不管是買房還是賣房，找房仲處理雖然是最快的事，但很多基本功還是要學習，才能確保消費安全，讓想買房的人順利買到理想好屋，賣房的人則成功賣房。
不管是買預售屋，還是中古屋，民眾除了怕買到爛尾樓，或是碰到詐騙集團之外，也最怕有「購屋糾紛」，心情惹來不痛快。
但對很多想購屋者來說，除了準備頭期款或自備金外，如何挑選房子，挑對房子後順利成交，更是一門大學問！奈何，大多數的首購者根本沒有經驗，除非有父母或親朋好友當買房軍師，不然就得「聽聽」專家怎麼說。
不動產說明書三大必看重點
信義房屋指出，要買到理想中的好房，除了靠現場觀察，讀懂「不動產說明書」更是關鍵，且有「三大」必看重點，也就是從謄本產權基本資料、土地使用分區，到特殊屋況及周邊重要環境設施，這三個面向著手，不僅有助拼湊房屋的真實樣貌，更能降低買、賣雙方因認知落差所造成的交易糾紛，順利買到理想好屋。
重點一：建物用途、面積、建材、建築完成日等「謄本產權基本資料」。
信義房屋鑑價部指出，若地政機關「建物謄本」登記用途非住家用，恐無法適用自用優惠稅率；若現況未依建物登記用途使用，可能會因違規使用而被限令恢復原狀及罰款；也應注意建物登記面積是否與現況有明顯落差，以免產生價差。
此外，若建材種類或屋齡過久或土地持分短少，恐影響貸款的核貸成數；若房屋有被限制登記，則須確認能否在過戶前排除，避免無法移轉。因此，讀懂「謄本產權基本資料」可說相當必要；另外，也建議多留意房屋產權相關內容，例如是否遭占用、二胎借款等。
重點二：土地使用分區。
信義房屋鑑價部指出，消費者除要確認土地是否屬於不得作為住宅使用的工業區或商業區，若土地使用分區為道路用地、綠地等，可能會有遭徵收的風險。
尤其土地使用分區影響了土地利用的強度，若是購買土地或老舊透天，因日後可能會有重建的需求，因此必須更加留意。
此外，雙北地區有很多「工業住宅」，或是隱身在商業區，其實不能做住宅使用，但建商常常違規銷售，民眾以為買的是「住家」，其實是不能做住家使用的商業區，因此，了解「土地使用分區」，除了可避免誤踩雷區外，也能免除違規使用，若遭人檢舉，會有應付不完的「違章」拆除問題。
重點三：凶宅或海砂屋等特殊屋況及周邊重要環境設施之記載。
對很多購屋者來說，最怕買到凶宅，因此，法令已規範，「不動產說明書」要記載，是否曾發生凶殺、自殺或其他非自然死亡的狀況，若是屋主未告知是凶宅，日後恐會遭買方要求解除買賣契約或是減少價金。
此外，透過「不動產說明書」之記載，消費者也可了解，房屋是否有傾斜、輻射、氯離子含量高的「海砂屋」、鋼筋外露，或是有蟲害蛀蝕的情形。
不動產說明書有如房子身分證
信義房屋指出，在不動產交易過程中，為預防糾紛，房仲業與委託人簽訂契約後，就應製作不動產說明書，詳細記載房屋現況、權利關係、契約條件等重要事項，提升交易資訊的透明度，讓買方能藉此充分了解房屋資訊，這是法規明訂的。而透過詳閱如同房屋「身分證」的「不動產說明書」，更能確保消費者安全、順利買到心目中的理想好屋。
此外，在科技潮流下，「不動產說明書」也納入AI技術，信義房屋指出，透過AI圖像辨識技術，辨別平面圖與謄本之間有無不符，減少「圖簿不符」所造成的後續交易風險，可確實保障消費者權益。
而不動產說明書為什麼需要AI技術協助「偵錯」？
信義房屋鑑價部說明，早期舊式的房屋平面圖，地政機關均以手寫為主，實務上有可能出現建物坪數、面積尺寸等資訊與謄本不符的狀況，如果沒有釐清就進入交易流程，極有可能造成買賣雙方日後發生糾紛，例如建物面積，就有可能影響到買賣價格的協商。
因此，信義房屋「AI平面圖辨識偵錯智慧化方案」，也就是透過AI圖像偵錯技術，先將累積超過四十年的舊式平面圖餵入圖庫，之後AI技術就能自動針對平面圖進行文字定位，以及印刷體、手寫、蓋章等不同字體的比對偵錯，資料不符之處再以人工偵查確認，即可確保消費者拿到的不動產說明書，具備最正確、無誤的資訊，更可減少日後出現糾紛的可能性。
信義房屋談到，該公司的不動產說明書導入AI偵錯技術後，第一年就比對約五十三萬筆圖像資訊，其中約有近百筆圖簿不符，粗估約防止九千多萬元的賠償風險。
▲要買到理想中的好房，讀懂「不動產說明書」更是關鍵。
看屋兩大重點
看懂「不動產說明書」之後，要如何看屋呢？信義房屋總經理室協理陳毓禮觀察，近期市場交易以自用買盤為主，自住客對屋況的要求與期待向來比較高，倘若碰上漏水、壁癌等屋況瑕疵，都會非常困擾，輕則買賣方協調、找出解方，重則對簿公堂、曠日廢時。
目前大多數買賣是用現況交屋，在善盡告知義務的情況下，這雖然較無爭議，但實質上來說，很多瑕疵糾紛都是在交屋後才發生，所以民法才規定屋主有相關的瑕疵擔保責任。
如果想要防患於未然，陳毓禮分享看屋時的二大重點，第一，是對房況本身盡可能的多問、多觀察，直接瞭解有沒有滲漏水、壁癌等狀況，包含過往的修繕紀錄也得掌握，建議可以先準備好問題清單，免得到現場看屋時有所遺漏。
在看屋時，可以準備個手電筒，看看牆面是否色差、有局部粉刷過的痕跡，倘若有，就得特別當心是否有漏水或壁癌；天花板有無水漬、緊鄰廁所或廚房的牆面底部有無水痕等等，也都要看仔細。
第二，要擴大關注焦點，包含鄰居是什麼樣的人、相處的狀況如何等等，都要多打聽，畢竟千金買屋、萬金買鄰，倘若鄰居相處不和睦，住進去也容易不開心。
第三，如果是社區大樓類型的物件，包含管理基金、管委會的運作是否良性健康等等，都要留心。
此外，買房還要特別留意兩件事，信義房屋桃二區協理許玲綾說，第一，是考慮金流，如果還沒賣掉舊房就先買新房，除了要確定頭期款到位之外，在申請貸款時，也要特別與銀行溝通，以免銀行因舊屋貸款尚未還清，就調降了新屋貸款的成數。
買房前先考慮金流及住所
她曾碰到有客戶先買了新房子，以為舊房子很快就會賣掉，結果耗費比預期還久的時間，現金流差點搞不定。
第二個重點，是要確保有地方可以住，尤其是現在要找到合適的租屋處，也頗花時間，如果是很重視居住品質者，千萬要把這點納入考量。
許玲綾分享，曾有客戶住在永康街，因為孩子大了，想換個同區域的小房子，結果在賣掉舊屋後，遲遲買不到合意的新屋，最後只得跟舊屋新主人洽談「售後回租」，一解沒地方住的燃眉之急。
此外，想買賣房屋的人，一定要弄懂「履約保證」，對買方來說，可不用擔心購屋積蓄被騙走；而對賣方來說，也可確保收到頭款後，避免房子被過戶，價金尾款卻收不到的麻煩事。
信義房屋指出，買房價金動輒數百、上千萬，過去習慣由買方將購屋款項直接交給屋主，一旦發生屋主捲款搞失蹤，對買方無疑是巨大損失。
不只如此，甚至曾經發生不肖屋主刻意拖延過戶手續，利用收到款項及過戶手續完成前的時間差，先將房屋拿去抵押借錢，等到買方終於取得房屋，這戶房子卻慘遭查封、法拍。
另社會也發生過，「假買方，真詐欺，賣方屋主落得房財兩空？」民眾出售房屋，如果沒有履約保證，屋主有可能面臨收不到尾款，甚或是不肖人士假裝要購屋，卻在僅付一部分頭期款後，未付其他款項即迅速辦理過戶等狀況。
履約保證可避免交易風險
信義房屋指出，為了保障買賣雙方權益，「履約保證」機制才應運而生，其運作流程，主要是由建經公司和銀行合作，開設一個履約保證的專門帳戶，負責保管購屋價金。
買方依簽約、用印、完稅、交屋等階段，分別把購屋價款支付進入專戶內，等到過戶手續完全辦妥，買方也確認取得房屋所有權後，專戶內的款項才會撥付給賣方。期間，如果賣方需要繳稅、支付仲介服務費等，必須自專戶出款，也都需要經過第三方機構審查。
對賣方而言，簽約後，售屋款全數交付履約保證專戶管理，由銀行提供售屋款的保障；而如果遇到買方違約不買，則會結算價款後，交由賣方沒收違約。同時，透過履約保證制度，第三方機構也會確認買方申貸銀行核准房貸的情況，確認貸款額度足夠支付尾款、撥款程序無異狀，才會開始辦理產權過戶程序，讓賣方尾款獲得保障。
縱使過程中，賣方違約不賣房子，第三方機構仍會將買方已支付進專戶的購屋款項，加計利息後，全額返還給買方。換言之，即使過戶流程中出現狀況，透過履約保證機制，仍能確保買方的購屋價金安全無虞。
信義房屋提醒，對買賣雙方來說，履約保證機制能有效預防及避免交易風險，如果民眾有買賣不動產的需求，最好搭配履保服務，更能確保交易安全。
▲「買賣價金履約保證」制度，可降低交易風險、保障買賣雙方交易安全。
