2022年是不利因素齊發的一年，商用不動產靠著前三季的交易，才不致使全年量能如溜滑梯般陡降，但2023年仍籠罩在升息陰影中，前行之路仍顛簸。
台灣商用不動產在今(二○二二)年遭逢不少利空，尤其升息壓力，讓整體交易「虎頭蛇尾」，不管是商辦交易或商用土地交易，較去年同期都呈現下滑走勢，展望明(二○二三)年走勢，在美國聯準會(FED)升息政策下，恐怕也將是逆風而行的一年。
根據第一太平戴維斯統計，二○二二年截至十二月十四日大型商用不動產交易金額為1325億元，比去年減少25%；建商購地動能減半影響，今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元，年減幅度更達39%，商用不動產與土地總成交金額，皆寫下近四年低點(圖一)。
▲圖1：2022年商用不動產交易預估下降25%（資料來源：第一太平戴維斯）
商用地產由熱趨冷
第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，商用不動產由熱趨冷，主要是新冠肺炎疫情(COVID-19)繼續攪局、俄烏爆發戰爭、全球通膨讓各國政府緊縮銀根，而美國聯準會(FED)啟動升息，也牽動台灣中央銀行四度升息，造成投資觀望，買盤縮手。
全球獨立不動產顧問公司萊坊(Knight Frank)近日發布二○二三年亞太區不動產市場展望，分析從總體經濟層面到二○二三年不動產市場的挑戰與機會。報告指出，二○二二年全球通貨膨脹率預計將超過8%，為一九九六年以來的最高水準。亞太地區多數央行陸續實施緊縮性貨幣政策來遏制通膨，導致經濟成長將不可避免地放緩。
二○二三年仍有六大潛在變數
隨著疫情、俄烏戰爭、通膨、升息等因素導致全球經濟持續籠罩在成長趨緩的陰影之下，未來一年經濟環境將面對六大潛在變數，包括：一、戰爭衝突升級，二、歐洲經濟較預期惡化，三、美國硬著陸，四、中國經濟依然低迷，五、具破壞性的資本流出，及六、貨幣波動加劇。
瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，利率波動不但影響經濟景氣循環，且對不動產市場的挑戰是立即且明顯的，台灣經濟自二○一九年起已連續四年成長率超過3%，隨著明年全球經濟逆風明顯加劇，二○二三年預估可維持在2.5%-2.7%左右。
若對照美國同期間已升息十七碼(4.25%)，以及亞太區多數經濟體的升息幅度來說，台灣利率漲幅相對較小，對於房屋住宅市場的下行風險，預期仍較亞太區其他國家為低。
不過，國內外總體經濟金融情勢變數仍多，台灣景氣對策信號從年初的紅黃燈衰退到年底接近藍燈的情況，不禁讓人對於通膨、升息與經濟衰退同時出現的趨勢產生顧慮，這導致投資市場的需求減弱，二○二二年下半年交易量明顯減少。
壽險業進場 辦公室異軍突起
而今年在各類不動產的交易中，第一太平統計指出，辦公室買氣異軍突起，成交金額達469億元，規模較去年翻倍，更成為各類商用不動產之中唯一正成長的類別(圖二)。
▲圖2：辦公室交易異軍突起（資料來源：第一太平戴維斯）
多個知名商辦交易，包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室，中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓，辦公室單價陸續創下紀錄。
丁玟甄表示，央行今年已連續四季升息，商用不動產的自用型買方轉為保守，不過，投資型買盤則未受影響，投資交易占比達到63%，規模與去年相當，尤其今年前三季，壽險業與專業投資機構都積極布局，顯示當全球股匯市波動劇烈、通膨持續升溫，核心與保值的優勢成為專業投資人的布局重點(圖三)。
▲圖3：保險業重返市場主力（資料來源：第一太平戴維斯）
丁玟甄指出，保險業成為今年最積極的投資買盤，投入金額超過403億元，比去年增加三成，而隨著基準利率調升，不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%，保險業轉投資策略持續轉向雙北市以外投資標的，今年即有七成的資金布局於雙北市以外的不動產，具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓，都在投資標的之列。
高力國際研究部董事梁儀盈表示，今年遇上疫情、升息、通膨、戰爭等負面因素齊發，引發景氣衰退疑慮，依台灣政府機關及經濟智庫預測，二○二二年的經濟成長率將由去年的6.57%，下調至今年只有3.06%，而出口成長率也由去年的30%，下降至今年只有10%，諸多因素導致投資市場籠罩陰霾。
二○二二年是房地產最渾沌的一年，土地與商用不動產交易表現各異，呈現「土地交易縮，商用交易穩」的局面，土地市場吹冷風最有感，交易量較二○二一年大幅萎縮四成七。
企業自用買盤也助陣
不過，商用不動產則是相對「穩」，由於企業自用需求仍在，考量投資工具的保值且資金避險，機構法人持續投資「帶租約」的優質標的。
梁儀盈指出，美中貿易戰及科技戰引發供應鏈重組，讓台灣商用不動產及土地交易迎來三年難得的榮景，二○一九年兩者合計成交量有4174億元，二○二○年有4350億元，而二○二一年更衝上4491億元，直到二○二二年因經濟局勢及投資氛圍驟變，今年截至十二月十五日累計約2749億元，交易動能相較去年明顯放緩。
針對今年土地交易熱度大退燒，梁儀盈表示，央行的連續升息，造成民眾還房貸壓力，再加上通膨擠壓消費分配，明顯影響民眾購屋意願；而建商的建融負擔也增加，使得建商獵地熱潮明顯退燒，不過，企業尋覓自用土地的需求仍在，有產業發展支撐的桃園市、新北市及高雄市反而成為今年的交易熱區。
而商用不動產方面，購買動能雖在第四季明顯歇火，但全年度仍可維持千億的交易水準。分析原因，主要是產業發展吸引投資人目光，「帶租約」的商辦及廠辦備受青睞，依據截至十二月十五日的統計，商用不動產交易有1175億元，其中，台北市重回交易熱區寶座，交易金額高達537億元，另台中市及桃園市也有196億元及115億元的成交量（圖四）。
▲圖4：台北交易重回寶座（資料提供：高力國際）
此外，今年商用不動產最大買家為金融保險業者，至今累積投入461億元、占交易總額比重約39%。而且觀察本年度前十大商用不動產交易榜，金融保險業者便囊括過半數，包括台中七期豐邑市政核心商辦、內湖精英電腦大樓、桃園大園廠辦、新竹國賓飯店及台北市潤泰金融大樓，基於避險考量下，將資金放在具租金收益的優質標的，仍是投資人選項。
不過，壽險公司在今年積極出手，不代表明年還續熱，主要是央行在今年四度升息，總幅度為2.5碼，使得壽險業的最低投資報酬率門檻，已從年初的2.095%，到年底的2.72%，勢必加深壽險業在台北市找尋投資標的的難度，交易量恐放緩。
壽險業投資買盤將南漂
梁儀盈表示，就壽險業來說，投資標的必須要高於最低門檻收益率的要求，若以現在的2.72%來看，保險起見必須要再往上多加，如此一來，最低投報率恐接近3%才行。
梁儀盈指出，目前辦公室還是投資人最看好的標的（受歡迎區域為台北市及台中市），其次是工業廠辦及廠房（受歡迎區域為新北市及桃園市），第三則是倉儲物流（受歡迎區域為新北市及桃園市）。要達到壽險業最低收益率要求的規定，二○二三年往南投資的趨勢會是一個方案，而要符合3%以上的產品，以工業地產，如廠辦及物流中心較有機會。
此外，自用型買家在升息壓力，造成資金借貸及營運成本的考慮下，過去兩年入手買樓相當積極，但明年恐怕腳步會放緩，也替二○二三年的商用不動產增添變數。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素籠罩下，全球的股匯市與不動產市場波動劇烈。隨著美國通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，中央銀行升息幅度隨之放緩，再加上近日國門全面解封，觀光旅遊業逐步回溫，都對台灣經濟帶來正面影響。
展望明年，預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下，商用不動產價格與買氣將維持穩定，而政府研議中的平均地權條例修正案，若未來私法人購置住宅將採許可制，有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場，主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠。
而科技業雖然今年擴廠相對保守，但隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資，也顯示產業鏈在台持續深化的動力，帶動廠房以現代化物流的需求，挹注工業地價格緩步向上。
