信義房屋根據台北市建管處資料指出，今(二○二二)年上半年累計通過危老重建的核准案件共六十六件，若下半年核準件數也相同，則全年約一三二件，對比去年全年有二一○件，前(二○二○)年高峰有二九六案，則今年核准數量已經明顯呈現量縮，危老重建熱度似乎「降溫了」！
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，先前危老改建傳出時程規模獎勵可能落日，就吸引許多案子趕快送件，加上初期容易整合的案子都已經送件，因此北市危老審核通過的高峰期落在二○二○年，甚至一度取代曠日廢時的都市更新送審案。
不過，近期因為工程造價大幅上揚，小面積土地的開發案成本大幅增加，整合者一方面有造價增加的壓力，一方面又要擔心未來連發包都成問題，而參與危老改建的地主或屋主也不願降低分回比例，因此小面積的危老案成為這波受衝擊最大的族群。
曾敬德表示，由於這波造價上揚對於小面積開發成本增加甚多，整合者可能面臨無利可圖的狀況，近一年市場整合者有重回都更案的趨勢，一來都更時間較長，可以等待未來造價漲勢較為緩和，另外大面積開發的賣相也比較好。
▲在探討居住安全的活動中，民眾特別關注都更或危老卡關問題。
都更整合九九％等於○％
根據了解，不管是都市更新或是危老重建，整合者最怕的就是俗稱的「釘子戶」，也就是「不同意戶」，房市專家田大全就說，即使危老重建是為小基地量身訂製，但也要「一○○％」同意，儘管已整合至九九％，「差一％」都不行，這九九％就等於「○％」。
有些都更整合者也談到，以往很多參與都更的建商，可能整合好多年，卻碰到「釘子戶」從中作梗而可能「前功盡棄」，而小基地的危老重建，一旦有一戶死不答應，也是重建不成。
「釘子戶」雖是都更之痛，但現今讓都更戶或建商更頭痛的是「原物料」上漲及「建築工人」難請等問題，已開工的建商跟已購客要求延後交屋，有的則是暫緩開工，這種情況也在都更案出現，「造價」上揚，如今也成為阻礙都更的絆腳石。
政府推動都更或是危老重建，著眼點都在改善老舊、窳陋的房子，讓民眾居住「安全」；因為根據內政部不動產資訊平台二○二一年第四季統計數據，全台三十年以上的老舊房子占所有住宅數量的五○．○八％，也就是說每兩棟建築物就有一棟是老宅。
都更與居住安全的重要性
為此，在內政部的指導下，某媒體近期舉辦了「2022居住安全博覽會」，就涵蓋都更危老、建築安全、銀髮安居三大領域，並聚焦在都更、危老議題；據指出，主要是實施超過二十年的都市更新、上路逾五年的危老重建政策，儘管取得一些成就，但在進入「深水區」後，各種窒礙難行的阻礙依然難解。
此外，近二年飆漲的營建成本，對都更危老、尤其是規模較小的危老重建案，更造成重大衝擊，恐導致都更、危老的推動，陷入停滯。
老屋、老舊社區背後潛藏諸多問題，其屬抗震、防火能力不足,以及缺乏電梯的老舊公寓對許多老人形同牢籠，面對這些迫切題，唯有全面、加速推動都更危老才能解決。
「2022居住安全博覽會」三天的活動，吸引不少關心居住安全，甚至都更及危老重建議題的民眾參與，且有不少人關心，他們正在洽談中的都更或危老案，會不會因為「造價上揚」而做不下去。
當然，他們依舊關心自身的都更「權益」，如「一坪換一坪」；但與會不少專家也同時拋出問題，要民眾多一份思考，那就是，「當建商蓋不下去時」，你還能想「一坪換一坪」嗎？那根本是不可能的事。
▲內政部營建署積極推動都市更新與危老重建， 每有住宅博覽會，一定設展場向民眾宣導。
建商面臨五大困境
中華民國不動產開發公會全聯會秘書長于俊明指出，建商目前面臨五大困境，包括：一、嚴重缺工 ，二、建材上漲 ，三、稅負沉重，四、資金不穩(這是因為選擇性信用管制、土建融風險權數設算條件趨嚴所帶來) ，以及五、土地難取。
他說，這五項都是屬於房價上「成本推動」的因素，政府若只看到房價上漲，就認為是在炒房，而採取一連串「打炒房」措施，在五項困難未解的情況下，雪上加霜的打房措施，對建築產業已經「傷筋動骨」，將影響都更與危老重建的推動。
他舉例，以房價約每坪一百萬元的都更／危老合建案為例，扣除地主分回，建商實際拿回約只有30%；基地面積四百多坪SRC的造價大約每坪已上漲至少六萬元，6萬元/30%=20萬元，也就是房價成本每坪上漲二十萬元。
請問房價每坪開價一百萬元的建案，有辦法轉嫁這每坪二十萬元給消費者嗎？過去很多預售建案迅速完銷，發包營造廠，建商才發現「利潤被造價漲幅吃光了」！在建商營造成本增加，以及地主對於分回坪數得面臨縮水情況，參與都更的意願低落，也導致近期大台北都更申請件數出現量縮情形。
于俊明指出，因缺工、營建成本飆漲，不少建商在難以掌控造價下，多半採取減少或暫緩推案；反觀已完成整合的都更案，在雙北市陸續調高都更案建物工程造價、權利變換共同負擔費用後，算是稍微緩和造價上漲壓力，加上建商擔心已耗時多年才整合好的都更案若再延後推出，成本負擔將一直加重，因此就算房市近來因政策打壓遇冷，仍選擇直接上線面對市場考驗。但是對於都更危老的推動，已經構成嚴重的妨礙。
售價無法反映造價上漲 都更卡關
受邀參與座談的華固建設總經理洪嘉昇也指出，因為工程造價上漲，不少建商因不敷成本而哇哇叫，叫苦連天，更有很多都更案做不下去，有些談了一半，都不談了。
舉例來說，以一個合建的都更案，地主分七成，扮演實施者的建商分三成，但一坪造價漲10%，每坪售價要比原訂價格多賣30%才夠利潤，但買房的人肯買單嗎？
他說，這一波的原物料上漲及缺工問題，始自於台商回流，在台大肆拓廠，為了因應訂單生產，用比較高的工資搶工人，造成建築工地缺工嚴重，很多興建計畫都要做調整。
他說，缺工缺料的情況，畢竟是這兩年發生，較極端的事，大家也不要太緊張，
他預料，這波缺料的高峰期在明(二○二三)年就會到頂，價格會回跌，不過，漲上來的工資卻回不去(低點)了。
另因為都更案是談「權利變換」，造價上漲造成「分回比例」是否要重談？因此，有些都更戶要求重新談合作條件，但他認為，這反而讓都更案走的更辛苦，不易達成，其難度要比挪後工期來的難，因為，建商做了卻拿不到利潤，他也不想做了。
另外，也別想：「你不做，我再找別家來做！」洪嘉昇說，都更戶要另外找建商，也不見得有人要接棒，因為沒利潤可圖，他們也不想接燙手山芋。因此，他建議民眾不要急於要求建商依合約而行，有些案子能緩建就緩一緩，或是延後一兩年開工。
大馬路都更整合較容易
而面對都更不易的情況，華固還會耕耘都更案嗎？洪嘉昇表示，華固是上市建商，為了讓案子成案，一定找較易整合的案子，故目前大多挑大馬路邊，容積率高的區塊，如忠孝東路二段，有不少三、四樓高的透天店面，本身有很多容積都沒用完，且所有權人單一，溝通人數較少，在整合上較易達成。
至於小巷弄內的老舊公寓，比較難搞(不易整合)，會放在最後考量，主要是很多七、八十歲的老伯伯不願搬離這樣的生活圈，怎麼跟他說「舊換新」，他也不一定同意。
不過，華固也有整合成功的，如幫老伯伯找到他認可的安置處所，另隔壁鄰居也住得不遠，最後才簽同意書的，但這種成功案例畢竟是少數。
台灣金聯資產管理公司總經理郭文進也以「疫情後新情勢，老屋重建更殷切」為題，談到營建成本飆漲及缺工因素，已影響老屋重建發展，政府宜思考處理方案。
他指出，台北市迄今有七百多件危老申請案，六百多件核准，有近九成的核准率，約六．五成獲得建照核准，但開工率僅六成，顯示缺工、料漲的因素，讓起造人在老屋重建上有卡關壓力。
郭文進指出，去年國內營造物價總指數一口氣從109.3飆升到121.72，年增率11%，今年首季營造成本年增率15-25%，「鋼筋」漲49%，水泥漲21%，預拌混凝土漲12%。
雖然建材上漲是全球現象、市場因素，難以避免，只能靜待市場機能恢復正常；但「缺工」嚴重困擾，恐影響所有新建及重建工程進度。
台灣勞參率偏低
郭文進表示，去年台灣六十五歲以上的勞動參與率為9%，遠低於韓國的35%、新加坡30%、日本26%，加上引進東南亞國家的移工也面臨對方國家發展與疫情因素而越來越不容易，這也是台灣營造業未來長期必須面臨問題。
他建議，提高台灣參與勞動力需要業者與政府分工，共同努力。如由建築或營建業者共組專用平台，招募並培訓待業中或中高齡想要在建築營建業就業人口，就目前欠缺之砌磚工、木工、板模工、電銲工、油漆工培訓，並建置供需之電腦平台提供求職，此外，營建業者宜再開創建築新工法、新建材，縮短工期，像日本預工法的建築非常普遍，約估六成以上，而台灣連一成都不到。
他說，雖然建築工程人工費估占總價的15-20%，但因缺工聞題，未來的營建產業勢必朝向採用「系統化工法」方向發展。例如，鋼筋系統化工法、鋼筋預組工法、鋼筋混凝土預鑄工法及系統模板工法。
他說，根據研究報告，預鑄化、模組化施工，可使工期縮短27%，可減少三分之二現場工人數，亦可改善營造業工安問題，那麼改變工法、縮短工期、降低成本，才是長久之計。
營建成本大漲，營造發不了包，或是蓋到一半資金不夠了，怎麼辦？
社團法人建築安全履歷協會理事長戴雲發指出，一般銀行融資給重建地主之金額，大都只占重建後之價值50~60%，甚至更低，很少達到70%，相信只要詳細再擬定相關興建計畫、在融資償還風險性低的情況下，融資銀行會再給予適當之融資協助。
要如何預防這種情形發生？戴雲發建議：一、事前編列合理之預算。二、對於建材表編列，首重結構安全，不執著於一定要採用SC或SRC結構，外觀建材美觀大方，設計新穎不執著於全棟崗石，把建築預算花在刀口上。
三、慎選專業全案管理團隊、營造廠，降低採發成本，地主如採自建委託全案管理，則相關權力都掌握在地主本身，請教專業全案管理團隊或政府單位，委託專業全案管理公司，詳細評估編列預算，按照撥款進度表專款專用，就算營造費用飆漲，只要預算編列合理加上預備金編列，相信一定能順利重建完成。
政府推動都市更新已超過二十多年，但仍有些建商不太碰都更案，因為整合不易，即使現今政府另開通「危老重建」，仍無法吸引建商大量投入。
社團法人建築安全履歷協會理事長指出，危老重建因大多都是小基地，利潤低、風險性高，大建商通常不願意介入，小建商「缺業績、搶案件」的後果就是資金取得不易(貸款不容易、可融資額度不足)，如 碰到現在缺工、營造成本飆漲，是非常大的壓力。
且地主們目前對於分配比例，大多非常堅持，希望最少能分回原室內使用面積，甚至更多，小建商如給地主太好的分配比例，到後面很可能無法順利完成。
都更深水區，自主更新成新顯學
因小建商利潤低且資金吃緊，若拖延支付營造廠營建費用，勢必工期拖延，進度嚴重落後無法順利完工，惡性循環下，小建商勢必跳票或倒閉，造成這個危老重建案，輕則勢必會碰到結算 (增加預算)或重新發包營造續建問題，重則工地完工遙遙無期甚至需要訴訟。
而都更相對危老重建基地規模，大都比較大，但土地及建物持分人數多且複雜，且自行劃定更新單元須整合超過80%私有土地、合法建物面積與人數同意才能夠申請都更事業計畫。
都更對於建商來說開發效益及利潤比較顯著，但真的非常困難。
雖然政府目前對於都更審查速度效率有加快，但對於不同意戶要政府「代為拆除」，須配合程序時程冗長，除了舊建物本身結構非常不安全被認定為危樓，政府單位才能以公共安全為由介入處理，加上目前營造費用飆漲又缺工，建設公司對於都更熱誠及參與，相對減少許多，故不少建商會走「自力更新」的路子。
都更現象之解決 宜各方努力
中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥指出，都更之進行，只要有「共識」及「效益」，理論上應非難以完成。但是在「實務面」而言，又很難成功，主要出在「地主」為了私利而加以阻撓，且誤認為越晚同意都更，可獲得之效益會越高，甚或因為部分過於自信或半專業朋友之誤導，反將優勢變為劣勢。
他說，目前現存的都更現象，包括：
一、談到都更，第一個想到的是找個「建商」，但建商首先會先問你是否已經整合了八成以上，有八成以上同意再來談。
二、換句話說，建商不會幫你整合，當你整合過門檻時，建商才會跟地主談合建比，只是建商所提的「合建比」地主也不一定會滿意。
三、如果「合建比」不佳，且行不通時，那就只好「委建」(自地自建)。但辦理「自力都更」，因為地主不是專業人士，此時就有必要找一個專業團隊來協助，舉凡建築師、估價師、地政士、營造廠等都可以透過公開遴選方式進行。
此外，自力都更初期，有一些規劃費(建築師、結構技師、估價師、地政士、規劃公司)、行政費用或勞務費，均需要地主先行集資支出；即使實務上，可找有代墊機制之建經公司代墊，但是也不是無條件的代墊。建經公司協助代墊的費用，等同出資者角色，當然可以分得更新後利益作為籌碼；倘若，部分地主自有資金雄厚，且相互間共識度也高時，亦得依照價值比例來支付前期費用。
王進祥表示，實務上，若找了A建商整合了幾年不成，又換B建商，最後才再放棄合建，改走委建(自辦都更)，可能會更浪費時間，又浪費金錢。
王進祥指出，雖然「自主都更」絕對是未來的新趨勢，但很多都更成功率都不會很高，其問題根源係因為地主不懂法制或沒有經驗，且沒有專業人士協助情事，因此，唯有都更戶自我充實，或尋求專業經驗人士協助，再搭配政府，及一些開發整合人員三方的用心，現行都更拖延、遲滯、緩慢、拖拖拉拉，甚或反對都更之現象，才有辦法緩解，往更好的重建之路邁進。
