近年預售屋投機炒作頻繁，內政部多次結合各縣市政府及行政院消費者保護處、公平交易委員會、地區國稅機關同步辦理聯合稽查，2021Q4台北市政府地政局對預售建案依預售屋買賣契約書範本(以下簡稱契約範本)擬定27項查核重點，以下係依合格率由低而高分期逐點解析如下，以供參考：
一、契約範本第二條：房地標示及停車位規格《合格率10.53%》
＿縣(市)＿鄉(鎮、市、區)＿段＿小段＿地號等＿筆土地，面積共計＿平方公尺(＿坪)，使用分區為都市計畫內＿區(或非都市土地使用編定為＿區＿用地)。
同前述基地內「＿」編號第＿棟第＿樓第＿戶(共計＿戶)，為主管建築機關核准＿年＿月＿日第＿號建造執照(建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件)。
1.買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第＿層□平面式□機械式□其他＿，依建造執照圖說編號第＿號之停車空間計 ＿位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第＿號車位＿個，其車位規格為長＿公尺，寬＿公尺，高＿公尺(請參閱照片)。另含車道及其他必要空間，面積共計＿平方公尺(＿坪)，如停車空間位於共有部分且無獨立權狀者，其面積應按車位(格)數量、型式種類、車位大小、位置、使用性質或其他與停車空間有關之因素，依第二目之比例計算之(計算方式如附表所示)。(建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件)
2.前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者，應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。(以下略)
1.購屋時首應注意土地使用分區，近年備受關注的大直娛樂用地違規住宅使用問題，購屋時只要詢問清楚完工後是否登記為「住宅」或「一般事務所」，即可得知其合法性；由於工業住宅大都是經過二次施工，顯有違法疑慮，因此銀行承作房貸的意願不高，未來轉售相對不易。
2.有關房屋坐落方面，應注意鄰地是否被大型廣告招牌遮擋，導致無法了解未來鄰地規劃設計情況，常見後面再蓋的建物棟距很小，有些甚至沒有超過三公尺，其次，有些地形不完整基地常會出現壁刀煞等風水問題；另外有些山坡地住宅。例如淡水地區就曾出現兩塊基地在不同時間開發，因為受到坡度影響，導致最後興建的兩棟建物棟距與廣告宣傳差距太大而興訟。
4.停車位應該要特別注意的是，是否為雙向進出的平面車道，亦即要避免單向進出的狹窄車道(請參閱照片)，另外也要注意小基地建案，尤其是危老重建，常見機械升降停車位(請參閱照片)，因此就不可能構成豪宅的要件，售價也就相對較低；另一個重要問題是停車位的規格應該要清楚標示長、寬、高尺寸，才不會造成寬度不夠甚至是上下兩層機械停車(請參閱照片)，導致停車不便等問題。
5.有些建案安裝有電動汽車充電設備(請參閱照片)，甚至在停車位後面還規劃設計有小小的儲藏空間，方便放置維修零件等。
二、契約範本第四條：共有部分項目、總面積及面積分配比例計算《合格率21.05%》
(一)本房屋共有部分項目包含□不具獨立權狀之停車空間、□門廳、□走道、 □樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室(未兼作停車使用)、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目(__)。
1.共有部分應該要特別注意電梯機房、機械室或幫浦室位置，其中最重要的就是中繼水箱位置，一般而言，中繼水箱的上下兩層與左右鄰戶，定價會比較低，通常也是一般購屋者較為排斥位置。
2.常見屋頂突出物以示意圖標示為臥室出售，其實這就是一個標準的違章建築，隨時可能遭檢舉拆除。
3.另一重要問題是表面看來公設項目齊全，但是否每一住戶都適用就相當值得商榷，例如健身房、宴會廳等，對於一些住戶可能就是不具效用的公共空間。
4.台北捷運板南線忠孝新生站附近就有一危老重建案，銷售面積40坪，經查證方知公設10坪，停車位10坪，亦即主建物與附屬建物只有20坪，廣告傳單強調三房兩廳兩衛，應特別注意的是總面積是否包括停車位面積，此外，扣除陽台之後室內實際使用空間多少？上述案例只剩17~18坪，標榜規劃成三房兩廳兩衛，室內實際使用空間一定非常狹窄，可以想像得到的是，客廳、餐廳與廚房三位一體，並且至少有一套衛生設備沒開窗。
(一)賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：
2.賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。
3.買方繳清所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手續。
4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
(二)賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照(若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會)或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還。
(三)買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。
(四)買方同意於通知之交屋日起三十日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。
1.在通知交屋期限方面，法令規定是領得使用執照六個月內通知交屋，惟當前在缺工缺料情況下，是否能夠如期交屋，就應特別留意。
2.在房屋瑕疵方面，應特別注意要在交屋前完成修繕，並非交屋後再補修繕，其重點在於交屋前修繕，還可以經由驗屋程序來要求達到合理修繕情況。
3.對於延遲交屋問題，定型化契約規定每超過一天應該按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息，惟常見建商擅將萬分之五的利息私下調降或者是跟買方協議降至數萬元甚至零元，而嚴重影響購屋權益。
4.交屋保留款為房地總價 5%，建商不得擅自降低交屋保留款額度。
5.通常在交屋時都只是先辦理每一購屋者所購買的單戶房屋範圍，至於公共設施部分則是等到成立管理委員會之後再行點交，值得注意的是，公設項目、位置、面積，其他例如運動器材等公設項目與品質如何驗收點交？
6.依據定型化契約規定，房屋點交之後買賣契約是不需要返還給建商的。
四、契約範本第三條：房地出售面積及認定標準《合格率31.58%》
買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺(＿坪)，應有權利範圍為＿，計算方式係以專有部分面積＿平方公尺(＿坪)占區分所有全部專有部分總面積＿平方公尺(＿坪)比例計算(註：或以其他明確之計算方式列明)，如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。
□中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者，其屋簷__平方公尺(__坪)及雨遮__平方公尺(__坪)。
1.在房屋出售面積方面，應該特別注意的是長、寬、高尺寸，並且也要了解客廳、餐廳、臥室、廚房或廁所各多少坪，其實交屋時常有些客戶自行攜帶雷射測距儀(請參閱照片)實地測量；筆者曾目睹屋主偕同裝潢設計師驗屋，主要是因為裝潢時必須實地丈量各空間尺寸；以客廳高度為例，該建案廣告時標榜3.2米，實際上客廳跟餐廳之間還有一大梁區隔，經實地丈量之後，3.2米扣除天花板與地板厚度20公分，再扣除大梁80公分，大樑與地板之間淨高只剩2.2米，至於客廳、餐廳高度約三米左右。
2.其次，驗屋時對於陽台空間也是非常重要的項目，一般小坪數空間可能沒有前陽台，其因在於集合住宅每一樓層都有一個走道，因此，打開大門就直接進入室內，至於後面陽台才會有採光問題，重點是後面僅有的陽台空間通常都是規劃為工作陽台，亦即空調主機、熱水器、洗衣機全都擺置於後陽台，並且上面還裝置兩根不鏽鋼長桿用以晾曬衣服，至於其他管線也都是放置於後陽台，因此實際使用空間會顯得相當狹窄。
3.近年因為雨遮、屋簷不能登記也不得計價，自從107年1月1日以後再領得的建造執照就沒有屋簷、雨遮的爭議，因此，在附屬建物部分就只有陽台一項可以登記。
(一)第六條契約總價內之部分價款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。
(二)前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：
(1)差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
(2)差額超過原預定貸款金額百分之三十部分，賣方同意依原承諾貸款之利率，計算利息，縮短償還期限為＿年(期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。
(3)差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
2.可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。
3.可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。
(三)有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。
1.貸款約定部分，應該特別注意的是這一兩年各主關機關都在進行打炒房，央行對於貸款控管極為嚴格，因此貸款成數要像以前那樣貸到七成不太容易；另外，銀行在估價方面也相對比較保守，因此如果能夠貸到七成已算不錯，惟以前不少建商契約訂定承諾貸款八成甚至更高，應該特別注意的是一般所辦理的都是購屋貸款，不足部分就以信用貸款補足，再不夠就以公司貸款進行分期付款，如此一來就會跟你原財務規劃會有很大的差距
2.另一個比較重要的問題是以前購屋除了七成貸款甚至八成貸款之外，還有三至五年寬限期，此外，亦有將20年的貸款期限延長至30年，近年央行大幅限縮房貸，因此，對於寬限期與房貸年限應事先詢問清楚，俾免交屋後為繳付房貸而疲於奔命！
▲雙向上下坡車道
▲單向上下坡車道
▲機械升降停車設備
▲電動車充電設備
▲驗屋必備利器雷射測距儀
