「重購退稅」是高額稅賦的解救良方，換屋族只要符合自住設籍等各種適用條件，繳的高額稅金就可申請全部或按比例退回，從此不用怕房地合一重稅！
自從「房地合一稅」於民國105年上路以來，不動產的成交量就大受影響，再加上「房地合一稅2.0」於110年7月1日修正實施，投資不動產的思考邏輯更要「大翻修」，尤其是「贈與」不動產，不是不能做，而是要有「進階版」智慧，才能幫助子女財富「大加分」。
贈與取得成本以現值計算
大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，在房地合一稅上路前，贈與不動產的贈與總額是以「時價」為準，而該「時價」指的是「土地公告現值」加「房屋評定現值」，而這個數字遠低於房子的「市價(市場行情)」。
舉例來說，假設台北市市價1500萬元的房子，其「土地公告現值」加「房屋評定現值」可能只要450萬元，而王爸爸及王媽媽贈與房子給小孩，其申報的贈與總額為450萬元。
以今(民國111)年新調整的免稅額為244萬元，則王爸爸個人持有，並贈與該房子給小孩，要繳的贈與稅，扣掉免稅額的超出部分，若2500萬元以下，稅率則為10%，故申報的贈與稅以450萬元減去244萬元，206萬元的10%，就要繳20.6萬元。
但若假設該房子為王爸爸及王媽媽共同持有，則他們一年可贈與給子女的免稅額就可以有244萬元×2為488萬元，則該贈與不動產的動作，因488萬元超過「土地公告現值」加「房屋評定現值」的450萬元，則完全不用繳到贈與稅。
故以前，很多父母為了「財富傳承」及「節稅」等因素，大都採取「贈與」方式，來做不動產的傳承。
不過，在房地合一稅上路後，父母贈與不動產給子女，就要小心，因子女未來轉賣，就會面臨高額的房地合一稅，因為不動產「贈與」的取得成本為「土地公告現值」加「房屋評定現值」，其數額遠低於「市價」，大多為市價的三成左右。
舉例來說，若子女受贈取得不動產，在持有二年以上有資金需求而出售，除了要面臨35%高稅率外，最恐怖的是它的「取得成本」非常低。
根據房地合一稅的計算公式：「課稅所得＝(成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額)X房地合一稅率」；姑且先不管相關費用及土地漲價總數額金額，單純以「成交價」及「取得成本」來看。
上述的案例，出售的成交價為2000萬元的話，其減掉「取得成本」，假設是450萬元，則2000-450=1550萬元，若是35%的房地合一稅，就要繳543萬元，若持有五年以上的稅率是20%，也要310萬元；再假設是持有六年以上，享有自住的400萬元免稅，其餘的獲利以10%計，也要繳115萬元。
善用重購退稅 送房就ok
因此，在房地合一稅上路後，很多家族傳承的規畫，甚至很多專家都會建議「改送現金」比「送房」好。
例如，父母在今年底共同贈與244萬元(×2=488萬元)，並在明年一月一日再贈與一次488萬元，則已成年，且有工作的子女在短短的一兩個月就有976萬元，就能以此頭期款(假設占房子總價三成)去買市價約三千多萬元的房子了。
話雖如此，但郎美囡根據官方統計指出，房地合一上路前的104年，贈與件數達55531件，105年上路後，該年贈與件數大減至41716件，之後再慢慢增加至去年的44666件，而今年一至九月有37529件，按比例來推估，全年仍可望超越去年四萬多件(如附表)。
郎美囡另指出，近年繼承案件也是一年年增加，到110年有62850件，而今年一至九月有51243件，按比例推估，全年仍可望超越去年。
郎美囡指出，「繼承」的發生，是因為長輩過世，其時機是不可掌控的，但「贈與」的發生時間是可以控制；而在明知「贈與」不動產潛藏高額的房地合一稅，為何每年還是有這麼多件的「贈與」案件呢？
她說，若能善用「自住，400萬元免稅」，或者，「重購退稅」的兩大法寶，則「啥咪攏不驚」！
重購退稅有三種
而「重購退稅」是什麼呢？勝樺法律地政士事務所所長陳勝樺指出，跟不動產有關的兩大「稅」法，就是《土地稅法》及《所得稅法》，而重購退稅有三種，分別是「土地增值稅、財產交易所得稅、房地合一稅」。
一、土地增值稅：
《土地稅法》第9條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有人、配偶、直系親屬於該地辦戶籍登記」，同法第35條第3項「於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之」。即所有權人或其配偶、直系親屬於該地設籍外，尚須出售前一年內，未曾供營業使用或出租者方得適用。
二、財產交易所得稅：
《所得稅》第17條之2所稱「自用住宅之房屋」之認定原則，在財政部108.11.18台財稅字第10804592200號令有做解釋。內容指納稅義務人或其配偶、直系親屬於該地址辦竣戶籍登記，且於出售前1年內無出租或供營業使用之房屋。
三、房地合一稅：
《所得稅法》第14條之8第一項：個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按「重購價額」占「出售價額」之比率，自前開繳納稅額計算退還。
第二項：個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。
第三項：前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。
設籍時機點很重要
陳勝樺指出，房地合一稅上路後，有很多人疑問，《所得稅法》第14條之8的條文中，並沒有規定「自用住宅」之條件，因此，很多人也在想，是不是其出售前有「設籍」即可？
其實不然，陳勝樺表示，在財政部《房地合課徵所得稅申報作業要點》第17點就有規範：「有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定，個人或其配偶、未成年子女應於該出售及買之房屋辦戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用；以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。」
但其內容並無一年內無出租、無營業之規定，顯在「重購退稅」出售房屋出售時如無出租、供營業或執行業務使用者，就符合法規所規範之條件？
他就有一位客戶來電詢問，「房屋在109年取得，出租中，租期到111年三月底，租期屆滿收回來自住，屋主戶籍三月遷入房屋，但在四月簽約出售，六月時登記完畢，預計要繳房地合一稅100萬元，兩年內另買一間大屋，購入房價超過出售房屋的交易價額，這樣是否符合重購退房地合一稅的自住規定？」
答案是「不行」。陳勝樺補充說，財政部在民國108年11月18日以台財稅字第10804592200號令，新增了對營利事業及出租的規定：所稱「自用住宅之房屋」，指納稅義務人或其配偶、直系親屬於該地址辦竣戶籍登記，且於出售前1年內無出租或供營業使用之房屋。」也就是要出售前一年無出租亦無營業，才可辦理重購退稅。
看懂三種重購退稅比較基準
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏也談到，很多法令看似很容易懂，但若沒專家解說，當事人還是會「似懂非懂」。
就以「土地增值稅」來說，大家印象中都是「由小換大」，結果，很多民眾以為，「賣掉2000萬元的房子，換到3000萬元」，或者是，「賣掉二十多坪，換到四十多坪」就行，殊不知，土地增值稅的重購退稅是以「土地公告現值」為比較基礎，並不是以坪數或金額大小為準。
舉例來說，小蔣賣掉台北市大安區的30坪公寓，總價為3500萬元，其到台中七期購買80多坪，總價5000萬元的豪宅，看似「以小換大」，但因大安區公寓的持分較大，其公告現值達1500多萬元；但台中七期的豪宅，因大樓住戶多，其持分小，且每平方公尺的公告現值遠低於台北市大安區，總公告現值才1000多萬元，結果，即使他符合「重購退稅」的自住等多項條件，卻因「公告現值」由大換小而「卡關」，無法申請退還已繳的土增稅。
再就房子是在104年12月31日前持有的房子，即使在105年1月1日以後才出售，其房子要繳的是屬於舊制的「財產交易所得稅」，於出售隔年五月的綜合所得稅一併進行申報。
陳俊宏指出，由於「財產交易所得稅」是就房屋進行課稅(舊制的土地，不課所得稅)，因此，是以「房屋評定現值」為基準，大多數是採用賣房時所核定的「契價」來比較，只要新買的房子的核定契價大於賣掉的房子，就能申請「重購退稅」。
但在此也要小心，像小張賣掉台北市和平東路2000萬元的舊房子，房屋評定現值約50萬元，其在二年內到新北市中和購買總價1200萬元的新華廈，其房屋評定現值有80萬元，這種情況，因房屋評定現值是「由小換大」，故小張是可以申請「重購退稅」。
不過，由於買賣房屋時，土地公告現值容易查得到，而「房屋評定現值」所核定的契價，並非公開可查詢的資料，除非賣方肯提供其稅籍資料給買方，否則，買方很難取得資料，而無法判斷「換屋」是不是「由小換大」？
因此，陳俊宏建議，若是要善用「重購退稅」的換屋族，一定要跟房屋仲介人員說明你的需求，由其幫忙向賣方(屋主)取得房屋評定現值等資料做「比較」。
所得稅的重購退稅 新舊制不相容
陳俊宏另提醒，就現有稅制來說，若是賣掉舊制的房子，卻在105年以後再買新屋，則「不適用」新制重購退稅，兩者不相通。
曾有客戶小蔡天真地說，他賣舊制的房子，為了能符合大換小重購退稅，竟想「我可以用新制，去報繳新制的房地合一稅」，以求能把賣屋所繳的所得稅，利用重購退稅退回來？
這時，他都要再加以解釋，基本上，小蔡的房屋並非屬於民國105年1月1日後房地合一稅課徵範圍，即使小蔡送件了，也會被國稅局「退件」的，根本就是「異想天開」。
至於新制的「房地合一稅」的重購退稅，是以「房屋總價」為基準，且政府允許「小換大」及「大換小」，其中，前者可全額退稅，後者則按比例退稅。
陳俊宏說，財政部在宣導房地合一稅時，也有案例做說明，如「先售後購」案例，嚴先生105年1月1日買入Ａ房地並設籍居住，於108年6月1日出售Ａ房地，出售價額2,000萬元，並已繳納所得稅20萬元，其於110年4月1日以2,500萬元買入Ｂ房地並設籍居住，嚴先生可以申請適用重購自住房地退稅優惠嗎？
由於嚴先生出售Ａ房地的移轉登記日至買入Ｂ房地的移轉登記日(108 年6月1日至110年4月1日)的期間在2年以內，如果Ａ房地出售前1年內並無出租、供營業或執行業務使用，嚴先生得申請適用重購自住房地退稅優惠：因重購價額2,500萬元／出售價額2,000萬元＝1.25＞1，應退還稅款金額＝20萬元(即出售Ａ房地已繳納稅額)。
「先購後售」案例，陶先生105年1月1日買入Ａ房地並設籍居住，於108 年6月1日以1,500 萬元買入Ｂ房地供自住使用，戶籍由Ａ房地遷至Ｂ房地，110年4月1日出售Ａ房地，出售價額2,000萬元，原應繳納所得稅20 萬元。
由於108年6月1日至110年4月1日的期間在2年以內，如果Ａ房地出售前1年內並無出租、供營業或執行業務使用，則陶先生得申請適用重購自住房地減免稅優惠：因重購價額1,500萬元／出售價額2,000萬元＝0.75＞1，退稅金額為＝20萬元×0.75=15萬元，故實際應繳稅款為5萬元。
陳俊宏另提醒，民眾雖然高興，能利用「重購退稅」把已繳的所得稅退回，但在房地購入後5年內，應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉，否則，國稅局會追繳已退的所得稅，這是要切記的。
善用重購退稅 贈與房產照樣行
陳俊宏另談到，了解「重購退稅」後，對於一些家族財富有提前進行傳承的規畫，就可以進行「贈與」動作。
例如，有位媽媽想把房子「贈送」給經濟較弱勢的女兒，作為其日後生活的保障，但一聽，若女兒將來賣房，其取得成本因屬贈與，是要用「土地公告現值＋房屋評定現值」，而成交價是「市價」，屆時恐會繳高額房地合一稅。
後經解說，若女兒在賣房的二年內，另有購屋計畫，則符合重購退稅的相關規定後，其所繳的房地合一稅都可退回，因此，她才放心把房子「贈與」女兒，而女兒有了第一筆資產後，其財富水位日後也會愈升愈高。
陳勝樺另指出，「重購退稅」具有很高效能的財務節稅功效，包括：(1)因受贈而取得。(2)因繼承被繼承人於105年後取得之不動產。(3)因遺失契約書被核課高額稅賦。(4)其他，如短期出售…。
重購退稅為法定節稅優惠
陳勝樺說，通常多數人只會在遺憾財稅規劃錯誤，但卻少有人想過稅的「法定節稅優惠」，是可因重購而退還稅款。
以「受贈」情況，小陳的父母在107年贈與給他一間房屋，他在110年10月出售時因為該屋為受贈取得，繳了高額房地合一稅150萬元，後再於111年5月以750萬購買一間房屋土地，請問，可以辦理重購退稅嗎？
陳勝樺表示，根據上述的《所得稅法》第14-8條，以及《房地合一稅作業要點》第20點的規定，都沒有針對「出售房屋」有取得種類之限制規定，所以即使如出售房子的「受贈取得」，只要符合自住房屋重購退稅之規定，就可以申請退還所繳的稅額。
另小王名下原有二間房屋，Ａ屋是在105年「受贈取得」，Ｂ屋是在108年後以1200萬元「購買取得」，老王分別於110年6月以900萬元出售Ａ屋，繳了房地合一稅105萬元，另於110年12月出售Ｂ屋，交易價1700萬元，繳了房地合一稅125萬元。
Ａ、Ｂ兩屋皆依規定，個人及其配偶都辦戶籍登記，且出售前一年皆亦無出租、營業，若小王於111年5月購買Ｃ屋，房地購買價為2500萬元，則Ａ、Ｂ兩屋出售時所繳的房地合一稅是否可以在購買Ｃ屋時辦理「重購退稅」，退回賣Ａ屋及Ｂ屋所繳的房地合一稅呢？
陳勝樺指出，「重購退稅」的立意，是在減輕民眾為提升居住品質而對因換購住宅之優惠，故人民以二戶「小屋」換購一戶「大屋」，也與重購退稅之立意並不相抵觸，且在《所得稅法》第14-8條的規定，並未限制其取得類別部份或是出售為一戶或二戶，且在《房地合一稅作業要點第20點》亦載明「個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住」，並無對出售房屋有取得限制戶數之規定。
故小王在申請重購退退稅可以Ａ屋及Ｂ屋為出售房屋，以Ｃ屋為重購之自住房屋，申請重購退稅，其計算應為：C屋2500萬/A屋900萬+B屋1700萬)x(105萬+125萬)=221萬1538元。
