胡偉良 運用老屋翻轉房地產生態61748' />
近年來，危老建築及都市更新的爭議性新聞話題從不間斷，《都市更新條例》自一九九八年立法，至今已有二十年，歷經八次修法，但過往的成功都更案例卻寥寥無幾，凸顯出國內推動都更的難度。品嘉建設董事長胡偉良博士在房地產領域有相當宏觀的視野，除了建設新屋同時，也擔任台北市／新北市老屋改建發展協會理事長，推動老屋改建，提供大眾更加安全的居住生活環境。在居民、建商及政府三者微妙關係下，如何兼顧都更計畫進行與居住正義，胡偉良提出精闢見解。都更的個人利益不能大於公共利益台北地區超過三十年的老屋目前估計占六○％以上，新北地區占四○％以上，老屋比例逐年攀升。在台北市除了重劃區已無多餘土地可供建商開發，且重劃區交通與生活機能較不佳，不是一個良善的利基市場。但老屋改建的所在地區生活條件不但優越，改建後，還能改善房價趨勢，因此促使胡偉良走向老屋改建及都市建設共同發展。胡偉良提及，郝龍斌市長時代為了推廣都更計畫提出「一坪換一坪」的觀念，除了無法實際落實之外，更讓民眾對都更有錯誤認知，建商與居民糾紛不斷上演。住戶若達不到原先期望，往往演變成釘子戶，不僅拖延都更案進度，亦影響其他都更戶的權益。胡偉良感慨回應，「這相當不合理，一戶個人利益不該大於公共利益，政府應該要聯合五院修法，將憲法規定為保障人民生命、自由及財產權並重，因為都更及改建已不再只是單純物質及財產權，還包含國民基本生理權。」胡偉良以《危老條例》舉例說明，坪數計算方式是容積率的不同，老屋改建政府將給予四○％的容積獎勵，但實質估計分配到的只有二六％的獎勵。以台北市住三用地二二五％的法定容積來說，早期房屋只實施建蔽率沒有容積率管制，意指當時房屋以建蔽率來計算，大概都占有六到七成的土地面積，然建築物約四到五層樓高，容積率其實都已達二四○％至三五○％之間。假設改建前容積尚未超載，是給予四○％上限的獎勵或給予一五％的原容積獎勵。但以現今台北市建築來看，都遠超出新制法定容積。因此，改建後一坪不但換不回一坪，甚至將減少坪數至○．八坪不到，是造就當前推動都更棘手的重要因素。而在政府積極推動都更下，為改變民眾對於改建的認知，培訓所謂「都更推動師」協助民眾都更改建立案。為達到目的，政府將補助給予都更推動師以便都更進行，但效果不如預期，與民眾協商條件不實，反讓建商更加為難。胡偉良一語道破：「政府施政不務實，起初雖動機良好，但無切入實務界，結果都反其道而行。」他說，政府若要改善現況，應該站在輔佐的角色制定完善法規，再由民間市場去運作，成為有制度化且明確的機制，讓市場決定，不須制定固定獎勵等。在公平競爭環境下，自由市場機制才能讓整體趨勢走向更好的境界。胡偉良坦言，早期建商形象不佳，原因在於賺取暴利。建商根據法定規定有所謂的「共同負擔」，共同負擔費用支出越多，配回權利價值越少，反之亦然。加上房價會逐年增長，造成建商大量進入都更改建，賺取三○％左右的利潤。不過，如果房價下修，則無建商願意從事都更改建。但以全球建商業者合理利潤平均為一○％的情況來說，胡偉良明講：「建商應該保持微利心態，不該再有早期暴利的思維。」他公開表態，自家的建商在都更案或老屋改建只賺取五％利潤，冀望拉攏國內優質廠商共同創造微利且高品質的建築，降低房價所得比，提供年輕人購屋的機會，恢復房市需求。
提升居住環境的安全指南在此，胡偉良提出現今社會大眾對於建商品質相當挑剔，重視房屋結構及功能性，為了保有安全的居住環境，胡博士提供民眾購屋前可參考的評估指標。以建築防震來說，第一，在一九七四年以前建造的房屋不安全，原因為當時建築法規沒有耐震度的考量。第二，在一九七五年至一九九九年雖有地震力的規範設立，但九二一地震後，發現當時施工結構不當，如：鋼筋的箍筋間距太大或箍筋彎鉤不夠等設計不全。因此，若以結構安全為考量，以二○○三年後建造的房屋較為安穩。最近幾年，強烈地震所造成的嚴重災害，政府為此推動建物安全快篩。但胡偉良語重心長表示，補強工作要徹底才不會只是紙上談兵。他認為，政府只將建築物依據設計圖面做檢查，根本無法檢測出建築的危險程度，尤其是高樓層的建築危險分為兩種，一是使用上，為增加使用空間，將低樓層牆面拆除，成為所謂的「軟腳蝦」。二為施工上瑕疵，如建商偷工減料等。以上若無進行實地勘查也無濟於事。改善雙北老屋 提振台灣整體經濟事實上，都更及改建好處不將只是改善居家安全，還能下修市場房價。原因為一、老屋改建會減少換屋率降低需求量。其二，建築物原本只有十戶，經過改建獎勵重建為十五戶，將會增加供給量。兩者相輔相成的結果，基本上能降低房價，也能提振台灣經濟。胡偉良鼓勵民眾，若有改建機會應及時把握，因為「成功永遠屬於能看見未來的人」。現今年輕人普遍無力購屋，未來繼承長輩老屋，但老屋建築若無翻修改建，往後居住安全是一大考驗。而目前危老改建有獎勵措施為期三年，從去年六月實施，未來改建成為趨勢後，獎勵減少，改建範圍也會縮減。胡偉良亦期許改善台灣房價所得比，降低至五倍左右，讓年輕人奮鬥幾年就能買房，擁有安穩的居住品質，才不會失去生活目標。胡偉良觀察到國內房市的良莠不齊，他建議，建商不該抱持暴利心態，政府制定政策應該務實，才能讓台灣房市走向更好的發展。未來房屋老化的速度比少子化還快速，居住在危老建築的居民將換新屋，每年換屋量將會高達數十萬戶。胡偉良博士信誓旦旦地表示：「未來，第一要改善雙北老屋陣容。第二將增加房屋供應量，寄望降低房價所得比。第三透過改建提振台灣整體經濟。」這是他退休前的目標期許。
胡偉良學歷：台大土木工程系，營管博士、企管博士、法學博士 現任：台灣商務平台創辦人台灣天使投資人協會理事長台北市/新北市老屋改建發展協會理事長品嘉建設股份有限公司創辦人尚禹營造股份有限公司董事長兼主任技師品嘉企管顧問有限公司首席顧問師品嘉資產管理顧問股份有限公司創辦人天使創新投資股份有限公司創辦人著作： 營建勝經(上、下)(1988年1月)仗劍營建行(2000年10月)房地產勝經(2011年4月)房地產趨勢大解密(2012年1月)做個房地產的市場贏家(2012年11月)擁有一個幸福宜居的好房子(2012年12月)你一定要知道的都市更新(2013年5月)老屋改建的生死劫(2014年7月)一生的房地產計畫上【基礎篇】(2015年7月)一生的房地產計畫中【市場篇】(2016年1月)一生的房地產計畫下【實務篇】(2016年4月)地產勝經2.0：良心篇(2016年6月)新世紀的商業大解密(2017年3月)新世紀的領導、管理新思維(2017年3月)
