央行公布去(2022)年十二月理監事聯席會議議事錄摘要，根據該議事錄摘要顯示，房價高漲相關議題已在央行內部掀起論戰。本文特針對相關理事發言議題逐一從市場實務面向提出八大疑問與見解評論：
問題１：房價居高不下，央行該不該負責任？
有位理事認為，央行應該正視處理高房價的責任，不該推給其他部會。
筆者認為，這題目有點離題，對於房地產政策上有國發會，下有內政部主管機關，央行權責在金融機構的風險控管，只要金融機構對房產授信正常，央行不必帶頭獨攬大責，領軍打頭陣，這叫做「錯把後衛當前鋒」。
問題２：高房價是投機炒作驅動？
央行某理事把房價高解讀為來自預期房價上漲的短期投機動機所驅動。
筆者認為，這是導果為因的論述，難怪打房政策永遠抓不到方向，連為何效果不彰都搞不清楚。事實真相是因房價高漲才有炒作空間，而不是炒作引起高房價，若沒找出高房價的核心起源，包括土地炒作、租賃市場被壟斷……等問題不解決，就會形成房價高漲與炒作環境，所以解讀高房價是因短期炒作所形成，這是導果為因的學術論述，也是華麗不切實際的論文。
問題３：高房價會帶動房租上漲，房價負擔能力惡化？
有理事認為高房價不僅造成房價負擔能力惡化，並將帶動房租上漲。
筆者認為，這也是導果為因論述，事實上是因為租賃市場供需被壟斷，租金上漲投報大幅增加，才引起投資客介入壟斷供給，並引起房價高漲，而不是高房價引起租金上漲。
問題４：營建成本物價指數下降，為何房價仍大幅上升？
有位理事指出，近年房價上漲幅度驚人，在此期間央行呼應業者，指出房市有剛性需求以及成本上升等，但從2022年初以來，營造工程物價指數已經大幅下降，房價卻仍大幅上升。
筆者認為，這是不諳營建實務的見解，營建發包到開工有一段時程落差，不可能本季成本降低，房價就馬上降溫，更何況主要成本的工資因素持續上漲，而營建成本也是影響房價漲跌眾多因素的其中之一，不能光以單一因素判斷房價該漲或該跌。
問題５：央行選擇性信用管制對抑制房價有效？
有位理事表示，截至目前為止，房貸集中度只有些微下降，但央行從2021年底就未再推出新的選擇性信用管制措施，才會讓高房價造成房價負擔能力惡化。
筆者認為，若是央行選擇性信用管制有效，2010年央行連續推出四次對特定區域選擇性信用管制，與2021年央行連續四季對法人自然人的選擇性信用管制，兩次連續性信用管制為何對抑制房價仍然無效？2010年的區域性信用管制忽略氾濫資金的流竄性，打台北，資金跑新北，打新北，資金跑到桃園，打桃園，資金跑往中南部，抓不住核心問題，當然政策會失敗。
2021年央行針對法人自然人的購地購屋採選擇性限貸措施，與2010年政策如出一轍，打小放大，造成大則恆大，當然也是失敗收場。
問題６：央行對房價起伏，應盡什麼責任？
另位理事認為，央行職責是維護金融穩定，關注的重點在於房價會不會危及金融穩定，選擇性信用管制不是以控制房價為主，而是關注不動產信用對金融穩定的影響。
筆者認為，這位理事講到重點，央行該關注的不是房價漲多少，如何控制房價？央行該關注的應是金融穩定與風險控管，所以限貸不是著重打房價，而是預防房價下跌時，因金融機構逾放比過高而導致的金融危機。因此央行對房價的控管責任，不是在打高房價，而是在預防房價下跌後的金融穩定性問題。
問題７：房子是不可以用來炒的，房價是不是可以用來打的？
有位理事很正面的提出，政府應推出「健全房地產市場方案」，各部會由需求面、供給面、制度面共同合作，2022年以來央行緊縮貨幣政策也有助於強化選擇性信用管制措施成效。
這位理事表示，央行希望房市能夠軟著陸，因為房市硬著陸帶來的傷害很大，到時候政府必須動用更多政策工具拯救房市，近期中國房市就是例證。再如1989~1990年間，日本央行以大幅升息處理房地產問題，導致不動產價格崩跌，也讓經濟陷入長期停滯。
這位理事強調，央行將會密切關注國內不動產市場的長期穩定發展。
實際上，央行總裁楊金龍也表示，未來將持續關注不動產貸款情形與房地產市場發展情勢，檢視管制措施的執行成效，適時檢討調整相關措施內容，促進金融穩定及健全銀行業務。
筆者同意上述見解，房子是不可以用來炒的，所以需要建立穩定與健全的政策，房價也不是用來打的，軟著陸總比硬著陸來得安全。
問題８：如鷹派理事所言，央行對房市應扛積極管制責任嗎？
央行副總裁陳南光日前表示，央行在通膨與房市管制措施方面過於消極，應擔負起物價穩定與正視處理高房價的責任。
陳南光指出，從歷史經驗看，走走停停、過早放鬆的貨幣政策，只會讓通膨拖延更久，更易落入停滯性通膨陷阱。他呼籲央行不可樂觀認定「台灣通膨相對溫和」而掉以輕心。
筆者認為，陳副總裁過去的論述太偏重理論，事實上，營建通貨膨脹早已高達20%以上，這些通膨因素沒有透過市場轉嫁行為難以消化，當我們一再強調打房的同時，加上兩岸地緣政治緊張影響，打到剛性需求信心崩潰，而房價仍然居高不下，就真的是「房產停滯性通貨膨脹」的惡夢來臨！
