住在新北市板橋地區，出社會努力工作多年後的小陳，決定與女友步入禮堂，但希望在結婚前能先有房，並考量到以後有小孩，空間不能太小，經過一番討論後，兩人向房仲業開出條件：「江子翠附近、以新建案為主、至少三房，坪數約三十坪上下，每坪約四、五十萬元，總價在二千萬元以內」。
21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，江子翠位在板南線的捷運江子翠站，到台北市僅一站之隔，到板橋車站也僅兩站距離，交通相當便利，並且外圍整體生活機能不輸捷運周邊，民眾購屋用捷運站Google賞屋，「江子翠站」、「新埔站」的指名度相當高，因此，捷運周邊的新建案都會以「捷運宅」或「類捷運宅」為房市的賣點，不少江翠北側重劃區的推案建商也是如此。
四年帳上獲利三四○萬元
小陳從二○一七年開始認真看房，但房仲介紹的新建案，每坪開價都超過六十萬元，而總價若在二千萬元以內的中古屋，他們又不喜歡，後經親友推薦，逐漸往江子翠外圍的北側重劃區去看房，總算在宏國路上看到滿意的新建案，公設不高、總價更低，且距離捷運站也近。
小陳後在21世紀不動產幫忙仲介下，在二○一八年以每坪五十萬元，總價接近一千七百萬元，購入八樓的三房房型，且在短短不到四年內，該路段目前最高已漲到每坪破六十萬元，也就是一坪賺十萬元，以其三十四坪的權狀坪，四年的帳上獲利是「三四○萬元」。
不過，更賺的還大有人在，大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，若是買到江翠北側重劃區第一個推的預售案「江翠ONE」，當時建商喊出「破盤價」，每坪四字頭，新建案比附近的中古大樓六字頭還便宜，讓當初買到的人，如今都會「偷笑」。
郎美囡表示，政府打炒房，於二○一六年一月一日上路的「房地合一稅」，因為四五％的高稅率，讓房市急凍，當年並創下年移轉棟數僅二四．五萬棟的新低紀錄。
當年，北台灣的房市因漲多拉回整理，下修幅度都有一至兩成，而不少建商都喊出「讓利」，要把消費者吸引進接待中心，其中，最給力的是甲山林廣告幫茂德建設在江翠北側首推案「江翠ONE」，每坪只要四十萬元不到，吸引一些早鳥進場，有人的成交價還有到三十八、三十九萬元的，即使後面的成交價可能賣到四十二至四十五萬元，都比現今的價格來得低。
郎美囡表示，現今該社區實價登錄的成交價都接近六十萬元，若以三十坪買在四十萬元左右的人來說，持有六年的每坪獲利達二十萬元，帳上獲利達六百萬元。
此外，一些面水岸河景的建案，有些開價更直指七字頭及八字頭，直追新北市核心的「新板特區」房價。
江翠北側被打造成「新大直」
江翠北側重劃區的發展也是板橋人「始料未及」的，591新聞組組長畢務潔指出，「江翠北側重劃區」的命名，源於江子翠、新埔、社後地區總稱為江翠，該重劃區又位於板橋最北側，故以此定名。該重劃區屬自辦市地重劃，沿河岸開發，共分A~G等七個開發單元，早期地貌雜亂，卻具大漢溪第一排景觀優勢，被喻為新北市的「新大直」。
畢務潔指出，「591新建案」曾分析江翠北側的優缺點，其優點包括：一、主打水岸優勢，擁長達5700米河岸；二、新案多為主流二至三房格局，打出四字頭破盤價；三、重劃區鄰近華翠橋、萬板橋、華江橋、大漢橋及新海橋等五座橋樑，近新北環快、台64快速道路，聯外交通機能佳。
四、周邊學區完整，距離學校也都不遠；五、單元AB擁435藝文特區，休閒選擇多；六、單元Ｃ近捷運環狀線新埔民生站，單元DE近捷運江子翠站，單元FG走到捷運江子翠站也近。
但缺點也包括：一、整體生活機能較缺乏，仰賴市區；二、市區進重劃區需經長江路，該路段多武市，街景較凌亂，且規劃進入重劃區的巷弄不多，稍顯封閉；三、新案大部分為單層多戶設計，住戶出入稍顯複雜，且小坪數格局衛浴多半沒開窗；四、單元AB距離捷運站較遠，單元Ｃ新海路部分路段近市立殯儀館的嫌惡設施。
某房仲公司人員指出，各地的新興重劃區向來都憑藉大好前景開出新高價，帶動區域房價，但江翠北側重劃區首推案卻遇上最差的時機─「房地合一稅」上路，房市急凍，建商要賣房就要「讓利」，而意外讓最早進場的購屋者，能買到比中古屋還低的新成屋房價，進而享受到後期快速增值的甜美果實。
曾經的房價凹區
畢務潔也談到，從二○○三年至二○一五年的大多頭行情，讓板橋的房價水漲船高，以江翠北側文化路兩側的高樓大廈，中古房價都在六、七字頭，但二○一六年「單元Ｅ區」的新建案卻出現四字頭房價，頓時成房價凹區，吸引板橋當地，以及中永和、台北市萬華區及大同區的民眾來買。
甲山林廣告為江翠北側重劃區的房價開了第一槍，因為賞屋民眾擠滿接待中心，也讓其他建商有勇氣來此推案，雖然要辛苦地從四字頭、五字頭，向上挺進，但基本上，當時的氛圍是「房子賣得動」就好。
迄今，包括立信、茂德、遠雄、興富發、信義房屋、新潤、亞昕、華固等建商在這六年來都陸續在單元A-G等區進場，有不少建案主打「年輕首購」的主力客群，因此，規劃主流二至三房格局。
畢務潔就單元A-G的各區特色表示，率先市地重劃的西側「單元AB」，走路十分鐘就到中正路、國光路商圈，採買選擇多，雖是舊商圈，但生活機能最齊全。
此外，除了文丘公園、藝香公園、雙社公園，區內還包著435藝文特區，周邊還有國光公園、玫瑰公園等，休閒活動去處多。交通方面，開車民眾主要靠環河西路銜接台64、65快速道路，較可惜的是，該區五百米內沒有捷運站點，需到二公里處的新板特區才有板橋車站。
「單元Ｃ」東以大漢橋西側為界，西以板橋國中東側為界，採買機能仰賴四維商圈及早市朝陽市場，另外四維路上也有頂好超市，長江路一段則有全聯福利中心。
休閒運動方面，環河西路、新海路有望月公園，規劃涼亭、公園椅，可遠望新月橋，南側也有玫瑰公園、板橋國民運動中心、四維公園等。
聯外除了靠環河西路連結快速道路，新海路過新海大橋或民生路過大漢橋都可到新莊，另走遠一點可至環狀線的「新埔民生站」，或是騎YouBike可至捷運「新埔站」，比較需要留意的是，新海路部分區段鄰新北市立殯儀館，較具抗性。
「單元DE」為整個重劃區腹地最大，開發面積約二十六公頃，除了基本的聯外交通，單元DE靠近捷運「江子翠站」及「新埔站」，步行十至十五分鐘就能搭捷運，交通機能更優，選擇更多，且學區江翠國中與江翠國小，綠地石雕公園、農村公園等。
捷運通車也帶動雙十路商圈及文化路商圈發展，商家聚集，選擇多元，有美聯社、全聯福利中心及華江黃昏市場，上班族下班買菜也很便利。
「單元FG」區內多空地，現階段生活機能較缺乏，想要採買可就近到民治街商圈，或是走到文聖街一帶，商家才會比較多，另外也可步行約十五分鐘到雙十路、文化路商圈，採買選擇更多。
▲新月橋為單元ABC區房價加值。
面水岸房價坐七望八
畢務潔指出，根據「591新建案」的市場調查，因台商資金狂潮回台，帶動房市在二○二○年及二○二一年大漲，近年板橋區房價攀升，江翠北重劃區新案行情也一併起漲。
以目前各區房價來說，平價區塊如鄰近板橋殯儀館的Ｃ區，或是重劃區南側，距捷運較遠的AB區，平均行情仍落約五字頭左右，適合一般購屋族進場。至於Ｄ、Ｅ、Ｆ等區的新案，包括「立信天禧」、「江南STAR」，行情普遍都已坐六望七，不少鄰近水岸第一排的建案，價格更已站穩七字頭。
此外，雖然江翠北側重劃區生活圈仍在發展階段，不過由於擁有舊市區、捷運等生活機能支撐，房價普遍有撐，加上板橋市區推案量少，新案價碼更是動輒上看八字頭，因此除非是相中水岸首排景觀宅，房價普遍較高外，其他江翠北側重劃區當前的房價與板橋市區相比，仍具備一定的價格優勢。
21世紀不動產板橋特區加盟店襄理王炯明指出，江翠北側自從首案破盤價，獲得市場認同後，不少建商爭相湧入推案，加上重劃區最大的特性就是道路如棋盤式規劃，筆直又寬，整個重劃區的北邊都鄰大漢溪，具有水岸景觀。
近幾年來詢問江翠北側的大多是年輕人，他們指名要買新房子，要電梯大樓，對既舊又要爬樓梯的公寓房子不感興趣。
不過，價格仍是他們最在意的，因為是年輕首購族，他們以總價帶，設定在一千萬元上下，有的則可接受一千五百萬元上下的新房子為主，而能靠近捷運站更好。
但在了解，整個重劃區以單元DEF區較靠近「江子翠站」及「新埔站」的房價對他來說，可能超出負荷，有人就往單元AB區去找房。
中低總價帶吸年輕首購族
王炯明表示，建商會依據立地條件來蓋房子，加上房地合一稅上路後，房市都以自住的剛性需求為主，因此，屬於小宅的二房或二加一房的產品居多，主打「中低總價」，要讓年輕人買得起。
以單元AB區來說，此類房型最多，加上附近又有435藝文特區，且鄰近中正路整個舊商圈，生活機能不錯，即使離捷運站遠，但因設有YouBike的停靠點，很多年輕人騎著就能到「府中站」或是「板橋站」搭捷運通勤，此區房價約在六字頭上下。
而整個江翠北側的房價，以單元CD區最低，主要是有嫌惡設施的新北市立殯儀館，對房價較有抗性，但有些年輕人較不信邪，或是有些南部上北部求職的「北漂族」，累積多年積蓄才可以買房，但能力又有限，自然可以接受此區的立地條件。
不過，此區房價也會有落差，像上個月才仲介成交的「富江翠」，同一社區，從住家開窗，會不會看到殯儀館，一坪的價差可有五至十萬元間，而CD區的房價約在五字頭。
房價最高的區塊要以「單元EF區」較高，主要是最靠近捷運站，走到捷運江子翠站六號出口，只要十多分鐘，未來若騎YouBike更快。
破盤價區反成房價最高區
王炯明說，「單元EF區」的房價最具戲劇性，因為第一案「江翠ONE」在二○一六年推出時，只開四字頭，比長江路二、三段南側，以及文化路兩側的房價低太多，但將近六年時間，這一區的房價反而是整個重劃區最高的。
王炯明表示，重劃區的「房價」是較有想像力的，在後期隨著公共建設逐漸成形，加上代銷業者的推波助瀾，使得後推的預售建案的開價，從五字頭開始，一案疊一案，到目前推案約七字頭，一些看水岸的樓層還開八字頭，就有人說，這裡的房價已直追「新板特區」。
單元EF區的房型也是二至四房的格局，其二房加車位約二十多坪，原先預購總價約一千四百萬至一千五百萬元，一個車位看是坡道平面或機械，從一百五十至二百萬元間不等。該區不少預售屋主拿出來賣，對外都開一千七百萬元至一千八百萬元，至少加價三百多萬元要賣。
但也發現一個奇特現象，原先拿出來要賣的屋主，在政府喊出要禁止轉約的政策下，原本想「平轉」不賠錢就先逃命要緊，但卻突然縮手，讓買方找不到人，搞失聯。
根據了解，在工料雙漲，房價下來了的情況下，即使未來房子蓋好交屋，再持有過了二年高門檻(房地合一稅四五％)再賣，即使要面對三五％的稅率，他們撥了撥算盤「還是賺」，故不賣了。
另三房約四十至五十坪，預售屋主第一手可能買五十至六十萬元一坪，但開出七字頭及八字頭要賣，以一坪賺個十萬元，四十坪就四百萬元，甚至還可以賺更多。
而重劃區北側主流是二房好入手，假設入手一坪五十萬元，賣六、七十萬元，即使一年被課四五％稅，仍可獲利百萬元。
「單元Ｇ」因位於板橋往萬華方向之「華江橋」的右側，屬於重劃區的最尾巴，當初較不被看好，但目前的預售開價，也都在六至七字頭間。
雖然未靠近捷運，但開車族透過華江橋可進入萬華地區，或透過台64快速道路可至淡水、八里或另一向的新店，而環河道路也是可往中永和、新店，另一頭則往樹林浮洲去，有其交通利便性。
離捷運站較遠，對通勤族較不方便，唯拜YouBike之賜，住戶將來騎上YouBike到「江子翠」捷運站，仍相當快，加上可住新房子，房價又比市中心文化路兩側的房價低，故能吸引年輕人。
升息動見觀膽 首購族怕怕
永慶房屋江翠北側重劃區直營店店長李國煌，針對「升息」對該區房市影響指出，去年七月一日「房地合一稅2.0」上路，之前幾個月就有不少投資客先「逃命」，之後，隨著疫情解除三級警戒，交易也隨之增加。
江翠北側DEF區從去年四月至今年四月，近一年成交量約四五○件左右，平均每個月成交至少約三、四十件，成交非常熱絡。
但央行在三月十七日跟隨美國FED聯準會調升利息一碼，而日前美國又升息兩碼，且預期至二○二四年前都是「鷹式升息」，民眾開始擔心「升息」議題，使得四月下旬至五月的預估成交量約下滑一成多。
李國煌指出，升息幅度多少？速度為何？對一些受薪階級的房貸族「最有感」，以貸款一千萬元，每個月多約一千二百元還可以忍受，但若升息增加好幾碼，或是現在的基準利率為一．五六％，一旦升破二％或二．五％，對房貸族的付房貸壓力就升高，因此，也增加受薪客戶進場的猶豫度。
另美國升息動作以來，也見其對美股、台股的影響，台股已從「萬七」跌落「萬六」，目前正在進行「萬六」保衛戰。
另台幣對美元也因外資撤出台灣而出現貶值，一美元對新台幣的匯率，一月還在27.5左右，三月貶破28關卡，到五月更來到29.8附近，此對以出口為導向的台灣產業的獲利空間將被壓縮，錢少了，進股市就少，股市沒獲利，能轉出到房市的資金更有限。
江翠北側房價直追新板特區
他談到，今年一至三月的江翠的房市成交，買方還在追賣方的價格，但三月十七日央行升息後，部分預售及多戶屋主的價格已見輕鬆動，近期變成由賣方市場轉成多空交戰的局面。
不過，因全球持續通膨，工料雙漲，建商後期取得土地成本較高，也不會「便宜」賣，故一般認為，房價沒有大幅下修可能， 因此，對今年的房市可能在高檔震盪或微幅整理，一切仍要看市場資金動能而定。
至於江翠北側DEF區房價，現在平均站上六字頭，面河的開八字頭，但可站上七字頭，除非國內政府有更大的打炒房政策，或是全球政經大環境丕變，否則以目前來看，直追新板特區房價趨勢，則是正在走「現在進行式」。
▲江翠北側吸引多家建商進場推案。
▲江翠北側住宅大樓已一棟棟蓋起。
