李先生的高科技業朋友最近跟銀行談降房貸利率成功後，讓他也趕緊向貸款的銀行洽商；但是，卻碰了一鼻子灰；銀行員回答說：「李先生，真的很抱歉，銀行的利率真的很低了，很難再降了！」李先生平時的繳息都很正常，當朋友提及，若繳息正常者，可以跟貸款銀行協調，拿到較優惠的低利率後，他想，薪水沒漲，若揹的房貸支出少一些，也不無小補；結果，他乘興而去，卻敗興而歸，不像朋友那樣幸運；經一番旁敲側擊，發覺問題就出在他是藍領階級，並不是銀行極力拉攏的百大企業菁英，因此，議價條件相對矮了半截時，讓他生了頓悶氣。
#@1@#基本上，銀行房貸利率定多少，就是多少，即使房貸族老是抱怨，都被銀行「呷死死！」但最後都很認命，乖乖地繳息，壓根兒都沒想到，利用一些方法，是可以跟銀行揩油的。購買預售屋的聯電工程師張伯彥，就因為懂得利用「團購」的集體議價方法，在2005年，各銀行前半年房貸利率約為2.5~2.8％水平時，為他及社區住戶取到優惠：前半年1.98％固定利率，第7至12月機動利率為2.2％，第2年及第3年都維持2.2％，不僅值得想購買預售屋的人參考，甚至個別戶要如何集結同社區住戶，一起要求銀行降低房貸利率的技巧，他都傾囊相授。張伯彥是在2003年SARS過後，看到鋼筋、水泥及石油價格都在漲，感覺到房地產未來有漲勢而興起購屋念頭；因為在竹科上班，他就近在竹北地區挑選住家，最後買了預售屋，約定2005年5月交屋。一般來說，買房子的人大都跟建商提供的銀行貸款；但張伯彥認為，銀行跟建商有交情，建商只要一通電話通知撥款就撥，即使購屋者認為房屋有瑕疵，銀行的撥款動作，反而讓購屋者少了跟建商談判的最後籌碼，加上他並不相信該建商所合作銀行的房貸利率（2.85％）是最便宜的，因此，他就想利用「團購」的議價功能，為自己搞定房貸利率。只是，未交屋前，購屋者很難知道你的鄰居會是誰？張伯彥如何找到他的一群未來鄰居呢？
#@1@#張伯彥說，網路的力量真的無遠弗屆，他所處的竹科附近，是一群善於用網路溝通的族群；因此，他就到奇摩網站的「家族」去成立「竹北家族」，發表他是某建案訂戶，想找到一群未來鄰居，共同以「團購」方式跟銀行議價房貸利率。張伯彥除了成立「竹北家族」外，也到各房地產討論區去張貼他成立家族的訊息；很快地，有20多位買在同一社區的訂戶和他搭上線，他們不定期聚會、討論，並決定對外再找到更多的「鄰居」，這次的對象，是不善於利用電腦網路的人。大家輪流逛預售工地，看到穿著打扮不像工人，好像是買屋者，就遞給對方一張「竹北家族」的小傳單，上面述說著他們買在那個社區，想集結大家的團體力量做哪些「團購」。在「竹北家族」成員努力下，他們最終在該社區約有170多戶中，找到了80多位「竹北社區」的未來鄰居。
#@1@#到了貸款時，「竹北家族」成員就分別上網比較各銀行房貸利率，並以利率最低銀行為準，展開跟各銀行打交道，一家家壓低利率的行動。張伯彥說：「這時，還要掌握一個最高技巧，那就是直接找各銀行分行的最高主管談。因為，一般的行員對利率高或低都沒有決定權，層層請示的結果，容易浪費時間。」和銀行打交道，張伯彥善用心理戰。他打給銀行主管時，並不是直接說是要談房貸利率，而是說：「我有一筆大生意要跟你談。」張伯彥說，自己捉準對方的心理，因為那位主管又不認識你，憑什麼在第一次打交道時，就給你優惠利率，但是「一筆大生意」，生意會大到什麼程度呢？可就會吸引對方繼續花時間跟你談。接著，張伯彥就會說：「這是一筆至少30人，每人至少有480萬元房貸的大生意。」試想，這筆生意談成，該分行可是有1.44億元的貸放金額；在05年，各銀行還有不少濫頭寸，分行經理擔心錢放貸不出去的時代，1.44億元的業績，可不是一兩個月就能達到的。當然，跟銀行打交道時，家族成員中有些公司高階主管，跟某些銀行本來就熟，也發揮談判影響力；最後，共有台灣銀行、第一銀行、新竹市農會及玉山銀行是屬於利率較低者。
#@1@#但各銀行在前半年，第7至12月，及第2年、第3年的利率都不一樣，有的銀行雖然前半年的利率較低，如玉山銀行前半年1.88％，比新竹市農會的1.98％低，但第3年就調高至2.6％（機動），而新竹市農會願意給2.2％（機動），3年平均下來，以新竹市農會較優惠。張伯彥曾試算過，在新竹市農會貸 100萬元，房貸20年都不轉貸的話，本息支出約127萬餘元，而其他銀行則都超過130萬餘元，100萬元相差3萬元的利息支出，而他們平均每戶貸8成約480萬元，一省就省14.4萬元。不過，要說服新竹市農會主管少賺一些利息，張伯彥祭出「雙贏」策略。他會跟對方說，「假設你每戶可賺10萬元，現在少賺1萬元，但同時有20戶，到最後還是賺最多。」張伯彥利用「團購」的議價威力，讓新竹市農會不僅為該家族辦一場說明會；過去最好成績是5戶貸款戶同時辦理的農會主管，跟「竹北家族」約定，只要有10人以上同時簽約、辦對保的話，則該農會給的「竹北社區利率專案」就拍板敲定；最後，辦貸款簽約的住戶多達20戶以上。
#@1@#不過，除了買預售屋者可以仿效他的方法之外，對於已跟銀行貸款，但還想享有較低利率者，也不是沒有辦法。他建議，可以集結社區住戶的力量，集體跟銀行談判；談判前，可以先打聽看看，哪些銀行的轉貸利率是非常優惠的，藉此跟舊銀行談判，若不調降，那可能有多少貸款戶要「集體跳槽」，試想，若銀行一下子有2、30戶共同解約，那分行的主管不被K才怪，這時，多少降一些，可就不無小補。他認為，和銀行打交道前，公家銀行都硬邦邦的，利率不好談，還不如跟民營銀行談，他們的服務態度也較親切。至於個人部分，張伯彥則建議，要培養自己的信用評等，且維持3年以上的好信用，盡量不要使用循環利息，且繳息要正常，若手中有現金卡，最好剪卡，像他在辦房貸前1年，因為有個朋友辦房貸，手中有現金卡，銀行現金卡核多少借用額度，就視同已借貸金額，導致最後無法拿到房貸；此外，銀行要有存款，好累積自己的財力證明。上述情形，都會影響到你跟銀行談判利率時，銀行肯不肯給你優惠利率的關鍵。
