二○二一年的台灣房市，在走過五至八月的疫情三級警戒後，出現「報復性買盤」，各區房市在資金柴火旺燒下，全台房價「熱」情上漲，而眼看房市重演投機風潮，包括中央銀行、內政部及財政部等三單位，為了「居住正義」，各種打炒房的動作一波接一波，被認為「殺紅了眼」！
央行連四波信用管制
中央銀行在十二月十六日，年底最後一次的理監事會後再出重手，宣布自十二月十七日開始實施第四波的信用管制，再度調降包括自然人購置高總價住宅(俗稱豪宅)及第三戶以上房貸成數為四成，也就是自備款提高至六成，阻斷投資客「財務槓桿」操作，別想從銀行搬錢去炒房的功用，等於又出重拳打擊投資客。
同樣的，包括購地貸款成數、餘屋貸款成數及工業區閒置土地的抵押貸款成數都下降，則是對土地開發者或建商出手。
央行從去年十二月八日開始第一波信用管制，開始重視自然人成立一人法人公司購屋的問題，首度對這類「法人」出手，且第一屋就設限六成，此外，也針對外界定義的「多屋族」為持有第三戶者，對第三戶貸款設限，且對建商的餘屋貸款成數也設限(表一)。
今年三月的第二波信用管制則再降貸款成數，並增加豪宅貸款成數管制，由第一戶的六成降為五成五，及新增第四戶管制成數一下子降至四成，此時，隨著工業區土地被炒高，也新增閒置土地抵押貸款的高成數為五成五。
豪宅客捧現金買房
不過，央行管制豪宅貸款成數卻被「打臉」，根據台灣房屋趨勢中心從實價登錄所蒐集到的資料顯示，不管是在台北市大直地區的「西華富邦」豪宅，或是大安區「OneParkTaipei元利信義聯勤」豪宅，或是其他豪宅，今年以來，有太多「豪宅客」捧現金買數億豪宅，根本連眉頭都不皺一下；另有些僑外資買房，有些都是現金交易，這些都是央行刁難不到的「豪宅客群」(表二)。
而第三波最讓自然人震驚的是，在六都及新竹縣市等八個地區購屋，第二房的購屋貸款，不得有「寬限期」，也就是一開始繳息就要「本金攤還」。
此舉也讓不少人擔憂，央行把過去房市「熱區」的六都及新竹縣市等八個縣市的投資客，趕至一些房市「非熱區」，當資金湧入時，又炒高「非熱區」的房價，央行本意在「防堵」，但最後卻可能讓資金「溢散」出去，會不會造成「燎原」的反效果？一切都在觀察中。
如今，事隔一年，央行再出手，第四波打房也側重在信用管制上，照樣針對高價住宅及自然人購第三戶的貸款成數下降，再者，也想勒緊土地開發商及建商的「咽喉」，讓其土融及建融，不再像過去那樣的高成數，用銀行的錢來購錢。
央行難打到大咖
央行的四波重拳，打炒房效果為何呢？吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，央行出的招，就是「利率升息」與「選擇性限制貸款」。
而利率升降要視總體經濟表現、全球QE量化緊縮、利率、匯率的變動、產業對外競爭力等等的因素考量；選擇性升息或選擇性限貸對整體房市最有效的是達到風險控管的目的，避免房市崩盤影響到金融機構的高逾放危機，對於炒地、炒房現象的改善效果非常有限。
李同榮表示，主要是市場「大咖」口袋較深，並不缺資金，影響的是口袋較淺、操作槓桿較多的小咖投資者，雖然央行歷經四次推出限貸措施，但仍然只是打到心理，難打到骨裡，炒作大咖仍然存在。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，從央行最新的消費貸款餘額成長趨勢來看，新增住宅貸款年增率從今年六月的10.42%降到十月的9.37%，而建築融資也從今年初的18.7%降到15.25%，顯見資金潮雖然洶湧，但選擇性信用管制持續發力。
黃舒衛分析，雖然這次持續緊縮豪宅、多屋族、餘屋、購地貸款成數等措施未超出市場預期，但重點是內政部提出《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》針對預售屋換約的修法構想。
因為單有低成數的信用管制，卻不管理換約套利，尤其現在工程時間動輒三至五年，操作時間很長，根本搔不到癢處，效果非常有限，甚至已出現邊際效益遞減。然而如果嚴格限制預售屋不能轉售，投資客只能乖乖拿出六成自備款等交屋時，否則就等著違約、斷頭，則絕對是市場的殺手鐧。
黃舒衛認為，雖然央行第四波信用管制項目與之前差異不大，政策可預期性高，但有美國聯準會縮減購債規模、升息以及疫情的不確定性，國內更有內政部、財政部、地方政府的各類房市降溫措施，以及超額供給的疑慮，預期二○二二年會出現另一波獲利了結、預售屋換約潮。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，延續上次調控基調，央行此次出手依舊以緊縮資金為主，搭配相關部會行政手段，特別是當買盤從預售屋轉往成屋後市場，價量出現修正會更有空間。
徐佳馨表示，其實，外界關心的是明年美國升息後，央行會不會隨著「升息」，對大多數的購屋族來，最關心的就是升息幅度反應在房貸利息部分，一旦升息，他們的負擔就會加重。
▊2021年豪宅交易多，有不少豪宅客捧現金買房，根本不貸款。
內政部修法嚴懲炒作
除了央行之外，內政部也丟出讓人傻眼訊息，在十二月九日發布新聞稿，針對近來預售屋市場炒作哄抬，嚴重影響不動產市場交易秩序情形，於部務會報通過修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，嚴懲炒作最高處三年徒刑或併科五千萬罰金，同時要求預售屋解約須三十日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制並於五年內不得移轉、建立檢舉獎金機制等，以有效防杜住宅淪為炒作工具，維護市場交易秩序。
內政部強調，住宅是用來居住，不應該作為投資和炒作的商品。內政部自去年起發動四次預售屋聯合稽查、施行「實價登錄2.0」新制，將預售屋銷售全面納管及禁止紅單轉售等，對於促進交易資訊透明及遏止炒作已有初步成效。
內政部特別說明，觀察近期預售屋銷售情形，發現建案多採分批限量銷售，惟因投資客利用「揪團」簽約後再行「換約轉售」的手法，形成建案搶購完銷假象，造成想買屋的消費者恐慌，進而促使建案售價不斷調漲，這次修法限制預售屋換約，將能遏止「假性」買賣炒作，使市場回歸理性交易與合理交易價格。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近幾日從內政部公布整頓預售屋的五大措施，到金管會加強不動產授信稽查，政府打炒房態度明確，加上全台房價受資金拉動，部分區域房價來到新高，挑戰買方購買力，交易將會放緩。
台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民指出，明年房市主要是看五大變數，包括資金、利率、通膨、打炒房政策及營建成本，這五大變數可為利多，也可能轉成利空。
譬如打炒房政策，現在大家最關注的是內政部所丟出來的「五傷拳」，如果照內政部的版本修法通過，基本上對預售市場是大利空，但對成屋市場而言卻是利多，投資置產型資金有可能再轉回到成屋市場；但假使明年政府打炒房力道再加重，則另當別論。
張欣民表示，若是內政部的修法草案經立法院三讀通過，則預計市場上會提早出現「跳船潮」，有不少投資者會在法令通過實施前「先出場」，一如「房地合一稅2.0」在今年七月一日上路前，就不少人投資者先賣出，才創造出房地合一稅七月統計的高峰。
限制預售屋換約 錢轉成屋
住展雜誌研發長何世昌表示，前一波打房把市場資金推往預售屋市場，如今內政部祭出「禁止預售屋換約」措施，等同宣告全國預售屋「只能買、不能賣」，假如市場資金與買盤因此被趕至成屋市場，而成屋市場供給量嚴重不足，是否會因此產生「打房紅利」致使價格驟揚，將是未來觀察的重點。
何世昌指出，雖然內政部「禁止預售屋換約」尚未修法通過，但預料短期將影響預售市場買氣，建商推出預售屋建案意願降低，不僅未來預售屋推案量會減少，市場資金還可能會朝成屋市場移動，包括新成屋、新古屋與中古屋。
此外，由於今年七月一日上路的「房地合一2.0」，將重稅閉鎖期延長至五年，且預售屋持有時間在交屋前後重複起算的緣故，因此二手市場成屋委售量也頗低。
何世昌認為，由於成屋市場供不應求的緣故，接下來需密切觀察成屋價格是否會因此跳漲、縮小與預售屋的價差，乃至於超越預售屋價位。倘若成真，那麼前後二次打房，反而會導致預售、成屋分次輪漲，這種結果將是最糟糕的結局。
政府猛標售土地 算不算炒房？
但炒房者只有一般投資者嗎？李同榮則批評，打炒地應從政府率先做起，國有市有土地應暫停標售。
他說，國有市有土地往往是兵家必爭的精華區，且都選擇熱漲地區優先標售，例如最近高雄市台積電擴廠的楠梓區周邊，市府趁勢要標售市有土地，勢必再創高價，市場炒地原兇呼之欲出。因此，國有市有土地標售除了慎選時間點以外，必須大幅擴大社會住宅比例，才能符合居住正義。
