建築安全履歷 在物業管理的運用與執行61782' />
房子是人們休息居住的場所，是人們保護自身安全的地方，但這個保家衛民的家園，卻充斥著許多因施工不良所導致的相關問題，這些與生活息息相關的建築議題平時小則造成建築滲水、漏水、壁癌，造成生活上的不便及困擾，大則地震來時造成人員財產的傷亡損失，我們還能繼續予以輕忽嗎？混凝土裂縫、漏水問題「壁癌」(也叫「白華」)看起來就像發霉，都是從房屋混凝土的細小裂縫所引發生成的，簡單來說，水泥若含游離氧化鈣，本來就有長白華的最基本要件，在適當的環境條件中就會形成。再加上台灣處於海島型氣候，相較於房屋比較潮濕，遇到陰雨綿綿的日子，濕氣就由混凝土的微細裂縫進入水泥材料中，水分會與鈣質結合形成氫氧化鈣Ca(OH)2，如果有足夠的空間結晶，尤其是牆面，就會慢慢含水結晶長成壁癌。壁癌除了會損害建築物及視覺觀感不佳外，更容易滋生綠色或黑色的黴菌，飄散各處，若吸進肺裡，對人體健康有不良的影響。日積月累下，對居家環境及身心健康產生無形的侵害，損失極大，所以買房子千萬不要買到容易產生混凝土裂縫的漏水房！大理石、磁磚掉落問題大理石、磁磚掉落砸傷人時有耳聞，尤其在季節轉換、氣溫劇烈變化之際，大理石、磁磚更容易因熱脹冷縮而剝落。近年不少個案訴求全棟石材外牆打造建築，或使用大量隔柵加以美化裝飾的建築，這類建築設計使建築物整體重量增加之外，在地震來臨時，受地震力搖晃的程度也會比一般大樓還要來得大，外觀裝飾物掉落的風險性也相對提高。這些美輪美奐的建築外觀的確賞心悅目，但若沒有把石材或隔柵鎖固的施工品質做好，走在這些建築的下方也令大家不禁感到危機四伏。
若外牆磁磚在保固期內掉落砸傷路人或發生生命財產損失，建築業者需負民事及刑事責任。除此之外，不少老舊公寓因住戶少，沒有管委會定期做建築維護，往往疏於注意外牆剝落問題，若這類社區發生磁磚掉落砸傷人的事故，住戶一個都躲不掉，全都須負起法律責任。因此沒有社區管委會的民眾，也該積極主動關心屋況，並定期檢查外牆是否有脫落情形，才能確保住戶和行人的安全，及避免後續賠償及刑事責任。上述建築之兩項舉例問題，皆正因為施工現場有「人」的變數存在，建築設計圖面就算是全然無誤，但錯誤施工卻會大幅削弱建築結構的安全。若採用「建築安全履歷」，讓建築結構安全更上一層樓，並同時使用「Alfa Safe耐震系統化工法」，不但降低人為因素的風險，更大大提升品質的控管，如此的雙管齊下，不但施工品質透明化，大眾可以看得安心住得放心。何謂「建築安全履歷」？「建築安全履歷」是採用一條龍的作業模式，從規劃設計就避開九二一大地震的十大設計施工危險基因，到研發創新建築4.0的「戴雲發Alfa Safe耐震系統工法」，此工法採用科技發展趨勢的系統智慧化，在建築及結構規劃初期即導入，並利用自動化加工技術在工廠彎折鋼筋，使其一體化與配件化，來解決建築工人現場綁紮施工不易的問題。目前此工法也正式經過「國家地震中心」的測試，其中「Alfa Safe柱中柱」的抗震韌性較傳統工法提升近一倍，「Alfa Safe系統牆」的抗震韌性較傳統牆提升約三三％，耐震能力更提升，也能更確保建造的房屋更安全穩固。且為確保鋼筋一體化品質的穩定，「建築安全履歷協會」於全台舉辦鋼筋加工廠受訓認證，同時也為建築工班舉辦鋼筋技術士的受訓認證，讓現場施工人員了解系統化工法的施作方式，並徹底執行嚴格把關整個建築的施工品質。
以下是我們團隊十多年前研究出來的九二一大地震大樓倒塌受損的十大危險基因：(1)結構平面及立面不規則。(2)一戶四根柱～單跨建築、柱子太少。(3)軟腳建築～軟弱層問題。(4)短柱、短梁效應與搭梁及轉角街屋圓弧梁等不佳設計。(5)柱主筋與箍筋等之搭接、綁紮不良。(6)梁柱接頭未綁紮確實及梁筋在梁柱接頭之錨定長度不足。(7)箍筋間距過大且未做一三五度彎鉤。(8)梁柱主筋搭接長度不足。(9)梁柱鋼筋設計過密間距太小。(10)混凝土品質不良～工地任意於混凝土中額外加水，導致混凝土品質不一、混凝土強度不足。
「建築安全履歷」針對施工品質透明化的呈現部分，對於地震來襲容易裂開、容易漏水及最難施工的每個細節點，均拍照錄影存證，且制定結構安全重點並舉辦教育訓練，協助輔導工地進行各戶結構重點呈現之位置檢討，其包括柱、牆、梁、版等相關之平面圖位置標記，讓查驗技師或工程師在後續鋼筋工程進行中，依平面圖標記之結構重點位置查核、改善修正並完成履歷拍照紀錄，使整個施工品質完全透明化。並舉辦「一樓鋼筋綁紮觀摩會」及「標準層施工品質觀摩會」，藉由觀摩會的舉辦，與業界分享建築安全品質的提升與建築安全履歷的重要性，且最後工地將履歷資料提送「建築安全履歷協會」做結構竣工審查與核定。建築安全履歷認證資料中包括結構施工顧問逐層查驗的施工查驗細節與品質重點照片，並將營建團隊逐層記錄的建築安全履歷照片及品質計劃、材料驗證記錄作為附件，以備公開查證認證成果，所以每一戶會有一本自己家的「建築安全履歷」，使消費者買得安心、住得放心。建築安全履歷認證始於民眾客製化需求的檢討，在經過現今各類系統智慧化的使用整合研究，包括：Alfa Safe耐震系統化工法、BIM的應用、無線通訊網路平台應用等等，提供給營建業供應端優化執行使用及公司全面品質的提升，總體整合過程完全符合智慧建築4.0的精神。而BIM(Building Information Modeling)應用在鋼筋工程中，其特點是藉由建築圖說及施工物件等相關尺寸資料，以電腦軟體程式操作形成3D圖形後，讓在辦公室做規劃的建築、結構等設計分析人員、鋼筋加工廠製造人員、工地現場施工綁紮工人及機電工程人員，彼此不再雞同鴨講，能立即有效溝通、共同討論得以解決問題。
過去建築結構規劃人員只清楚建築外觀影像，但不知內部鋼筋施工細節而未注意釐清施工之可行性，造成工地現場諸多施工問題，甚至影響結構安全。而現今在BIM的導入下，在規劃初期，不論是在辦公室的設計人員或是在工地現場綁鋼筋的施工工人，都可藉由3D圖先行討論，將各鋼筋施工衝突點釐清排除，並建構柱牆梁版結構體之鋼筋細部立體3D圖，再搭配施工現場鋼筋系統化工法執行綁紮完成之紀錄相片，即完成購屋者所要的施工品質完整呈現的建築安全履歷，即是做到智慧建築4.0的目標「服務百分百─客製化需求」、「供應端優化─精準百分百」。所以BIM可建立最佳的建築結構鋼筋工程之設計與施工品質管理模式，亦是建構建築安全履歷不可缺的系統智慧化輔助工具。建議將此軟體技術應用於物業管理之上，以達日後建築設備需裝修或維護時，可透過此軟體一次瞭解所有的配置圖，並藉由此可清楚得知設備地點及任意的拆除或增建會不會影響建築結構安全。
那何為「物業管理」？「物業管理」是物業的一種增值服務，除了提供建築物內勞務與服務，以延續建築物壽命與使用的基本需求外，更應藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。物業服務項目包括：警衛保全、清潔勞務及設備設施類，如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。所以物業管理是與建築物使用有關的管理服務，目的在於使建築物的使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。隨著科技的日新月異，越來越多新技術得以改善先前技術上的不足與問題，或者像是此「物業管理」與「建築安全履歷認證」及「BIM軟體應用」的異業結合，不但得以在前端設計規劃時期對於工程相關問題有完善規劃與討論，再經由建築安全履歷認證，嚴格控管施工品質與過程，並加以詳細記錄，最後房屋建造完後，再交由物業管理公司做後續相關服務，若未來有任何設備需維修與維護，便可透過先前所建立的資料清楚得知建築物設備的相關位置，得以進行修繕作業，使我們未來的居住品質與建築物的週期壽命皆能改善與提升。
