台北市商辦租賃市場，在2023年及2026年將出現兩大供貨潮，進入新舊供給競爭的階段，而優質辦公空間的新趨勢，也將帶動舊商辦的改建潮。
台北市商辦租賃供不應求，缺貨潮使得房屋租金節節攀升，租金行情都是房東說了算的「房東市場」，此外，企業興起「企業總部」的新需求，也使得建商勇於蓋新的商辦大樓，追求最高的投資效益。
兩大商辦同月動土開工
在今(二○二二)年十月，就同時有兩件商辦大樓進行開工動土典禮，第一案是於十七日動土開工的「六福酒店式商辦大樓」，它是由「六福客棧」舊飯店進行危老都更而華麗轉身；至於十九日動土的「京華廣場」，則是原來的「京華城」購物中心拆除重建，未來將矗立四大棟標榜頂級的商辦大樓。
六福酒店式商辦大樓位處松江、南京商圈核心，改建後為地下六層、地上二十一層鋼骨結構造A+商辦大樓，預計二○二六年完工，改建後總樓地板面積將達六三五○坪。
園區占地近五千坪的京華廣場，位於八德路、東興路及市民大道的街廓，原先是百貨商場，因經營效益不大，最後標售給同樣是威京集團旗下的鼎越開發，看準台北市缺乏商辦大樓，因此改弦易轍，改建成四棟地上十九層、地下七層的商辦大樓，未來將有六．五萬坪樓地板面積釋出，完工期間約在二○二五年底或是二○二六年初，業主目前傾向於全部銷售。
根據仲量聯行及高力國際等商業仲介調查指出，台北市老舊Ｂ級商辦進入汰舊換新的改建潮，而現有的Ａ辦及頂級商辦可租賃的空間有限，因此，台北市商辦的空置率已降至二％左右，商辦缺貨潮讓租賃市場成「房東市場」。
▲六福酒店式商辦舉行動土開工典禮，全案預計2026年完工。
商辦供貨潮將有兩波
不過，這一情況在二○二三年就會出現大量供給出現的情況，而另一波供給潮則在二○二六年。
仲量聯行商業不動產副總經理劉建宇指出，二○二三年預計完工的商辦大樓包括富邦A25、皇翔台汽、台北大巨蛋、國泰松江、元大空軍總部等大樓，其中，位於仁愛路與復興南路口的元大空軍總部，元大集團將留做企業總部，另富邦集團取得地上權的富邦A25除部分自用外，其他將釋出，故粗估可釋出的租賃空間為四萬五千多坪(圖一)。
其次，因不動產近年一直有「工料雙漲」問題，京華廣場若來得及在二○二五年底完工，則該年的六．五萬坪，再加上冠德民權的七六三○坪，一下子供給就暴增至七萬二千多坪。
若工程難以掌握，而延至二○二六年完工，再加上六福酒店式商辦大樓的六三五○坪，則二○二六年就會有七萬一千多坪的供給出現。
此外，二○二六年同時有全球國泰營區、富邦產險及元大大同案等商辦案要完工，但企業都傾向自用；劉建宇談到，台北市最近十年的商用土地或地上權標售(購)案，吸引壽險公司及大企業進場，有不少都是要做企業總部或自用的。
高力國際近期完成「2022年第三季台北市商辦市場調查」，報告指出整體租賃市場仍維持租金續漲的趨勢，本季平均租金來到每坪每月2,422元，季漲0.83%，而空置率依然處於相當低水位的3.24%。
▲圖1：台北市中心未來4年商辦供給
租金續漲 空置率處低水位
高力國際企業租戶服務部資深執行董事楊慧明說明，北市的辦公租賃市場新物件仍稀缺，且將近三年的COVID-19疫情並未對需求造成顯著影響，市場趨勢一路都維持著「空置跌、租金漲」的表現。
各級辦公大樓租金在本季全面突破每坪每月2,000元大關，其中頂級大樓平均租金更來到每坪每月3,513元；若以商圈來看，西區及仁愛新生區租金維持不變，其餘五個區域亦全面上漲。
楊慧明更指出，過去房地產是住宅市場一枝獨秀，在台北市中心新建的商辦大樓少，使得近十年的租金走勢是一路往上(圖二)，尤其是頂級商辦的租金漲幅走勢曲線，比Ａ辦及Ｂ辦租金行程來得高，年漲幅高達3.85%。
楊慧明表示，追求優質標的已經是亞太區企業租戶選點的明顯趨勢，頂級大樓在台北市的需求仍最旺，以頂級大樓共34.6萬坪的總供給，僅約8,500坪的空置，換算空置率僅2.46%，甚至低於北市平均值。
對於辦公室租賃市場後續展望，楊慧明認為第四季在沒有新增供給的情況下，租金將續漲、空置則續降，全年租金上漲將超過2%，年底空置率也可能跌破3%。
▲圖2：各級辦公樓10年租金走勢
第三季空置率再探今年新低
隨著疫情趨緩，疫後時代產業復甦，人員陸續回歸辦公室，辦公需求陸續浮現，由於近期無較大量的新增供給面積釋出，北市主要商圈辦公室持續呈現企業實質需求強。
根據信義全球資產統計，今年第一季到第三季的辦公室空置率續低，皆維持在3%以下，第三季再探今年新低，空置率來到2.46%(表一)。
信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，由於老舊商辦投入危老都更，讓現有供給減少，加上大型企業因應發展，持續有總部空間舊換新的需求，使整體台北市辦公空間呈現供不應求的情形，平均租金也推升至每坪2,364元。
林建勛表示，由於短期內，台北市主要商圈的商辦都將呈現供給不足，預估空置率低檔現象可能維持一段時間，也會連動支撐商辦的售價、租金，以長期營運發展考量下，對於有較高預算購買辦公室者，尋找新Ａ辦是可評估的選項。
不過北市全新商辦的供給預計需待一至二年後才會陸續釋出，且以南港區為多，因此對需求急迫的企業，雖然市區既有商辦普遍屋齡較高，但在商圈商業機能與便利性優勢下，市區精華地段的指標商辦大樓仍可為企業購置的優先選項。
▲表1：台北市主要商圈平均租金／空置率
指標性大樓租金頻創新高
台北市商辦缺貨潮讓指標性辦公大樓租金頻頻出現創新高紀錄，信義全球資產觀察台北市指標商辦的租金實價登錄趨勢，發現市區的七個辦公商圈中，共有二十六棟辦公大樓的租金行情在二○二○年至二○二二年這段時間內紛創下當棟紀錄，其中又以信義世貿商圈的商辦大樓有九棟佔最多，其次是復興南京商圈四棟、松江南京商圈三棟、南京四五段商圈三棟、站前西門商圈三棟、敦北民生商圈三棟及敦南商圈的一棟(表二)。
林建勛表示，即使二○二○年起疫情影響稍有遞延企業租賃搬遷決策，但因近年台北市市區陸續有辦公大樓進行都更危老重建，舊大樓拆除使得辦公供給面積更顯緊縮，即使有新完工商辦大樓，目前也多為自用為主，實際釋出市場的面積有限下，讓區位及大樓條件好的指標性商辦租金持續上漲。
觀察這些大樓中有十棟屋齡超過三十年，像是敦北民生商圈的宏國大樓屋齡雖逾三十年，但二○二○年出現一筆實價租金每坪約2,813元，除刷新當棟紀錄，也高於商圈平均行情。
其中，信義世貿商圈會有最多棟的創紀錄大樓，主因還是這裡是最多頂級Ａ辦聚集之地，其中已有四棟大樓的租金單價水準超越3,500元，包含台北101、華新麗華花旗大樓、新光信義金融大樓、遠雄金融中心。
▲表2：2020~2022年信義世貿商圈租金創當棟紀錄之商辦大樓
舊商辦的重建潮
另根據仲量聯行統計顯示，二○二二年第三季台北Ａ辦平均月租金為每坪2,958元，相較去年同期上升3.8%，空置率則微幅下降至1.9%。因供給有限，台北市Ａ辦僅剩約14,000坪空置，市場選擇極少，使Ｍ型化趨勢逐漸顯露，例如信義區Ａ辦空置雖僅剩3,500坪，季成交量仍達1,948坪為四區之首，顯見區域內的頂級大樓，仍為多數公司追求辦公室優質化時的首選。
劉建宇指出，台北正處在新加坡、香港等國際型都市商辦市場發展軌跡之上，商辦市場已進入轉骨期。
由於台北市Ａ辦市場空置率自二○一九年第二季低至2.9%以來，空置率都不曾回到3%以上，甚至數度低於幾乎無樓可租的2%，如此供不應求的成熟市中心市場，勢必帶動「次核心」區域如南港、內湖、北市科、新莊、板橋等成形，可預見更加成熟的大台北商業區亦將應運而生。
南港的崛起
南港的崛起是有目共睹的，劉建宇根據統計指出，明(二○二三)年南港就有潤泰玉成、遠雄I City、台壽C3及台北生技園區的落成，其兩者的可釋出坪數就有二萬五千多坪，另再看二○二六年有南港調車場、富邦大南港、潤泰南港之心、國產實業、新光BOT案等高達二十四萬二千多坪的可租賃空間釋出(圖三)。
劉建宇指出，南港自二○二二年至二○二六年，這五年的商辦供給量，合計約有三十二萬九千多坪的新增供給出現，這個量體遠超過圖一之市中心十三萬一千多坪的供給量，故南港的未來可期。
林建勛表示，近年企業在台北對於大且新的營運空間需求增加，但市中心區能有的新辦公供給不多，讓市場對南港未來的新辦公已有所期待，也提早反映在租金行情上，像是潤泰南港車站大樓，因與南港車站共構，位置優勢帶動租金創新高價，而聯合經貿廣場在前年完工，新穎大樓又鄰南軟園區也使租金站穩2,000元以上。
林建勛分析，南港未來發展亮點在於大型新開發案群聚，會為區域發展帶來嶄新樣貌，加上便利的交通路網條件，若以目前租金水準，是有機會吸引原在市中心商圈老舊Ａ辦的企業前來，甚至一些大型企業，若非一定要指定進駐信義計畫區，在租金成本考量下也有可能轉進南港。
不過，雖然南港發展契機大，但另一方面，需要觀察的也是其新供給，由於未來三至七年後陸續有大量空間釋出，彼此的競爭與市場供需變化，都有可能對區域的價量產生一段時間的波動。
▲圖3：南港未來4年商辦供給
未來優質商辦特色
劉建宇另談到，台北市商辦已經要進入「轉骨式」改變，他說，等待新辦公大樓落成的同時，舊商辦亦將感受到迎面而來的競爭壓力。
起因於越來越多租戶開始追求辦公室優質化(Fly to Quality)，包含更彈性更健康又符合低碳ESG配置的頂級辦公大樓將成首選，使得市中心二十二萬坪屋齡已逾二十五年的舊Ａ辦，將面臨改造升級以符合來自客戶端各式認證的需求。
此外，以價格為優勢的辦公大樓亦面臨次核心區域有價格競爭力的新辦公大樓的挑戰，為求保有競爭力，各辦公大樓的升級計畫、都市更新重建行動，都在市場上陸續進行中。
仲量聯行預測，未來幾年，大台北商辦市場將進入百家齊鳴的時代，租戶可選擇標的增加，隨辦公模式改變，企業也開始看向更多元化的辦公室策略，這預計可使市場更健康、交易量上升，良性競爭將加速推動大台北市場趨近國際化城市發展。
高力國際研究部董事梁儀盈也談到，隨著氣候變遷對於全球永續發展是無可避免的威脅，也越來越多的企業討論到ESG，期待企業的責任能對永續盡一份力，而台灣企業為響應國際趨勢，也推動企業達成辦公據點與生產據點的淨零排放目標，因此未來的不動產開發案如何搭上ESG列車，除了是房東端及開發商的重要議題之外，也是承租戶選點的一大考量。
而台北市辦公大樓在二○二三年後將進入新舊供給競爭的階段，她認為隨著企業租戶將更重視選擇符合ESG概念的大樓，頂級辦公需求將續旺；而既有大樓或舊大樓，也應投入經費翻新或升級設備，來協助租客達到永續目標，進而維持大樓進駐率不致流失客戶。
戴德梁行研究部協理李易璇指出，明年將有多棟辦公大樓將陸續完工，核心地段的舊Ａ級辦公大樓面對競爭壓力及企業對ESG永續發展的重視，對其硬體升級將成趨勢，除了引進更節能的設備外，空間規劃重視社交活動與營造員工幸福感等都將使其改頭換面。
企業呼應ESG潮流 追求環境永續
此外，以最近動工的六福酒店式商辦大樓為例，也呼應ESG潮流，以環境永續為前提，將取得LEED美國綠建築與WELL健康建築標章、綠建築標章、智慧建築標章及耐震標章，國內外五大建築標章認證，打造結合減碳、健康、科技、商務的永續辦公大樓。
六福旅遊集團總裁暨六福開發建設董事長賴振融表示，本案將成為酒店式頂級綠商辦指標，除委託日本百年營造大廠「熊谷組」台灣分公司「華熊營造」建造，更將一舉取得國外LEED綠建築與WELL健康建築兩大標章，並結合六福酒店式顧問管理的高品質飯店整合性服務，將為全台商辦寫下嶄新里程碑。
賴振融進一步指出，展望台灣商辦市場，未來台北商辦市場將朝Ｍ型化發展，頂級商辦剛性需求殷切，市中心及市郊區辦公室租金將逐步拉大，在跨國企業紛紛提出明確的淨零目標後，預期台北將會快速跟上，企業租戶將更重視選擇符合ESG概念的辦公大樓，以符合永續目標。
他說，未來外商租借辦公室首重綠建築，綠商辦需求成長，但目前信義計畫區僅三棟大樓擁有LEED標章認證，未來綠建築供應鏈將供不應求。
至於「京華廣場」設計則沿襲陶朱隱園的高樓層種樹精神，四棟高樓層商辦大樓建築，除以層層種樹為核心理念外，令人眼睛一亮的還有綠化SKY PARK浮島公園，整體綠覆蓋率將達到市府規定的兩倍，除能有效降低台北市中心高排碳量，未來將引領台灣成為吸碳抗暖的未來城市建築典範。
綠建築商辦大樓
鼎越開發執行副總經理張嘉文表示，除建築的永續精神之外，京華廣場將打造全新Grade A+的頂級辦公室，除了能讓進駐企業的品牌形象提升與實現企業ESG責任外，最重要的是以人為本，給予夥伴一個舒適的辦公休閒環境。
整個辦公園區以未來化的超前思維設計，包含地下一樓到二樓為共享空間，另外也將共享多媒體國際會議中心、企業訓練空間、未來化會議室、智慧雲端機房等，提供共享高級資源靈活運用，透過共享的概念，大幅減少低效空間配置，降低進駐企業建置成本與排碳量。
