐近期市場去化動能。
陳頌民指出，第二季的商辦市場並無新增供給釋出，市場就既有存量持續消化，延續前一季承租動能，反映企業對辦公空間需求仍維持一定水準，市場基本面表現穩健。
企業喜新厭舊 新大樓討喜
仲量聯行商業不動產部資深副總經理游淑芬指出，台北市第二季核心商業區成交量達 12,619坪，占整體市場成交量91%。其中，包含西區、松江南京等地的其他次級市場表現最突出，合計貢獻約五成成交量能，主要受惠於2025年第三季完工的「新光杭北大樓」去化超過 2,500 坪，顯示具競爭力的新供給仍是企業搬遷與升級辦公空間的首要選擇(圖二)。
以租戶產業結構觀察，科技業持續扮演台北辦公市場需求主力，第二季科技業成交占比由第一季的38%大幅提升至55%，穩居各產業之首，反映AI、半導體等相關企業持續擴張辦公需求。
平均租金高檔盤旋
游淑芬表示，台北核心商業區第二季平均租金為每坪每月新台幣 3,283 元，季增 0.37%，而信義區平均租金為3793元，季增0.18%，整體租金維持高檔盤整格局，成長動能較前期放緩。租金成長主要仍受去年新增供給陸續成交影響，持續推升整體租金水準(圖三)。
各次級市場中，以其他次級市場(西區及松江南京商圈)租金表現最為佳，本季租金季增 1.44%，同樣受去年新供給持續去化帶動，使區域租金穩步走升。敦北次級市場方面，本季平均租金維持每坪每月新台幣 2,913 元，雖季增幅有限，但租金較去年同期累計成長近 8%，主要受惠於新供給完工後招租表現穩健。
林敬超指出，第二季台北市中心Ａ辦及Ｂ辦每坪平均租金為新台幣3,118元、1,967元，分別較上季成長0.5%、0.7%。分析成長原因，主要是市場上逾八成搬遷交易集中於多棟低屋齡，且租金高於路段行情之辦公大樓，因而帶動平均租金水準上揚。
他表示，隨著Ａ辦與Ｂ辦的平均租金差距擴大至59%，部分租戶在時間及成本的考量下，可能選擇於原地續約，為未來數季Ｂ辦市場的租金和空置表現形成支撐。
下半年新大樓供給增多
而進入下半年，商辦行情將如何發展呢？世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，今年底前，台北市中心預計將迎來四棟新大樓完工，合計為市場增添約2.1萬坪的可租賃面積。
有鑑於下半年新增供給量體對全體市場衝擊有限，且部分興建中大樓預租情況良好，加上特定大樓房東預留自用之面積可能提高，預測今年底平均空置率僅將小幅升至7.4%。
租金方面，企業租戶基於工作環境與品牌形象等考量因素，對辦公室升級的興趣十分濃厚，且持續調整對於優質商辦空間的租金認知，同時間高昂的營建成本使得新建大樓房東對成交租金水準有所堅持，整體議價空間仍然有限，預測今年全年台北市中心Ａ辦平均租金年增率達1.1%。
游淑芬則指出，下半年核心商業區市場將迎來約 4.7 萬坪新增供給(含自用)，包括「國泰產研大樓」及「全球人壽國泰營區」等大型新案陸續完工，預期將帶動市場空置率小幅回升。
不過，在企業持續升級辦公空間需求支撐下，新增供給仍可望逐步被市場吸納，並支撐整體租金表現。此外，延續去年的市場趨勢，新供給釋出也將為租戶帶來更多選擇與議價空間，台北商辦市場競爭態勢將維持房東與租戶雙方角力的局面。
台北 Ａ辦2029 年是租戶市場
游淑芬另談到， 整體而言，2026 年上半年台北市 Ａ級辦公市場在新增供給有限的情況下，租賃表現維持穩健，核心商業區成交量創下近八年同期新高，空置率亦降至近兩年低點，反映企業升級辦公空間需求持續存在，其中科技業仍是帶動租賃市場成長的主要動能。
不過，隨著下半年「新壽南港轉運站」等大型開發案陸續完工，市場供給將逐步放量，台北商辦市場也將由上半年供給相對稀缺，逐漸轉向新供給競爭階段。
根據仲量聯行統計，未來五年台北市預計將新增約 65 萬坪 Ａ級辦公空間(含自用)，其中約 47% 集中於南港區，預期將推動企業提前布局及預租需求升溫(圖四)。
游淑芬 表示，未來三年市場將持續消化新增供給，預期至 2028 年前，房東與租戶議價力將維持相對均衡；核心商業區2029 年預計增加10.6萬坪供給，市場可望逐步轉向租戶市場，企業將擁有更多元的辦公空間選擇與議價空間。
陳頌民也談到，第三季及第四季預計將再有約6.6萬坪新增供給投入市場，全年合計約7.5萬坪，在新增供給釋出速度可能高於短期去化能力的情況下，預期空置率將逐步回升，2026年底將接近約8.96%，隨著租戶可選擇物件明顯增加，產品規格與租賃彈性將成為影響去化的關鍵因素。
不過到，儘管市場面臨空置率微升的隱憂，但在需求穩定且擴張的情況下，房東對於租金依然樂觀，市場暫未出現明顯讓利情形，現階段尚未全面反映對於未來新供給可能帶來之潛在壓力，陳頌民表示，依據高力國際統計顯示，2026至2030年間台北市中心累計新增供給將達約39萬坪，隨著市場供給逐步放大及競爭加劇，辦公大樓的區位條件、產品規格及租賃策略彈性，將成為影響市場去化速度的關鍵因素。
ESG已從加分轉為生存門檻
游淑芬指出，在新大樓供給增加的情況下，未來企業選址將不再僅以區位為主要考量，而是更加重視建築品質、永續規格、智慧辦公及員工體驗等綜合價值，市場競爭也將由過去的「區位競爭」，逐步轉向「品質競爭」。具備高規格、符合企業永續與人才需求的新世代 Ａ級辦公大樓，將更具市場競爭力，並帶動台北商辦市場進入新一波升級循環。
瑞普萊坊的顧問暨研究部主管江珮玉表示，2026年上半年，台北市Ａ級辦公室的淨去化面積約為2萬坪，相較於去年全年的2.7萬坪，表現相對穩健。新大樓如新光華山金融大樓、國泰環宇大樓等，因具備優質化條件，招租表現優異，並推升區域租金成長。
不過，外商與大型上市櫃企業對辦公室的要求已趨於極致化，自2026年起將是台北商辦的「去化壓力年」，隨著未來新供給大量釋出，全市空置率預期將推向10%以上的歷史高位。
屆時，市場將呈現極端的「兩極化」發展：
一、綠色溢價(Green Premium)：具備LEED與WELL雙認證的新大樓，租金仍能維持3%以上的逆勢成長。
二、褐色折價(Brown Discount)：屋齡超過25年、缺乏節能設施的老舊大樓將面臨降租壓力，租客流失率顯著增加。
江珮玉表示，台灣租戶(特別是跨國企業)在選擇辦公室時，主要考量以下幾項關鍵理由：
一、對ESG 與綠色認證的重視：符合永續發展規範已成為租戶選擇辦公室時降低風險與展現企業責任的重要考量。
二、滿足員工對於生活品質與「社會因子」的需求：企業在選擇辦公空間時，越來越重視員工對於「生活、工作、娛樂」的實際感受。調查發現，員工更看重混合辦公環境、符合人體工學的家具以及綠色空間。提供這類能提升員工福祉的辦公環境，雖然難以用金錢量化，但能有效提升開發商與承租企業的聲譽。
三、追求「性能優先」與「靈活配置」：面對多變的市場環境，租戶在規劃辦公空間時，傾向採取「性能優先」的工作場所策略，並尋求更具彈性與靈活的租賃配置，以確保空間使用效率與營運彈性。
江珮玉另談到，台灣已經有愈來愈的新大樓，為了滿足科技業對新辦公室的功能需求，包括台北101大樓、台北南山廣場、國泰置地廣場、皇翔台北廣場、冠德民權大樓等已分別取得LEED與WELL雙認證(附表)。
