從領先指標、同時指標與落後指標看房市景氣

2021年經濟表現極為亮眼，除經濟成長率高達6.57%(2020年3.36%)，GDP 7,749億美元，每人GDP也創新高至33,011美元，根據主計總處預估，2022年經濟成長率3.76%，GDP 7,845億美元，每人GDP也將再創新高至33,743美元，尤其是長期以來國內資金充沛，再加上2017年之後台商大量回流，持續帶動土地與房屋需求，因此，建築開發業者大都仍樂觀看待市場發展趨勢；惟就國際經濟情勢與房地產實務現況加以探討，尤其是通膨、升息與台幣貶值、股市重挫，在當前推案量與銷售率逐漸下降情況下，一般莫不擔憂市場景氣是否能夠繼續延續近年之熱絡景況，本文特就領先指標、同時指標與落後指標逐項深入分析，以供參考。

指標一、土地交易

─2016～2020年土地交易驟增185%

根據信義全球資產彙整自內政部實價登錄資料，近五年六都各類土地交易金額呈現逐年增加趨勢，其中2020年總交易金額高達8,426億元，較2016年的2,957億元成長185%，創實價登錄以來新高(詳請參閱附表一)；至於2018-2022年上半年交易金額則請參閱附表二。

其次，根據戴德梁行統計，2021全年土地交易量雖高達新台幣2,893億元，但未能締造連續三個年度衝破新台幣3,000億元的紀錄。由以上數據顯示，房地產市場景氣已逐漸趨緩無疑。

▲表1：2016～2021年六都土地交易統計表

▲表2：2018～2022年上半年土地交易規模

指標二、建造執照vs.使用執照

─2017～2022年7月建照與使照累積數量差距高達24.82萬戶

就附表三與附圖資料顯示，2010～2022年7月建造執照1,515,478棟與使用執照1,142,376棟相較，累積數量差距高達373,102棟，如自台商大量回流之後起算，2017～2022年7月建造執照791,101棟與使用執照542,921棟相較，累積數量差距亦高達248,180棟；一般從領取建造執照到完工交屋約3～4年時間，這一波有些建案因缺工缺料而延遲交屋，因此，如果從2018年開始大量推案起算，2023年起應會逐漸進入大量交屋階段，影響所及，供給大於需求將會促使部分地區房價開始下跌，尤其是2019年以來排隊買房炒作地區必將面臨投資客大量釋出之賣壓考驗，此一發展趨勢亦可由房地合一稅逐年增加，以及議價率逐漸擴大見其端倪。

其次，此一議題亦可與買賣移轉數量相互對照，觀察得知各地區房市未來發展趨勢！

▲表3：1991-2022年買賣移轉棟數、建造執照與使用執照變動趨勢表

▲1991-2021年建造執照與使用執照變動趨勢圖

指標三、推案量與銷售率

─五年來北台灣推案量高達5.5兆元，全台超過7兆元

2017年首傳台商回流購地建廠投資，其後市場即逐漸呈現交易熱絡景況，此亦可由2016年北台灣推案量8,132億元，當時銷售率僅28.8%，2017年推案量增加至8,315億元、銷售率略增至37.88%，2018年11,120億元、銷售率45.77%，2019年11,287億元、銷售率再增至45.88%，2020年推案量急遽增加至12,754億元，銷售率也再度攀升至58.36%，2021年推案11,929億元，銷售率再攀高至60.14%見其一斑(詳請參閱附圖、附表四)，由此顯見近年台商回流所導致市場交易漸趨熱絡之實務現況；惟另一值得關切的是，2016年以來所累積大量空屋餘屋，在當前房地產交易稅逐漸加重情勢下，必然會面臨愈來愈嚴重的賣壓而導致房價下跌。

▲表4：2016～2021年北台灣各縣市推案量統計表

▲2010-2021年北台灣推案量與銷售率變動趨勢圖

指標四、議價率

─議價率普遍超過10%

就市場實務現況觀察，近年大部分建案都集中在中小坪數，並且除部分投機炒作區域之外，都還普遍存在10%以上的議價空間。

其次，如再就2022Q2國泰房價指數資訊，今年4-6月全台議價率介於7.1%～10.2%，並且30天銷售率亦介於13.3～14.9%，由此顯見最近雖亦有新竹地區傳出100%完銷，應只是少數建案，並且會隨著景氣趨緩而銷聲匿跡。

今年下半年以來，房市景氣受升息與打炒房政策影響，目前雖未見房價大幅下跌，然根據591新建案統計，截至今年上半年，全台逾千件新建案，平均議價率9.9%，其中台北市、新北市、桃園市與高雄市皆超過10%，僅台中市5%，並且議價率一成以下建案比例更高達60.1%，至於11%～20%以上占比亦高達39.9%(詳請參閱附表五)，由此不難了解未來買賣交易之議價率必然會隨著景氣趨緩而再逐漸提高。

有關議價率問題，就實務面加以探討，通常在代銷公司承攬建案後，大都會依承攬底價加價10%左右作為開價基準，以因應購屋者討價還價之殺價習性，銷售期間如遇景氣到臨，議價空間緊縮，其間溢價部分代銷公司與建商拆帳比例約介於「20 :80」至「30 :70」之間，惟一旦景氣逆轉，為達預期銷售目標，議價率就會隨之擴大，甚至不惜削價出售，而這也正是各調查報告之議價率始終介於5～15%之主要原因。

目前預售建案雖有內政部定期公布之實價登錄可供參考，惟仍應注意是否有退佣、贈送車位、裝潢、家電等變相降價促銷情事。

▲表5：全台暨七都新建案議價率個數占比

指標五、看屋人數

─來客組數與成交組數相互對照

根據住展風向球資訊，八月因推案量驟減，導致指標分數由七月之51.8分大幅下降至45.7分，雖然燈號仍維持綠燈，惟已「連13綠」，尤其是來客組數、成交組數這兩項分數都同步下滑，由此不難了解當前景氣下降之發展趨勢(詳請參閱附表六)。

▲表6：房市風向球主要指標分數統計

指標六、廣告量

─廣告量與訴求內容暗藏玄機

在房價大幅飆漲情況下，近年推案大都側重小坪數、低總價、低自備款，因此，大部分建案都銷售不錯，並且亦有不少建案100%完銷；惟今年以來在國際經濟情勢包括升息與股價大幅重挫情況下，銷售率已大幅滑落，此亦可由DM、電視與報紙廣告頻頻出現低自備款之促銷訴求見其端倪！

指標七、買賣移轉棟數

─2022年買賣移轉將會略增而高於34萬棟

根據內政部公布數據，2020年全國買賣移轉棟數為32.66萬棟，年增8.76%，如再就2017年台商逐漸回流所導致交易數量逐年增加加以探討，2017年買賣移轉數量266,086棟，2018年277,967棟、2019年300,275棟、2020年326,589棟，2021年348,194棟(詳請參閱附圖)，2022年1-8月220,115棟，明顯呈現逐年增加趨勢，至於2022年應該會略增而高於34萬棟，主要原因為近年預售交易量增加，逐漸進入交屋階段所延伸而來的買賣移轉數量增加，而中古屋交易則會因景氣驟降而呈現減緩趨勢。

不過，如就市場實務現況觀察，大部分交易都集中在中小坪數，並且除部分投機炒作區域之外，都還普遍存在10%以上的議價率，因此，對於今後市場走勢之觀察就應再衡酌重稅變數，俾免驟下結論導致政策擬定失之偏差。

▲1991-2021年全國買賣移轉棟數與台北市房價變動趨勢對照圖

指標八、購置住宅貸款餘額

─101～111年8月增幅高達69.93%

近年因購置住宅貸款餘額遠超過國際衡量標準，因此，央行特別緊盯此一數據之變化，並據以作為制定打炒房政策之參考依據，尤其是近年隨著房價之巨幅飆漲，購置住宅貸款餘額已自101年之5.42兆元急遽增加至111年8月之9.21兆元，增加幅度高達69.93%；其次，建築貸款亦自1.47兆元快速增加至3.01兆元，增加幅度更高達105%(詳請參閱附表七)；由於此一數據係屬落後指標，因此，必然也是今後相當值得追蹤觀察的一大重要指標。

近年購置住宅貸款餘額逐漸攀升，主要原因除買賣移轉數量逐年增加之外，房價大幅飆漲亦是相當重要之一大因素，此一發展趨勢隨著近年預售建案大為暢銷，勢必還會維持高房貸餘額相當一段時間，亦即二至三年後才可能減緩，因此，此一觀察指標應與買賣移轉數量以及房價變動相互對照，方能準確掌握房市發展趨勢。

▲表7：101～111年8月購置住宅及建築貸款餘額統計表

▲2006-2021年拍賣棟數變動趨勢圖

指標九、法拍數量

─法拍數量增減與景氣變動息息相關

自從2006年內政部公布法拍資訊以來，法拍數量在2006～2010年期間約介於2.2～2.8萬戶之間，2011年降至1.44萬戶，2012與2013年分別為9,547與8,093戶，及至2021年下降至4,248戶，2022年1～8月2,895戶，雖然此一數據已呈現逐年下降趨勢，惟隨著景氣趨緩，以及營建成本提高導致部分小型開發商無法順利完工或出現倒閉現象，其間轉折亦是相當值得後續追蹤觀察之一大重要指標(詳請參閱表三與附圖)。

指標十、新建餘屋(待售)數量

─新建餘屋增減直接反映景氣興衰

由附表八資料顯示，新建餘屋(待售)由108Q3至109Q4呈現逐漸下降趨勢，惟自110Q1則是轉趨增加，其中台北市因房價大幅飆漲而呈現下降趨勢，新北市則是房價比台北市便宜，大量吸引台北市民前往購屋，導致推案量雖大，新建餘屋數量卻變動不大；至於桃園市、台中市、台南市與高雄市則是房價基期低，加以台商回流產業投資帶動購屋需求而導致推案量雖大，新建餘屋卻呈略降趨勢，惟在景氣變動過程，今年新建餘屋應會呈現逐漸增加趨勢，由於此一數據係屬落後指標，因此，亦是相當值得列入追蹤觀察的一大重要指標。

由以上之分析可知，領先指標與同時指標均已顯現衰退跡象，至於落後指標仍有待後續追蹤觀察，惟仍應與推案量、銷售率、議價率以及看屋組數、成交組數相互對照，而更重要的是，還應進一步與內政部定期公布之實價登錄資訊相互印證，以期精確掌握市場發展趨勢！

▲表8：104Q4-110Q4六都新建餘屋(待售)住宅宅數