被視為預售屋市場最大殺手鐧的《平均地權條例》修正草案，因為立法院內政委員會未排入委員會議程進行討論，就不可能交付大會審議，此外，因疫情也不開臨時會的情況下，只能延到下個會期再審，使得政府的打房戰線也被迫延至今(二○二二)年九月的會期再戰。
打房五傷拳
由內政部研議、行政院於今年四月拍板的《平均地權條例》修正草案有五大重點，包括：一、禁止預售屋轉售，限制預售屋、新建成屋買賣契約不得換約轉售，二、重罰炒作行為，最重可罰五千萬元，三、建立檢舉制度，四、管制私法人購屋，五、解約申報登錄，違規者將按戶棟處罰三萬至十五萬元；五大策略也被外界貼上「五傷拳」標籤。
天時地利不動產總經理暨消基會房委會委員張欣民指出，不管是「實價登錄2.0」或是「房地合一稅2.0」，政府近兩年針對預售市場的管控動作愈來愈大，繼禁止紅單轉讓之外，這回的《平均地權條例》修正草案更將預售屋及新建成屋的「換約」設限，更是一舉扼住投資客的咽喉，要讓投資客從預售市場消失。
影響所及是預售市場的發展將埋下陰影，信義房屋根據實價預售揭露資料指出，今年第一季預售市場，全台揭露的預售金額達三五五三億元，雖較去年同期增加四成，但卻較去年第四季大減三二％。
《住展雜誌》也統計預估，今年五月全月推案量可能只有三六○億元上下，不僅可能創下二○○三年SARS以來新低，若與去年同期相比，降幅更為驚人。
住展雜誌研發長何世昌表示表示，去年五月下旬，雙北市首次升三級警戒，當時該月推案量仍逾一千一百億元，而今年五月的疫情也大爆發，每日確診數高達八、九萬人，加上政府持續打房，使得今年五月推案量較去年同期衰退幅度接近六成八，比腰斬還慘重。
預售禁止換約恐成房市轉折點
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，預售禁止換約的政策，可能會是這波預售市場的轉折點，一旦預售不能換約，預售將轉變為自用市場，預售案銷售速度變慢，自然整個房價就不會像過去一段時間大幅飆漲，同時間現在房價也已經反映過去一段時間的造價上揚，接下來較要觀察當疫情受控後，市場買氣的恢復狀況。
此外，政府打房的另一股力道則在於央行的利息調升政策，值得關切的是央行在六月召開的理監事，會不會跟隨美國聯準會(FED)再調升二碼的動作，再度做出調升的動作，也將影響購屋者進場的時間點。
例如中央銀行總裁楊金龍五月十二日接受立委質詢，是否再有新的信用管制措施時表示，還有精進空間，而其答詢約有三大管制方向，第一是限縮房貸年限，未來可能取消銀行承作三十年以上房貸；第二是自然人第二戶限縮成數，第三是漲幅過高熱區，將進行貸款成數限制。
此舉馬上引發首購族的擔憂，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前三十年期房貸已經逐漸成為市場主流，根據不動產資訊平台統計，近年國人平均房貸期數年年攀升，去年第三季房貸期數創下新高，平均已經達到二八七個月，平均房貸年期已經接近二十四年，若以二十年期和三十年期的比例下去推估，三十年期的房貸比例可能已經接近四成，顯示在高房價與低利的環境之下，越來越多民眾使用三十年期的房貸。
限縮房貸年限 購屋者嚇出冷汗
因此，一旦三十年房貸年限若被迫縮短為二十年，那民眾購屋的揹房貸壓力將更大，此舉將嚴重衝擊首購族的自住剛性需求。
這一來可不得了，因為今年底就要進行直轄市長及市議員的選舉，如果連「基本盤」的選票都得罪了，那影響不可小覷！
結果，央行隔了幾天，在五月十四日發出澄清新聞稿指出，總裁的意思是未來管制措施將考量限制貸款年限或第二戶以上貸款成數等，而限縮貸款年限，係指後續可能針對目前管制之受限房貸，限縮其貸款年限。
央行表示，「受限房貸」係指選擇性信用管制措施規範之公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款、自然人第三戶以上購屋貸款。
也就是首購族除非是購買高總價的豪宅(台北市7000萬元、新北6000萬元或非大台北地區4000萬以上房屋)，才有可能被影響到房貸年限。
但央行總裁的一舉一動，可說是牽動眾多首購族的神經，不少民眾被嚇了兩天，無不抱怨，為何不一次說清楚，非要嚇出民眾的心臟病呢？
對多數有自住需求的剛性需求民眾來說，「高房價」仍是他們希望政府打炒房，把房價打下來的期盼，不過，他們可不願成為被傷及，或被錯殺的「無辜者」，無不希望政府施政要「思慮周全」才好。
根據了解，雖然目前中古屋交易仍是主流，但不少民眾，尤其是年輕族群更是「喜新厭舊」，大都從預售市場購屋，故預售市場的風吹草動，都會牽動他們的神經。
紅單也納管 補申報者免罰
而眼前對預售市場的投資客來說，「炒紅單」已經不可行了，卻沒想到，財政部也來插一腳，以「台財稅字第11104501470號令」做出解釋函，將預售屋紅單交易納入「房地合一2.0」課稅範圍，最高適用稅率45%。
財政部說明，考量外界迭有反映藉短期炒作或哄抬預售屋價格，獲取高額利潤卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，110年7月1日起實施房地合一稅2.0，將納稅義務人交易預售屋及其坐落基地視同房地交易，納入房地合一所得稅制課稅範圍。
有關紅單交易性質，經洽詢內政部意見，不動產業者與預售屋買受人不論簽訂預售屋紅單(買賣預約)或買賣契約書(本約)，兩者均係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為。
預售屋買受人將紅單轉售他人，且依民法相關規定仍屬有效者，其交易日期在110年7月1日以後，應依法課徵房地合一所得稅，以符租稅公平，並有效落實房地合一稅2.0抑制短期投機炒作之立法意旨。
財政部提醒，預售屋買受人如於110年7月1日以後至本令發布日前有轉售紅單，並於111年6月30日以前完成自動補報及補繳稅款並加計利息者，可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。
房地合一稅讓國庫大豐收
財政部緊抓著預售紅單要課稅之外，房地合一稅2.0上路近一年，政府國庫也大豐收！
台灣房屋集團趨勢中心根據財政部資料，統計房地合一稅收狀況，2021年法人上繳了76.7億元，自然人則納稅245.7億元，總計政府去年共進帳322.4億元稅收，年增113.1%，創下房地合一稅開徵以來新高！
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政策與疫情，是促使法人房地合一稅大增的兩大主因。政策方面，房地合一2.0新制，將境內法人課稅比照自然人，使國內法人的短期交易稅率，從20%大幅提高到35%~45%。在稅負明顯加壓下，許多法人趕在政策上路前獲利了結，下車潮也衝高了市場交易量，讓房地合一稅「量多稅增」。
且房地合一2.0實施後，不少法人交易採高稅率課稅，以不動產持有為主的法人股權交易，也被納入課稅範圍，使稅收進帳維持在高水位，因此房地合一2.0新政，可說是法人稅收增幅的最大推手。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，《平均地權條例》修正草案，針對私法人購屋採「許可制」政策，將限縮法人置產的規劃彈性，雖然符合長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建等用途的私法人購屋會放行，但預估會有不少法人，趕在政策通過上路前加速交易，這股上車潮，將激化短期內的市場交易量，進而創造可期的稅收。
建照展延不代表交屋也展延
雖然房價上漲，讓年輕人買不起，多數民眾仍支持政府打炒房，但在關注紅單、換約等問題之外，他們也吶喊，能不能也管管建商「延遲交屋」的這件事？
根據了解，自從工料雙漲後，不少預售屋賣太快的建商，因為利潤受侵蝕，使出「拖」字訣，跟購屋者玩起「延期交屋」的遊戲，要求已購客簽署同意書，不然，可以解約，問題是，購屋者就是看中該預售建案，才簽約購買，如今，不照建商的「條件」走，難道只能「自認倒楣」嗎？
針對此一問題，內政部於五月二十一日出面講話了，指預售屋不得逕以建照展期為由順延完工。
根據了解，因為疫情影響，加上從去年迄今，工料雙漲，讓建商很多工地找不到工人，又面臨建材上漲之壓力，不少縣市都發布行政命令，言明多久之前取得建照的建商，其建照有效期限可「展延」二至三年。
據了解，很多預售建案從開工到完工，工期約二年半至三年，而建照若展延，則施工期可長達四年至五年之久，對一些較早進場的購屋者來說，「搬新家」日期遙遙無期。
由於當年買房的「價格」較低，如今房價都漲上來了，若要解約，建商卻只要按當初的買價，無形中讓消費者權益受損，而若不想解約，就只能任由建商「予取予求」了。
因此，針對近期屢有民眾反映部分預售屋建商逾期完工不給付遲延利息，或逕以建照展期作為順延完工事由，內政部表示，建商這種作法已違反「預售屋買賣定型化契約」規定，各直轄市、縣(市)政府得依消保法規定要求限期改善，屆期未改善者，最高可處新臺幣一五○萬元罰鍰，並得按次處罰。
內政部說明，為保障消費者權益，已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。
建商逾期完工要給付遲延利息
因此，建商在興建預售屋過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照完成興建，已構成遲延給付情形，依定型化契約規定應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。
另建案如超過完工期限三個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，賣方除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金；如買方不願解除契約，建商仍應持續依照遲延日數給付遲延利息予買方。
內政部進一步說明，因天災地變等不可抗力的事由，致賣方不能施工，或因政府法令變更或其他非可歸責於賣方的事由發生時，其影響期間得順延取得使用執照期限。
至於建照「展期」為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力，賣方不得逕以建照展期要求消費者無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。
又依民法第254條及預售屋買賣定型化契約規定，建商遲延取得使用執照超過三個月時，僅消費者得主張解除契約，建商為違約之一方，並無解除契約的權利。
內政部指出，民眾如遇有延遲完工的履約爭議，可以向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益，同時提醒建商應確實依定型化契約規定履行契約，如未依契約約定給付逾期完工的遲延利息予買方，或違法解除契約，依消費者保護法可裁處新臺幣六萬至一五○萬元罰鍰，並得按次處罰。
問題是，罰這麼少錢，以建商獲利動輒數十億到百億元以上，建商會怕嗎？張欣民表示，這樣的罰款對建商來說，僅是九牛一毛，消費者仍是弱勢的一方，且迄今，也沒看到政府有公布任何罰款資料，或者是一些「黑名單」的建商。
履約擔保是另一黑洞
他談到，曾受消基會推派，出席內政部的會議，討論以下四項議題：履約擔保(同業連代擔保)、建材設備可不可以加註「或同級品」、紅單(購屋預約單)統一範本及房屋銷售中心是否納入消防法規管制。
其中，單就「履約擔保」來說，有「價金返還」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」等五種，但現行有很多建商都是找「同業連帶保證」，而這些「同業」有不少是其轉投資的子公司或旗下的營造公司，或是結盟的建商。
消費者明知建商的銷售契約上是用「同業連帶保證」，對其購屋是有一定的風險，但若不照著建商的「版本」走，接待中心銷售人員就擺出一副「謝謝，再連絡！」
明知不合理，但硬著頭皮簽約了，一旦建商財務出問題，工程蓋不下成為「爛尾樓」，政府所設的「履約擔保」機制，根本起不了保護作用，消費者仍得自行打官司，根本還是「求救無門」。
▲年輕首購族喜新厭舊，第一優先從預售市場選購住家。
