為遏抑未明顯下跌的房價，央行擬再祭出第五波打炒房措施，主要重點為限縮30年房貸，亦即未來管制措施將考量限制貸款年限或第二戶以上貸款成數等，所謂「受限房貸」係指選擇性信用管制措施規範之公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款、自然人第三戶以上購屋貸款，因此，不論是一般購屋者或投資者都備極關心未來央行利率與房貸政策之動向。
近年主管機關多次辦理聯合稽查，2021Q4台北市政府地政局對預售建案依預售屋買賣契約書範本(以下簡稱契約範本)擬定27項查核重點，以下係續前期依合格率由低而高，就「履約擔保機制」與「地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬」逐點解析如下，以供參考：
本預售屋應辦理履約擔保，履約擔保依下列方式擇一處理(詳請參閱附圖)：
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定本契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
本預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。
前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非為買方管理信託財產。但賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。
本公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
本預售屋已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
(一)依內政部地政司彙整之預售屋買賣契約條文常見錯誤樣態，主要有以下四點：
(二)常見預售屋買賣定型化契約約定賣方不需提供任何履約擔保機制，實係違反消費者保護法之規定，依行政院消費者保護處108年11月13日院臺消保字第1080037867號函：預售屋買賣契約由買賣雙方另行加註「買方同意賣方不需提供任何履約保證或相關機制」，係以個別磋商條款排除預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，咸認有損及消費者權益，並危害不動產交易安全之情事，依消費者保護法第17條第4項規定，該條款無效，雙方權利義務關係仍應回歸預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項相關規定，由企業經營者提供「履約擔保機制」。
(三)有關不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定之相關規定，依內政部地政司公布資訊分述如下：
(1)由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。
(2)又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
(1)建商與金融機構簽訂保證契約，保證建商若未能如期交屋，將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金。
(1)係由賣方與受託機構簽訂信託契約，委由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管，可達到專款專用之目的。
(1)係指兩個同業同等級之建商相互連帶擔保，若其中一家建商之預售屋建案無法完工或交屋時，另外一家建商應無條件完成本建案後交屋。
(1)係由全國或各縣市不動產開發商業同業公會邀集會員成立連帶保證協定，若保證協定之會員無法完成預售屋建案，買方可持保證協定之書面影本向加入本協定之公司請求共同完成建案後交屋；加入本協定之公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
(2)賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。
(四)至於預售屋不動產開發信託及價金信託專款專用之範圍，請參閱附表。
十一、契約範本第九條：地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬《合格率36.84%》
本契約地下層共＿層，總面積＿平方公尺（＿坪），扣除第四條所列地下層不具獨立權狀之停車空間以外之共有部分及依法令得為區分所有之標的者，其餘面積＿平方公尺（＿坪），由賣方依法令以停車位應有部分（持分）設定專用使用權予本預售屋承購戶。
本建物法定空地之所有權應登記為全體區分所有權人共有，並為區分所有權人共用。但部分區分所有權人不需使用該共有部分者，得予除外。
共有部分之屋頂突出物及屋頂避難平台，不得為約定專用部分，除法令另有規定外，不得作為其他使用。
四、法定空地、露臺、非屬避難之屋頂平臺，如有約定專用部分，應於規約草約訂定之。
1.以往常見建商為獲取更高利益，擅將法定空地以約定專用方式交由一樓保管使用，導致交屋後一樓將前、後與側院據為己有，有些供作停車使用，更有作為營業使用(詳請參閱照片)，導致日後糾紛層出不窮，而這也正是當前老舊公寓無法因應人口老化需求，利用法定空地安裝電梯之主要原因；另外，現階段都市更新所面臨的最大挑戰也大都緣於一樓分屋估價權重比例認知不一等問題。
由以上預售屋買賣契約書範本以及內政部聯合稽查「履約擔保機制」與「地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬」合格率都僅36.84%，顯見當前大多數建案都沒有依契約範本規定辦理簽約相關事宜，因此，購屋時應特別注意此一契約條文之相關約定，以確實保障自身權益。
▲屋頂違建隨處可見
▲一樓占用後院法定空地供停車使用
▲三棟建物之間幾無防火空間
