2022年商用不動產交易雖未創新高，仍寫下次高紀錄，不過，2023年的大環境仍不利投資，致市場觀望氣氛較濃，但反而給業者新思考空間。
台灣商用不動產在去(二○二二)年因諸多利空襲擊，交易熱度不如二○二一年，但仍寫下次高紀錄，而展望今(二○二三)年的發展，由於升息造成壽險業者最低收益率提高而影響進場動能，加上政府各種打房措施，商仲業者都認為，將是觀望的一年，唯因ESG淨零碳排是世界趨勢，也將帶動產品設計上的新思維。
二○二三年投資買盤恐收手
戴德梁行指出，去年度商用不動產投資交易量達新台幣1,258億元，較二○二一年下降17.6%，終止連續三年的正成長，但整體而言仍優於過去十年平均交易量，主要是投資目的之交易量為新台幣692億元，佔比55%，不僅高於自用買盤，且為近五年之冠，但在央行去年四波升息，且今年隨著美國FED升息動作下，投資買盤可能大受影響，恐抑制今年動能。
戴德梁行分析，二○二二年度央行在各季度分別升息一碼、半碼、半碼、半碼，而投資人面對前三季的升息，前三季的投資買盤仍霸氣佔領年度十大商用不動產交易的前六名，且該六筆交易有四筆的買方是壽險業，但在第四季的十大交易中，只有一筆是由壽險業買下，投資買盤僅佔三筆，自用買盤則佔了七筆，顯示壽險業在現行最低投報率2.72%的限制下，更難找到可投資的物件，因此，二○二三年出手投資的難度將更為提高。
仲量聯行統計指出，二○二二商用不動產投資表現降溫，總投資額來到 1,032億元，較去年減少48%，但仍超越疫情前二○一九年957億元水準。其中，主要交易活動以雙北為主，占全台交易總額近六成(圖一)。
▲圖1：2022年商用不動產破千億 (仲量聯行提供)
▲企業積極建置新式智慧化廠房、廠辦，綠色經濟成工業地產推動引擎，持續活絡市場發展。
仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，隨著央行於去年數次宣布升息，壽險業投資門檻已提升至 2.72%，若今年升息動作持續，預期到了年底，壽險業投資不動產最低收益率門檻有可能突破3%。屆時壽險業可投資的產品將變得更加稀缺，對整體投資市場勢必會有影響。
信義全球資產公司則針對上市櫃法人商用不動產交易情形指出，去年受烏俄戰爭、美中科技戰、全球通膨及升息等利空因素影響，商用市場買氣趨向保守，主要以工業地產、商辦撐起全年交易，累計交易額為1,773億元，創歷年次高紀錄。
比較去年各季交易表現，高點落在第三季703億元，佔全年交易40%，主因為航空城標售案企業進駐搶地，大筆投資額推高交易量。但隨著央行第四度升息，第四季為傳統旺季表現不如預期，交易量317億元，在二○二二年各季表現中排名最末，較前年同期530億元，減幅40%。
信義全球資產公司投資部副總歐人彰分析，二○二二年商用不動產仍處在高水位，主要有三大因素支撐，首先是工業地產發燒，統計全年工業地產交易830億元，佔全年交易47%，產業升級帶動新建、擴廠需求，企業積極覓地，觀察去年總價前五高工業地產交易，均為工業區、產專區土地，顯見具產業群聚效益、有完善工業園區規劃等，皆為企業主在做投資設廠決策時的考量因素。
此外，後疫情時代企業因應產業趨勢，著手建置倉儲、物流中心，在去年第一季，統一超商就以10.3億元取得桃園楊梅土地，將規劃建置物流園區。
綠色經濟成推動引擎
而「淨零轉型」已是全球產業發展趨勢，國發會也宣布二○五○年淨零排放的總目標，許多企業都已著手制定永續經營策略，信義全球資產公司觀察，在這一波ESG浪潮推動下，工業地產市場將注入新氣象，企業積極建置新式智慧化廠房、廠辦，或將既有廠房進行更新升級，綠色經濟成工業地產推動引擎，持續活絡市場發展。
根據經濟部最新統計資料，二○二二年前三季製造業產值為13兆元，較前年同期成長約10%，其中以電子零組件產值表現最為亮眼，第三季產值1.4兆元刷新歷年單季新高紀錄。
隨著後疫情時代產業活動陸續回歸疫前水準，為強化永續競爭力，各產業都加速綠色轉型的腳步，信義全球資產公司觀察工業廠房也出現綠色轉型潮，據經濟部公布之綠色工廠獲證名單，包括台積電、聯華電子、日月光等知名大廠，共有85座廠房都已取得綠色工廠認證。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，觀察取得綠色工廠認證的廠房，依產業別進行分析，可發現以電子零組件製造業52座為最多，佔整體61%，其次是化學材料製造業的13座。依分布區域進行分析，則可發現取得綠色工廠認證的工廠多分布於南部地區，台南、高雄共計有41座，佔整體48%，比例將近一半；而桃園、新竹共計有26座，佔30%。
工業地產三大發展趨勢
林建勛指出，未來工業地產市場將有三大趨勢，其一，產業走向AI智能、數位化方向發展，加上近年回流台商多屬中高階、科技產業，國內產業加速轉型與升級，將帶動具智能化、自動化等多功能廠房、廠辦需求。
其二，一改早期工業區多為低密度、低樓層工廠，工業區立體化漸成主流，未來將有更多新穎、具綠色規劃的廠房、廠辦大樓，改變傳統工業區樣貌。其三，淨零排放已是國際趨勢，產業將更重視ESG、落實綠色生產，在國際綠色供應鏈中佔有一席之地。
林建勛表示，隨著綠色產業興起，企業打造具有減碳、結合AI智能的智慧廠房，工廠變「綠」將有一番嶄新樣貌，有助二○二三年工業地產穩定成長。
瑞普萊坊董事長劉美華針對二○二三年台灣不動產市場發展指出三大趨勢，包括：一、新型態辦公室興起，二、工業及倉儲物流需求持續成長，三、土地開發模式多元化。
她說，目前，ESG概念已成為跨國企業選址評估之重要條件，因此新建辦公室導入節能概念蔚為風潮，同時採取彈性工作空間規畫也逐漸成為主流趨勢。工業不動產的使用及投資需求皆持續上升，尤其是在半導體、醫療保健及生命科學的領域。同時，倉儲物流憑藉穩定的使用需求及優於辦公室的收益率，預期未來倉儲交易量將持續成長。
在土地開發部分，由於成本增、升息循環、打炒房政策增添了住宅市場的不確定性。住宅開發商將繼續採取多元化策略以分散風險，包括增加商業和工業不動產投資比重的產品多樣化策略，以及與地主、品牌建商或公部門合作的土地開發多元化模式。
北市商辦市場今年供給增加
此外，除了工業地產及廠辦等產品之外，仲量聯行指出，台北市商辦市場在二○二二年的發展，仍有供不應求，租金節節推升，北市Ａ辦市場平均租金破歷史新高，整年度租金年成長率達近三年最高，顯示企業對於高品質的空間仍有殷切需求。
但因升息、經濟成長預期將趨緩，企業在空間的配置上會更謹慎，決策時間拉長，使得整體租賃量能趨緩。房東強勢的租賃市場是否能夠延續，將會是未來需要持續觀察的地方。
仲量聯行商用不動產部副總劉建宇表示，根據統計，北市商辦已經連續十年呈現正成長的趨勢，二○二二年底台北市Ａ辦平均月租金為每坪2,975元，相較前年同期上升3.2%。其中，又以信義區的頂級Ａ辦為租金成長的主力，目前信義區頂辦平均租金已突破4,000元的水準，且若新的大樓於今年加入頂辦行列，租金預期將持續上揚(圖二)。
▲圖2：北市商辦租金連續10年正成長 (仲量聯行提供)
劉建宇表示，二○二三年北市市中心預期將釋出超過四萬五千多坪的新Ａ辦空間，主要來自最搶手的信義區，預期會替市場注入新活水，稍微紓解無樓可租的局面。次核心區域如近年來因東區門戶計畫而逐漸熱門的南港，將會有面積約四萬八千多坪的三棟商辦落成釋出，該區產業聚集及交通機能日益成熟，將會是商辦市場未來可期的耀眼新星。
此外，仲量聯行預測未來隨「淨零碳排」議題的倡導及ESG觀念愈來愈受重視，大台北地區優質新穎的空間將持續搶手，老舊商辦若不藉由危老都更或資產活化，可能陸續被淡出市場。
房東市場出現轉折
戴德梁行也指出，二○二三年將迎來久違的新大樓落成，包含富邦A25、皇翔台汽北站、遠雄大巨蛋及上海商銀新總部等，共計超過六萬坪的新供給，吃緊的供給將獲得舒緩，並逐漸威脅持續多年的房東優勢。
除市場結構即將轉變外，因應後疫情時代來臨，部分企業常態性施行實體／遠距之混合辦公模式，租期及空間彈性顯得格外重要。其中商務中心及共享辦公提供客製化租賃機制與彈性使用空間，並結合ESG、SDGs及綠色金融行動方案3.0等浪潮及規範，協助企業實踐減碳轉型與落實永續發展。
而面對二○二三年，戰爭因素持續存在，美國升息動作仍將牽動全球央行神經，哪些產品仍獲市場青睞呢？
▲疫情改變辦公室型態，強調永續的綠色辦公環境正興起。 (高力國際提供)
內需市場將成經濟支撐關鍵
林建勛分析，經濟成長放緩、外銷訂單表現下滑，可能影響一些企業營運資金運用策略，或許會有處分資產的需求，對仍有購置需求的企業，甚至是投資型買方，反而是可以切入的機會點。
預估今年商用市場的價、量可能有所修正，但幅度應不會太劇烈，且隨著防疫政策解封帶動國內旅遊，觀光餐飲與連鎖零售產業回溫，內需市場將成為今年經濟支撐關鍵。
高力國際董事總經理劉學龍認為，雖然經濟前景不明，且通膨及升息等兩大議題在二○二三年並不停歇，所幸經過去年的洗禮，投資人深知以靈活的投資策略因應變局的發生，而國境的解封也為沉寂已久的零售及飯店市場提供發展利基。
對投資人而言，去年央行共升息2.5碼，壽險業要求收益率已由年初的2.059%提升到年底的2.72%，勢必加深壽險業購買物件難度，交易區域及產品將改變，除了精華區的商辦或廠辦等核心資產之外，收益率較高的帶租約工業不動產也是選項。
而自用族群或高端資產買方，建議可趁今年的變局掌握逢低買進的時機，積極出價進軍商用不動產。土地市場方面，面對新一輪打房政策，以及信用管制的暫不退場，土地交易市場恐持續冷卻，建商可朝政府聯開、都更或地上權開發尋找商機。
投資偏向抗通膨、收益產品
瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，根據萊坊所發布的觀察，因去年全球通膨嚴重，利率大幅調升，亞太區投資者的投資策略變得保守，今年亞太區投資者的投資策略朝向抵抗高通膨、保障收益品質、關注避險市場及符合ESG標準等主軸。至於不動產投資類型，則以辦公室及工業物流產品為主。
另外，疫後解封帶來的零售、飯店商機，配合產業發展策略的工業土地儲備需求，都是今年值得投資人關注的台灣市場亮點。
