實坪制對房價與都更的影響61139' />
Q:長久以來台灣一直存在約三○％至三五％的高公設比，屢遭詬病，因而倡議實坪制議題迅速通過連署門檻，目前對於如何推動實坪制，主管機關也已著手進行討論規劃。根據內政部實價登錄查詢資料顯示，二○一七年十二月台中豪宅「富邦天空樹」，二十六樓其中一戶主建物加陽台之實價交易，每坪竟然高達一五○萬元，其間所顯示「虛坪」占比太高之外，將來一旦實施實坪制，真實房價是否會再度攀升世界排名而令諾貝爾經濟學獎得主席勒教授(Robert James Shiller)再度發出「匪夷所思」的慨嘆！其次，若與加計公設後每坪六十一萬元相較，差距約二．四倍，顯然每坪一五○萬元已偏離一般市場行情，這無疑給理想中的實坪制投下一枚震撼彈！因此，想請教莊教授，假設未來真的實施實坪制，將對台灣房市造成什麼樣的影響？A:台灣的高房價原就在世界排行「名列前茅」，根據《Global Property Guide》統計數據，二○一八年三月台北市房價每平方公尺七一一二美元，換算每坪新台幣六十九萬八十七元，名列第十九位(見表一)，經扣除三○％公設比後每坪九十八萬五八三九元，世界排名上升至第十五位；另房價租金比六十四倍，名列全球第一，租金收益率則以一．五七％敬陪末座。凡此，都是推動實坪制必須從長計議之一大主要課題。
台灣房市「五高」 匪夷所思面對多年來不斷飆漲的房價，台北市一直被評為最不具投資價值的城市(Global Property Guide的評語為very poor)，包含去年應邀來台演講的席勒教授也對台灣高房價、高自有率及高空屋率等三高慨嘆的表示「匪夷所思」，如再加上高公設比與高額稅制，豈不再推升至「五高」。現階段如貿然實施實坪制，台北市房價勢必還要再進一步向上推高，尤其租金收益率僅一．五七％敬陪末座，導致資金大量外流海外置產，此外，高稅制則是外資聞稅色變，連續二年未在台灣購置商用不動產之主要緣由。其實大家期待仿照歐美先進國家推動實坪制原是好事一件，本人也相當認同，去年到日本、新加坡及馬來西亞考察時，除都市更新議題之外，更關心零公設的理想與現實問題。按日本、新加坡及馬來西亞都是公設不計價，在新加坡隨處可見不計價的大陽台當作逃生空間，惟馬來西亞辦公大樓卻見縮減公共空間而致一樓大廳不夠氣派，各樓層走道狹窄之缺失，尤其是缺少雨遮屋簷更導致下雨天雨水滲進之諸多不便，殊為可惜。因此，未來推動實坪制過程，利弊得失究該如何取捨，非得從長計議多加思考不可。至於原本大家最關心雨遮屋簷不登記不計價的後遺症問題，在當前景氣低迷亟需藉由外觀設計並兼顧實用性以加強產品力之際，絲毫不會限縮雨遮與屋簷之規劃設計。
重稅結構 銷坪縮減 都更困難重重事實上，我們都相當支持推動實坪制，但又不希望因高房價而導致外資卻步，近年地政司積極建構實價登錄，內政部也希望加速推動都市更新，卻因缺乏縱向與橫向整合聯繫而忽略彼此間的連動，尤其是台北市二○一一年實施豪宅稅，其後不斷增加的持有稅、交易稅與資本利得稅，光是地政司、財政部與內政部三方的政策推動，就存在不少因缺乏聯繫而出現諸多矛盾之處。按台北市在二○一一年實施豪宅稅時，就針對符合八大要件及總價在八千萬元以上的高級住宅，加重課徵房屋稅，其後更大幅調高房屋標準單價與路段率。至於二○一四年七月一日之後則是五箭齊發(見表二)，二○一四年七月一日，囤房稅一出，包含大幅調整房屋稅稅基與稅率。緊接著二○一六年一月一日，公告地價稅也大幅調整，全國調幅三○．五四％、台北市三○．三八％，宜蘭縣更高達一一八％；另外，同年度的公告土地現值也調整六．七％、台北市六．二三％，房地合一稅邊際稅則高達四五％。二○一七年五月十二日，遺產稅及贈與稅再從原來一○％的單一稅率，調整為一○％、一五％及二○％三個級距，更重重壓得房地產幾無喘息機會。眾所皆知，台灣房地產稅負一向偏低，導致投機炒作不斷，稅制調整確實有其必要性，而主管機關往往未掌握機先而未能適時推出壓抑措施，沒有在對的時間訂出正確的政策，三年來稅制結構經歷大翻轉，就連台北市長柯文哲都一再表示，豪宅稅太高不合理，但卻提不出因應對策。倘若在稅制變革之前，各相關主管機關事先經過協調整合，就能兼顧景氣變動，緩和漸進的推動，而不致演變至進退失據之窘境。依台北市稅捐稽徵處公布，以二○一四年台北市一二二坪SRC結構之豪宅囤房稅為例，經調整核定單價，再加上路段調整率與累進戶數，稅率調整增幅高達二七．三八倍，由此不難了解當前豪宅市場頓挫之主要緣由。
一國三制 都更腹背受敵在當前高房價前提下，推動實坪制卻又遭逢高額稅負，其最直接的影響，例如四、五十坪的房子卻只能規劃為小三房，另外，過高的公設比，夾層屋與「2+1房」也就應運而生，因此，一般民眾大都不支持高公設比及高房價。然而在當前景氣向下階段，正是推動實坪制的好時機，但卻碰到高稅負，買賣面積縮小，房價再被推高，交易勢必遭受影響。問題的另一癥結點在於住宅自有率高達八五．三六％(二○一六年)，可以想見，已經擁有住宅者未必會希望實施實坪制，其因在於深恐房價大幅縮水。因此，未來將面臨公設可登記可計價、可登記不計價及不登記不計價等一國三制的「混亂局面」，而目前主管機關的回應卻是要消費者自行評估，因此，未來房仲業所扮演角色將愈形吃重。此外，現階段都更也勢必受到房價及公設比下降兩面夾擊，過去都更原本期望能夠一坪換一坪，但在公設限縮情況下，過去四、五層樓公寓約一○％公設比，經都更興建大樓，以台北市平均三四．五％公設比，再加上結構安全與建材品質提升，都更後整體房價可能提高至一．五至兩倍，惟實坪制則又抵銷容積獎勵誘因，加以景氣重挫房價下跌，都更面臨蠟燭兩頭燒的窘境，勢必更加難以推動。
實價登錄未必真實交易價 購屋應謹守室內實際面積現階段實價登錄出現未能真實反映實際交易價格問題，更何況當前買賣雙方存在著二○～三○％的認知差距並未消除，因此，購屋時除應注意實坪「一國三制」劃分時間點之外，更應謹守室內實際面積為宜。一、分辨一國三制時間點：依取得建築執照時間為基準，購屋時應分辨清楚。(1)二○一一年五月以前取得建築執照者，仍沿用舊制採「可登記可計價」方式。(2)二○一一年五月到二○一七年之間取得建築執照者，採「可登記不計價」方式。(3)二○一八年一月一日起取得建築執照者，採「不可登記也不計價」方式。二、謹守室內實際面積：根據內政部所公布預售屋買賣契約書範本第三條規定，買賣房屋面積共計__坪，包含：1.專有部分，面積計__坪。(1)主建物面積計__坪。(2)附屬建物面積，即陽臺__坪、雨遮__坪及屋簷__坪，合計__坪(二○一八年一月一日起雨遮、屋簷不登記不計價)。2.共有部分，面積計__坪。3.主建物面積占本房屋得登記總面積之比例__％。三、詳細核算公設面積與比例：依預售屋買賣契約書範本第四條規定，購屋時就應詳細核算共有部分項目、總面積及面積分配比例，俾免無用公設濫竽充數，甚至亦有將空地比規畫為公共設施以加強產品促銷，遭檢舉拆除而導致房價暴跌情事。四、檢視共有部分項目：共有部分除法定停車位另計外，係指門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室(未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室、管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目。此外，更應注意共有部分總面積多少，以便做為計算「公設比」之基準。五、核計共有部分權利範圍：至於共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算，因此，就應格外注意「買受主建物面積」與「主建物總面積」這兩項數據，以便做為計算「室內實際面積」之基準。二○一八年一月一日起雨遮屋簷不登記不計價，無疑是邁向實坪制的第一步，惟現階段建案為提升生活品質兼以增加產品競爭力，琳琅滿目的公設是否合理適用，室內實際面積與公設比如何計算分攤，亦即專有部分與共有部分如何分算等問題，購屋前都應詳細了解清楚，尤其現階段實價登錄未必真實反映實際交易價格情況下，至少也應守住室內實際面積，再做價格比較，才不會讓大而不當的公設比減損自身購屋權益！
