「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」各條文雖有詳細規定，惟聯合稽查時卻發現預售建案契約總價與開工及取得使用執照期限等諸多缺失，其中尤以工期延宕最為嚴重，因此，簽約時就應特別注意以日曆天為準，並詳細註明開工與取得使用執照期限，以資保障購屋權益。
近年主管機關多次辦理聯合稽查，2021Q4台北市政府地政局對預售建案依預售屋買賣契約書範本(以下簡稱契約範本)擬定27項查核重點，以下係續前期依合格率由低而高，就契約總價與開工及取得使用執照期限逐點解析如下，以供參考：
本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
一、土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
二、房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
(一)專有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
1.主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
2.附屬建物陽臺部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整(除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格)。
(二)共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
三、車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
【購屋應注意事項】
1.通常專有部分係指客廳、餐廳、廚房、臥室與浴廁，最常見者為三房二廳二衛之標示。
2.有關附屬建物部分目前僅陽臺可登記、可計價，至於購買新成屋或中古屋時就應特別注意以下可登記與不可登記以及可計價與不可計價日期之分界點。
(1)100年5月前取得建造執照：可登記、可計價(約占總面積3~5%)。
(2)100年6月至106年取得建造執照：可登記、不可計價。
(3)107年1月1日後取得建造執照：不可登記、不可計價。
有關露台、花台、雨遮、屋簷登記與否問題，將來在面臨都市更新權利變換或危老重建分屋時，就會出現「權益保衛戰」爭議。
3.有關專有部分與共有部分可參閱公寓大廈管理條例第3條用辭定義之規定：
(1)區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
(2)專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
(3)共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
(4)約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
(5)約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
4.有關車位價款部分，首應特別注意聯合稽查所發現之重大缺點如下：
(1)契約總價未拆分土地價款、房屋價款與車位價款。
(2)停車空間未確實記載位置、標示尺寸，並附加位置圖，導致交屋時發生爭執。
(3)停車位規格未列明型式(詳請參閱照片)、長、寬、高、含車道及其他必要空間面積；其次，停車空間為共有且無獨立權狀者，未列明占共有部分總面積比例。
十九、契約範本第十一條：開工及取得使用執照期限《合格率57.89%》
一、本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：
(一)因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。
(二)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。
二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。
【購屋應注意事項】
1.除簽約日期之外，更應以日曆天載明開工日期(詳請參閱照片)與完工日期，尤其二、三年來因新冠疫情、原物料斷鏈，營建成本節節高漲，導致信譽良好營造廠商不願增加承攬建案，終致工期延宕，無法如期交屋者比比皆是，尤有甚者，更有不少建案因營建成本大幅高漲，血本無歸而未能順利完工者亦時有所聞，即使訴諸法律勝訴，可能導致小建商倒閉，最後受害的還是購屋者，尤其是近年房價暴漲，一般購屋者原本高度期待的增值利益可能因此而化為泡影；此一問題最有可能發生在近年排隊買房的蛋殼區，因此，購屋時仍應以信用良好的建商為首選。
2.情事變更：購買2018年以後推出建案，應注意民法第227-2條「情事變更」(詳請參閱附註)之適用問題，主要原因在於新冠疫情與台商回流，導致營建成本大幅高漲，無法如期完工所衍生逾期交屋問題之協商解決。
3.不可抗力因素：以往對於天災或事變影響工作天等不可抗力因素，或不可歸責於契約當事人之事由，例如：山崩、地震、海嘯、火山爆發、颱風、豪雨、冰雹惡劣天候、水災、土石流、土崩、地層滑動、雷擊或其他天然災害，最近則是缺工缺料以及建築成本高漲所引發之工期延宕問題。
4.缺工缺料問題：近年因缺工缺料所引發交屋延宕爭議愈來愈嚴重，未來如何妥善處理更是關乎購屋權益之一大重要議題。
按內政部於111年2月16日函臺北市政府有關預售屋延遲交屋之公文內容如下：
「關於近期媒體報導民眾反映部分預售屋延後2年交屋，建商只願無息退還已繳價款或無條件等候交屋一事，查本部公告之『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』之應記載事項第12點及第24點已明定，預售屋買賣契約應明定開工及完成主建物、附屬建物、使用執照所定之必要設施，並取得使用執照之日期。賣方如逾期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，買方得解除契約，解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款不得低於15%之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。消費者如有消費爭議，可依消費者保護法第43條及第44條規定提出申訴或申請調解，亦得循民事訴訟程序處理。請貴府加強宣導，提醒消費者注意自身權益。」
5.常見建商擅自調降遲延利息至萬分之三、萬分之二甚或隻字不提，因此，簽約時應仔細核對是否逾越預售屋定型化契約書範本之規範。
6.預售契約擅將建築工程應在某日期之前「開工」改為「申請開工」，而產生時間落差，無法準確計算完工交屋日期。
7.未記載開工及取得使用執照期限，導致交屋日期無法明確界定。
8.完工項目僅列「主建物、附屬建物」，漏列「使用執照所定必要設施」及「取得使用執照」。按預售建案通常都是先點交購屋者各戶主建物、附屬建物與停車位，俟管理委員會組織完成之後再逐項點交公共設施，常見發生爭執之處在於公設之必要設施與施工品質。
9.預售契約擅將逾期限「未開工或未取得使用執照」應計算遲延利息予買方，改為「未開工或未完工」或「未取得使用執照」。前者漏列「未取得使用執照」事項，後者漏列「未開工」事項，一般購屋者簽約時不易察覺，及至交屋時方才發覺與「預售屋買賣契約書範本」不符而發生爭執。
10.擅將逾期「3個月未開工或未取得使用執照」，視同賣方違約，改為「逾期6個月未取得使用執照」；報載最近更有建商擅將交屋期限延長三至五年，可以想見未來交屋糾紛必定愈來愈多。
11.建商任意延長或增加順延期間之事由，例如人禍、鄰房糾紛、鄰損、陳情抗爭、罷工、政府審照時間、主管機關無正當理由拖延未核發使用執照、原物料漲價等。
按主管機關之認定，認為非可歸責於賣方之事由，宜於個案爭執時，由賣方負舉證責任，不宜逕以定型化契約條款列明，此一觀點可謂較為客觀妥適。
由於「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」各條文相關規定極為專業繁雜，非一般消費者可在五天審閱期間完全了解契約內容及其可能潛藏玄機，因此，購屋時應以建商信用良好並且有履約擔保機制者為首選！
【附註】民法第227-2條：
契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。
前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。
▲預售建案都會詳細標示開工與完工日期
▲都市更新舊建物拆除完成並不表示已「開工」
