全台房市自2018年全面止跌回升至今，近四年來，台商與製造業回流、景氣回升，加上營建成本高漲，房價表現北溫南熱，帶動房市邁入第六技術循環的主升階段，而2021Q3政府開始提前部署，陸續猛推打房政策，包括財政部房地合一稅2.0、內政部實價登錄2.0與禁止紅單炒作規範，央行更從2021年12月開始，共分四波持續每季推出更嚴格的限貸措施。
筆者再三提出警告：主升段猛打房，恐會出事，房市不崩盤就會甩尾。這個後果的主因只有六個字：「扭曲市場機制」。
房市主升段打房，澆不熄通膨中的剛性需求，是越打房價越高的原因
房市表現會因總體經濟面向、產業基本面向與政策發展面向的相互影響關係，而產生市場漲跌的技術循環自由機制。
台灣房市歷經第五循環十二年多頭，2014年反轉緩跌四年，2017Q4台北市率先止跌，2018Q3房價全面止跌回升至今，近四年來，台商與製造業回流、景氣回升，加上營建成本高漲，房價表現北溫南熱，2020年開始，全台蛋白區大翻身，中南部領漲，帶動房市由初升段邁向強勁的主升階段。
按理說央行限貸，理應直接反映降低市場平均核貸成數，但根據第一建經根據金融聯合徵信中心統計，這幾波打炒房前後，六都貸款變化，六都與全台貸款成數全數上揚，2020年第一季打炒房前，全台平均貸款成數為71.71%，2022年第一季打炒房後，成數增加為73.16%。而財政部房地合一稅上路，央行四波限縮房貸，市場卻越打越熱，顯然政府在主升段猛打房，卻澆不熄民眾對通膨保值的強勁需求，房價越打越高。
第二季房市在三重利空夾擊下，房價打不垮，顯示技術循環主升段的抗跌力道
然後觀察今年上半年，其中最指標的六都買賣移轉棟數13.15萬棟，年增率出現首度轉負，六都中除了新北、台中仍微幅成長外，分別創下九年、十一年的同期新高外，其餘直轄市都出現量縮，近年火熱的南台灣台南、高雄分別衰退7%、6%。
第三季房市表現是全年關鍵，目前市場尚沒有反轉向下危機，主要原因：升息循環、疫情擴散、打房加重等三大利空三面夾擊，而房價仍未下跌，這是技術循環中主升段典型的抗壓力，房市多頭仍有續航力。
近年蛋白翻身乃「有基之彈」，中南部產業升級大躍進，續航有力
這兩、三年房市蛋白翻身，中南部房市不宜老是以吳郭魚看待，吳郭魚也會翻身，石斑魚也會偶爾染毒，永遠迷戀蛋黃漲勢其實是傳統思維。
未來要用新思維看房市區域發展的轉變，從產業鏈南移，中南部台商製造業大量回流，就業機會、錢潮滾滾，營建成本高漲，加上房價基期偏低，兩代不同堂趨勢發酵，促使中南部漲幅高於大台北，近年中南部蛋白翻身的確是「有基之彈」，尤其高雄市產業升級轉型，長期翻轉力道不容小覷。
當然蛋殼區因基期低隨之補漲，惟新推預售假性需求過高，漲幅逐漸趨近滿足點，部分蛋殼地區超漲需調整，成屋價格則尚稱穩中帶堅，區域個案強弱分明，購屋者要謹慎選擇。
房市末升段餘溫仍可延續到2023年底，若政策加重打房，房價不崩盤就會甩尾
上半年房市受升息與疫情影響，大多數人陷入當下情境對房市持悲觀態度，惟筆者斷言，下半年成屋交易量會比上半年回溫，全年房市表現價小漲，交易量主要受第二季疫情影響，全年持穩在正負2%間。
預售表現銷售率將下降，部分預售地區假性需求過高，價格超漲需調整，全年預售市場表現價穩但量縮，投機炒作收斂，對市場長期發展不是壞事，市場走得就較穩健，房市將會逐漸降溫，但仍有一小段末升段餘溫延續到2023年底，惟若技術循環未見反轉，政策仍加重打房，恐怕會有嚴重後果，房價不崩盤就會甩尾，政府不可不慎。
