台灣老字號飯店之一的「國賓飯店」也難敵時代淘汰的浪潮，於今(二○二一)年宣布台北及高雄的兩家老飯店趕搭危老都更潮，將進行都更重建，其中，高雄國賓將轉型為住宅大樓，且傳出與大陸建設及厚生集團進行合作。
此外，根據瑞普萊坊市場調查指出，國內房市近年極為流行的「酒店式公寓宅」或是「飯店式公寓宅」，其售價會比一般住宅貴二至三成，故很多地產開發都跟飯店業簽約，引進酒店高檔服務來為房價「加值」。
老舊飯店藉危老都更化新妝
兩大新聞形成極強烈的對比，也就是老舊飯店正在從飯店市場「退潮」中，有些將趕搭危老重建進行轉型計畫，而早在十多年前引進台灣的酒店式公寓，隨著時代的需求，逐漸獲得房地產開發商的青睞，想透過此一「加值」服務來衝高房價。
根據調查，光是台北市就有多達十一家的老舊飯店跟上這波的「危老都更」潮，並已取得核准函。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台灣國際觀光曾出現千萬人次的榮景，帶動國內一波新飯店興建潮，對老舊飯店的經營就形成一大壓力，而新冠肺炎於二○一九年底在中國大陸爆發，台灣於去年農曆年後也拉警報，沒想到，今年又捲土重來，觀光飯店成為疫情「海嘯第一排」。
根據觀光旅館營運月報資料顯示，台北市飯店業在今年五月新冠肺炎疫情大爆發，六月處於三級管制期間，飯店住房率平均不到一○％，與去年十二月北市觀光旅館住用率還有接近三八％，甚至疫情前的旺季，北市的平均住房率則可達到七五％相比，經營之困境極為慘烈。
他指出，疫情衝擊內需市場下，飯店業經營狀況相當嚴峻，而有些老飯店還面臨本身建築老舊缺乏競爭力的問題，因此，政府在推動「危老重建」的都更潮下，提供老舊飯店新的發展契機，經營者也重新思考如何讓資產可以做最有效益的「活化」。
曾敬德表示，目前申請危老案通過的飯店，包括台北馥敦飯店、六福客棧、義功工業飯店、宣美飯店、洛基大飯店花華本館、豪祥大旅社、昰美飯店、神旺大飯店、國賓飯店、優美飯店及三德飯店(表一)。
老舊飯店轉身為酒店式公寓
曾敬德表示，台北市大馬路旁的老舊飯店，因為所有權人單一，不僅沒有複雜的整合問題，參與危老改建還可以獲得四○％的容積獎勵，因此申請狀況相當踴躍，而危老方案提供飯店業者一個更快速的整合改建機會，因而大大促成老舊飯店搶搭「危老」順風車，且有些飯店危老案件甚至已經順利推案預售，進入收割階段。
例如，全國首宗飯店危老案「台北馥敦飯店-南京館」，屬於飯店與住宅的複合式開發案，根據了解，業者與大陸建設簽約合建，業者分回七一％多，大陸建設則占二八％多，預計興建一棟飯店及一棟國際級酒店式公寓。
大陸建設除邀義大利國寶建築團隊ACPV設計，並引進凱悅集團旗下的「Hyatt Centric凱悅尚萃」進行未來的飯店管理，而住宅大樓案目前正以「鐫萃」案名對外預售，規劃二十五、四十五及五十五坪三種規格，強調每戶住戶都可擁有飯店俱樂部會員資格，據了解，銷售成績不惡。
曾敬德另表示，由於「房地合一稅2.0」要求預售屋也要實價揭露，而根據最新的十筆揭露資訊，「鐫萃」每坪單價約落在一四三至一五四萬元間，而最高價的是位於十八樓的每坪一五四萬元，顯見，真正的飯店式服務對於個案的銷售與價格都有正向幫助。
引進酒店式管理為建案加值
而位於南京東路與松江路口，雖不是飯店改建案，但同樣也是大陸建設興建的酒店式公寓「琢豐」案，更是邀請愛馬仕御用建築團隊RDAI親自打造，用「精裝修」設計為訴求。
其樓高為二十四層，一至九樓為酒店，十樓以上是私人住宅，總戶數為一二七戶，規劃三十五、五十及八十五坪的規格。
就飯店的經營，大陸建設更早早就與寒舍餐旅集團簽合約，並約定住戶享有二十年的飯店泳池使用權，根據了解，每坪成交價也有一百五十萬元以上。
另一件備受關注的是台北國賓大飯店的改建案，據了解，目前規劃興建二十三樓高的三棟建築，但其一至三樓為連通式，四樓以上，有一棟仍將以「國賓飯店」進行經營，而另二棟為豪宅，未來將由台北國賓提供飯店式管理或服務。
文華苑帶動風潮名人搶集郵
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，台北市之所以有這麼多「酒店式公寓」的建案，應該追溯到位於慶城街的「文華苑」豪宅案，其當初就是標榜著「文華東方酒店」式管理及服務，住戶若想吃飯店的美食，只要一通電話，飯店服務馬上就跨過一條慶城街而來，奉上熱騰騰的飯菜。
「文華苑」僅二十六戶，採一層兩戶規劃，因為戶數不多，在二○○九年對外預售時，搭上房市多頭行情，雖是一戶約四．五億元起跳的豪宅，卻在短短一個月內就完銷。
後來，更因為國巨董事長陳泰銘與精英前董事長蔣東濬爭相搶買，兩人分別各買了八戶豪宅，而引起外界更大的關注。
而同一住戶在同社區加碼買進的動作，更形成一種「集郵式」的豪宅收藏競爭，並在其他豪宅中屢見不鮮。
而新晉名人爭相進駐的豪宅，則由位於大直的「西華富邦」豪宅取而代之。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，西華富邦樓高四十二層，高樓景觀結合五星級飯店「台北萬豪酒店」的物管，讓許多家族企業型買家指名選購，因此銷售成績在同時期同等級豪宅中最為亮眼。
西華富邦去年共交易了二十三筆，而今年一至八月已經成交十四筆，最熱門的高樓豪王，目前單價最高的為二○一五年交易的三十九樓，每坪單價達二九一萬元(表二)。
西華富邦是後起新秀
張旭嵐指出，「西華富邦」除了萬豪酒店的酒店式管理，高樓層景觀視野極佳，能居高臨下俯瞰台北市，並兼具隱私性，吸引高資產族購入，除了做為資產規劃之外，也頗具企業主之間「磁吸效應」。
例如，該豪宅就吸引不少名人家族進駐，最知名的就是張忠謀家族，此外還有萬豪酒店劉家、富邦集團蔡家、印尼紡織大王宋家、路達集團董事長吳材攀家族、泰興業董事長蘇一仲家族、聯華神通集團苗豐強，及水龍頭大王路達集團吳材攀家族等。
徐佳馨另表示，有錢人的口袋極深，看中的豪宅，會一買再買，尤其去年及今年疫情期間，台北市的豪宅仍有成交揭露，顯見除了「危機入市」外，資產做更有效的配置，也是讓他們勇於進場的契機。
疫後置產增強 全球搶房比賽
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，全球疫情趨緩，商業活動逐漸回到正軌，但去年全球為了紓困大撒幣、降息的後座力仍強，再加上斷鏈、通膨、復甦，三位一體的擠壓，熱錢無處可逃，全面轉進實體資產，創造出前所未見的榮景。
根據獨立不動產顧問公司萊坊(night Frank)今年最新發布的「全球買家調查」(Global Buyer Survey)，結果顯示，買方在「購屋意願」、「價格走勢」、「加價幅度」方面，都跟去年疫情最嚴重的第二季有截然不同的樂觀積極看法。
黃舒衛就去年及今年兩次調查的比較研究分析指出，疫情提高「購屋意願」，去年第三季有二成的受訪者有購屋、搬家計畫，而一年後則有一九％已經搬遷，北美洲、澳洲甚至高達二五％，而今年更是有二五％計畫購屋、搬家，可見全球消費者購屋置產的意願在疫後持續增溫。
「購屋預算」方面，由於去年是空頭佔上風、看跌的多，因此願意加價的只有寥寥的七％，而縮減預算的有四七％，另想拿大刀砍價一○％以上的更有三一％；然而恐慌過後，今年願意加價的暴增到二八％，整整增加三倍。
增強的購屋意願、樂觀的價格預期、積極的加價策略更成為今年全球房市的基調，難怪被形容為一場「搶房比賽」(Race For Space)。
飯店式管理房價多二至三成
此外，萊坊也從二○一九年開始調查飯店式管理的品牌住宅售價，結果發現，大都比一般住宅加值二五％至三五％間。
另疫後買方對於休閒設施、服務管理、環境衛生、空間安全、較高的租金報酬率都有期待，因此願意加價三九％的預算購置品牌公寓。
黃舒衛表示，全台從北到南已有不少品牌建商標榜飯店式管理，預期在豪宅、地上權住宅的全面性導入之後，台灣未來不但會出現更多的品牌住宅，還會因為這波防疫旅館的普及而衍生強大的酒店式公寓及高端物管商機。
黃舒衛表示，酒店式公寓建案已全台遍地開花，就其了解，台北除了有西華富邦、文華苑、琢豐、鐫萃等案件，新北則有馥華艾美一案，而台中有勤美之森及雙橡園系列代表。
至於高雄地區還有和陸寓邸及遠雄THE ONE等指標案，就連最近台南都有清景麟巴克禮PARK 2，以及高鐵嘉義站旁的「高鐵國際城」等新案搶攻酒店式管理市場，顯示品牌住宅的潛力正在默默發酵，連中南部都一片火紅(表三)。
豪宅進階與五星級飯店結合
住展雜誌研發長何世昌指出，早年台灣豪宅重視建材、地段，接著逐漸吹起特殊建築外觀與公設風，但近年以來，豪宅市場內容再進階，與五星級飯店結合，成為時下新主流。
不過，雖然很多建案標榜飯店式管理，名稱上有飯店，但其實絕大部分都不是真的有飯店進駐社區，或替社區提供服務。
何世昌指出，由於飯店宅物管、公設等服務較佳，價位相對貴，如果是開發商直營的飯店保障性較高，而目前國內開發商兼飯店業直營的建案只有「西華富邦」。
他說，「西華富邦」是由同集團的萬豪酒店進駐社區，是少數由直營飯店介入物管的豪宅社區，同時，萬豪酒店也提供社區住戶免費假日早餐，堪稱國內豪宅的創舉。
他認為，「真飯店服務」的風氣，應是建築開發商與同集團旗下的飯店，或與國際知名五星級飯店簽訂契約合作，由飯店向社區提供特定服務，甚至由飯店人員進駐社區作物業管理。
另像「琢豐」是大陸建設與寒舍餐飲集團合作，板橋「馥華艾美」與艾美酒店合作，台中「勤美之森」則是與IHG洲際酒店合作，高雄的遠雄「THE ONE」也是與IHG洲際酒店合作，高雄「京城KING PARK」則引進同集團旗下的H2O水京棧，提供社區住戶相關服務。
真假飯店宅 小心買貴了
何世昌表示，這類的合作模式，往往會為建案創造出更高的的成交價格，這種「豪宅＋飯店」的發展，可說是蔚然成風。
此外，由南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟所成立的清景麟建築團隊，為了其在台南東區推出的「巴克禮park2」，以及在高鐵嘉義站旁所推出的「高鐵國際城」加值，更是宣布與台南晶英酒店簽約，引進其五星級服務進社區。
另外，先前在高雄熱銷，位於亞洲新灣區的「和陸寓邸」經典飯店宅，則是由大陸建設與日本大和房屋集團合資成立的汎陸建設所興建的複合式開發案，共興建兩棟摩天建築，除了「和陸寓邸」住宅大樓外，另一棟則將引進日航酒店(hotel nikko Kaohsiung)。
不過，「酒店式公寓」或所謂的「飯店宅」如此多，誰才是具有真材實料，而非「假飯店宅」呢？
何世昌建議，選購購買「飯店宅」比一般住宅更需注意建商和飯店業者的信譽，畢竟飯店宅的高身價來自於飯店服務，假如飯店業者未履約而中途撤出，不僅服務內容縮水，社區房價也會大受衝擊。
▊清景麟建築團隊與台南晶英飯店簽署策略聯盟備忘錄，未來在建案既有的物業管理外，為住戶規劃並提供尊寵服務。
